【中國網·地産中國網·獨家報道】2016接近尾聲，這一年，中國房地産市場風雲變幻、波詭雲譎。一方面，房價高漲、高價地頻出、市場大賣、超級並購不斷；另一方面，調控升級，監管強化，樓市風聲鶴唳。

疾風知勁草，烈火煉真金。複雜的行業環境更能考驗企業實力及企業家精神，這一年，哪些房企依舊遙遙領先、領軍行業？哪些房企異軍突起，表現卓著？哪些地産人物洞察先機、高瞻遠矚？又有哪些項目精心打造，堪稱行業標桿？

11月29日下午，由中國網際網路新聞中心·中國網·地産中國主辦的“2016年中國房地産年度紅榜評選活動專家評審會”在北京龍湖景粼原著舉行。評審會上，評委專家除了針對候選企業、人物及樓盤的甄選展開熱烈討論外，還對地産一哥爭奪、房企發展模式及戰略差異、房企並購與融合以及政策調控倒逼開發商轉型升級等熱點問題，進行了觀點激烈碰撞與交鋒。

評審會現場

經過一下午的頭腦風暴，涵蓋年度典範企業、領軍人物、最具價值職業經理人、標桿樓盤等獎項的4大榜單出爐。

值得指出的是，在評審會上，通過對上榜企業的重組與細分，一批發展迅猛的企業進入領軍房企陣營，一些與地産漸行漸遠、發展不突出的龍頭企業意外落選，一些具有特色發展模式的中型房企則反而榜上有名。

據了解，最終的榜單將於12月6日在北京舉行的第八屆地産中國論壇暨2016中國房地産年度紅榜現場重磅揭曉。

評委會針砭時弊   榜單甄選更加真實客觀

本屆紅榜評審團成員由6位專家組成。住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌繼續擔任評審會主席，清華大學應用經濟學博士、北京貝塔諮詢中心合夥人杜麗虹和北京虎傑投資諮詢有限公司首席分析師張寅則對房企及行業都保持著長期深入的研究和觀察，而有著房地産開發與行銷背景的合碩房地産董事長李偉，則深諳企業發展之道，對房企的創新、轉型、升級頗有發言權；21世紀經濟報道編委袁一泓和地産中國網總編輯謝紅玲，作為行業資深媒體人士，他們從媒體的視角給予紅榜最客觀的意見參考。

評審會現場，討論非常熱烈，專家對於評選標準、榜單的點評嚴謹、客觀、公正，既倡導樹立行業標桿、表彰典範，又針砭時弊，指出企業的問題所在。

評審會現場

顧雲昌便建議，評榜既要表彰企業，突出他們優秀的地方，又要指出他們的問題，比如萬科雖然增長很穩健，但有不可預見的因素，下一步怎麼走仍是一個未知數。又比如恒大，退出了消費領域，這説明他們在過去的轉型道路上走了一點彎路，現在是在進一步更正糾錯。袁一泓表示，像中海這樣的央企，無論是人力、土地資源和資金實力都具備爆發性增長的條件，但是他們的企業文化卻並不支援。

同時，顧雲昌又指出，紅榜評選的標準不僅僅要看企業的規模，還要看管控能力、戰略以及方向的變化，他們為什麼會出現轉變，前進的步伐為什麼會放緩了，“從這個的角度去刻畫企業，會更加準確。”

上述觀點得到了謝紅玲的認同。她表示，我們既要把企業標桿性最強一面拔出來，也要點出他們的短板和爭議之處，這樣的刻畫會更加真實、立體。

為紅榜做加減法   爆發力房企受追捧

為保證榜單的公正性，紅榜評選還一如既往地採用了網上投票的方式，經過近一個月的投票以及多方面的甄選，有20余家企業進入專家評審階段。

在企業榜單的敲定上，經過激烈討論，評審專家一致建議，榜單應做加減法，與地産漸行漸遠的房企、表現不佳的房企應果斷去掉，而增長迅猛、爆發力驚人並且後勁兒十足的房企應該入選領軍企業陣營。

碧桂園和融創中國兩家今年迅猛增長的房企收到評審專家的一致關注。數據顯示，前十月，碧桂園銷售額達到2715.4億元，同比增長約170%，而融創中國提前實現千億目標，首次進入千億陣營。

李偉表示，碧桂園的爆發得益於合夥人制度和強大的執行力。整體管理系統極大地調動了員工的積極性，所以，目前階段的碧桂園已經進入了收穫期。

“融創五年前在北京僅一個西山壹號院項目，五年後，它的銷售量級出現了跳躍式增長。這中間發生什麼？” 李偉指出，融創的跳躍式增長也非常值得研究。

評審會現場

袁一泓也表示了認同，他表示，2012年到2013年，碧桂園業績實現翻番，從500億到1000億，而之後兩年表現平平，2016年，其業績增長又幾近翻番，從一千多億到三千億，這種高速增長和爆發力非常驚人。

“不像融創、金茂，他們一套房子都賣幾千萬甚至上億，碧桂園的項目多在三四線城市，幾十萬一套，這得賣多少套啊？”袁一泓感嘆。

張寅認為，碧桂園和融創已經顯山露水，不會再沉默了，明年會大放異彩。

而對於與地産漸行漸遠的房企，評審專家一致建議不再納入紅榜，諸如萬達、綠地、招商蛇口等。萬達在走輕資産模式，與地産漸行漸遠，綠地則更多地向産業、大基建靠攏。

熱議樓市調控 支招行業未來

除了針對榜單的熱烈討論外，評審專家還對當下房企的銷售、樓市調控升級以及開發商的轉型升級等熱點問題，進行觀點的激烈碰撞與交鋒。

巧合的是，在評審會召開的前一天，上海、天津相繼加碼樓市調控，全面提高購房首付比例。而2016年樓市調控的著力點，已經從最初的嚴查“首付貸”，過渡到限購、限價，進而延伸到信貸政策層面。

顧雲昌表示，今年的房地産市場既在意料之中，又在意料之外。房企的銷售、房價的漲幅以及政府的調控力度都在意料之外，這種情況下，明年市場肯定會有問題。供給側改革的方向很對，但是發力不足，特別是在調控上。

袁一泓認為，本輪調控完全超出預料，中央層面，從央行到銀監會再到央行，三令五申；金融層面，從公司債、企業債到信託、理財基金，房地産的資金入口被全部卡住。

評審會現場

高地價頻出的當下，樓市調控又持續升級，這對於房企和市場將帶來哪些影響呢？杜麗虹認為，地産行業整體上雖有週期性的波動，但更隱藏著比較大的結構性問題。具體表現在：一是二線城市商業地産嚴重供大於求，遠大於住宅市場，租售比嚴重倒挂，即便政府推行金融工具的創新，但是超低的租金回報率也很難支撐其發展；二是成本上升導致行業整體利潤率下降，雖然企業的資金成本隨著基準利率的降低有所下降，但是隨著土地成本佔比大幅上升，項目的開發銷售週期拉長，借錢週期增加，資金成本變相增加，即使賣得好，行業整體利潤率還是下降的；第三，資金錯配導致地産項目面臨再融資問題，如果遇上信貸收緊，企業就會出現資金鏈斷裂的情況。這三個結構性的問題決定了地産開發企業非常脆弱。

重壓之下，哪類企業能夠存活下去呢？在李偉看來，一類是越做越大最後變成寡頭的企業，還有一類是特色中小房企，他們更加珍惜資源，會用最大的力量，花最多的心思，做出高品質的産品。未來這兩類企業能夠活下去，居於中間的房企會比較辛苦。

李偉表示，目前的市場環境下，越來越考驗開發企業的拿地能力和産品運營能力。前十年，開發商在産品端的設計、成本控制能力，以及在銷售端的行銷、策劃能力，是一個加分項，但是在新一輪的調控週期，這成為開發商必須的一個基本功，只有這樣才能生存下去。

“在這個背景下，做産品的邏輯發生了變化，不能單純地按自住和投資需求考量産品了，要用客戶自住的理念和標準去營造産品，用客戶投資的理念去銷售産品，只有這樣才能把一個項目做明白。”李偉認為，未來的市場上將會出現一批産品力很強的好房子，諸如從客戶需求出發，如何提高房屋的利用率，在有限的空間內發揮最大的可能性，如何把居住空間變成家庭成員交流的場所、形成互動的空間。

2016年已然如此，2017年中國的房地産又將走向何方呢？在張寅看來，明年下半年宏觀經濟會非常敏感，基於這個判斷，他對明年的房地産並不是很悲觀，他認為，明年到第四季度，房地産政策必然會放鬆。對於房價的走勢，他認為，在利率最低的時候，房價沒有下降的案例，利率不做上升的調整，房價不可能出現趨勢性的下跌。即使出現一兩個打折的項目，最後還得上去，這就是所謂的復位。