距離“國慶新政”僅過去一月，11月17日“管控新政”再給樓市潑出一盆冷水，新政宣佈對成都高新區南部園區、天府新區成都直管區等熱點區域住房實施限購措施。

多位房觀察智庫專家認為，本次調控對城南等熱點區域限購已達到歷史最嚴苛的階段。調控發生後，城南購房成交明顯回落。在城南購房難度加大的態勢下，改善性甚至是投資需求或向城東、城西轉向，在城西存量收緊的背景下，城東尤其是成熟度較高的攀成鋼將會成為承接這波需求的一個熱點區域。

新政出臺 城南限購為“歷史最嚴”

11月17日，成都市人民政府辦公廳發佈《關於印發進一步促進我市房地産市場健康發展若干政策措施的通知》稱，自即日起，成都高新區南部園區、天府新區成都直管區的戶籍居民或在成都高新區南部園區、天府新區成都直管區穩定就業並連續繳納社會保險或個人所得稅1年以上的其他地區戶籍居民，在本區域內無自有産權住房，且2016年10月1日後尚未在成辦發〔2016〕37號文件規定的住房限購區域內新購買商品住房的，可在本區域範圍內購買1套商品住房。不符合上述條件的居民，不得在上述區域購買商品住房。

(成都人民政府通知)

該政策對限購進行了區域性強化。房觀察智庫專家、西南財經大學經濟學院副教授劉璐認為，該政策目的是杜絕外地人炒房的現象，並且實行分區域調控，把調控範圍收縮到了熱點區域——城南，非常具有針對性。

房觀察智庫專家、吉信行資訊總監茍詩旋亦認為該政策的出臺調整了購房客群對城南(高新南區、天府新區)的過度預期。

中睿行銷總經理何良栩認為“自9月以來，城南開始出現泡沫，部分項目由於外來投資客購房，出現4000-5000元/平米單價跳漲現象，也帶動了部分恐慌性購房需求，客戶急於入市，兩者共同推熱市場。”

市場數據也佐證了何良栩的觀點，今年“金九銀十”城南表現突出。9-10月為集中備案時間段，從房觀察數據中心監控數據來看，高新區、天府新區分別以35.67萬平方米、42.39萬平方米的成交面積領漲五大主城區。其中，主要以90㎡以上的改善産品佔據較大比例。無疑，改善需求的集中釋放直接促進了這波成交熱潮。

2016年9-10月主要行政區域成交面積(數據來源：中成房業)

城南限購 攀成鋼承接改善需求

縱觀成都主城區，不難發現，從城南向外溢的改善需求仍可找到對應的釋放出口。中睿行銷總經理何良栩認為，城東攀成鋼區域是承接高端改善需求的一個較優的選擇，攀成鋼是繼“浣花溪”後一個城市高端聚集區，經過近九年醞釀，區域已趨向成熟。

縱觀主城區，青羊、武侯等區域存量早已觸底，僅有少量房源供應，入市必然引發哄搶。相比之下，攀成鋼反倒因其較高的存量而成為進駐主城醇熟生活區的最後砝碼。截止2016年10月，在五大主城區中，錦江區以205.3萬平方米存量面積位列城南之後。

2016年9-10月主要行政區域存量面積(數據來源：中成房業)

就存量而言，攀成鋼所屬的錦江區具備承接城南外溢改善需求的必要條件。此外，新港聯行董事長張紅兵認為，攀成鋼區域距離市中心和城南物理距離都很近。地段優勢，也是攀成鋼吸引改善需求用戶的一大價值點。

就區域配套而言，一方面，有伊藤洋華堂、萬達廣場、萬象城、樂天世界等集中式消費地作支撐;此外，攀成鋼區域西至二環路，北至雙桂路，東至沙河，南至牛沙路，地處密集完善的交通路網，沙河生態綠化帶、塔子山公園等人文環境也賦予該區域傳統與閒適的居住品質。另一方面，區域還配置了錦江區較為一線的教育資源，文軒yoyo幼兒園、成都七中、成都愛思瑟國際學校等。

(攀成鋼區域配套圖)

自2007年第一塊土地出讓開始，區域已聚集綠地集團、南韓樂天、中糧等13個國際一線開發商，區域經過九年醞釀，已形成了獨具國際特色的繁華街區，營造了成都高端“精英范兒”的生活氛圍。

順應市場需求 區域加大供應

毋庸置疑，攀成鋼區域的土地價值為塑造高端改善類産品提供了必備的配套、地段兩大核心價值，而一線品牌房企的入駐則在房屋品質層面提供了保證，正是三大核心價值的加碼，使攀成鋼在成型之初便以高端形象在樓市中立身。

觀察員來到攀成鋼片區實地調查發現，區域內部分房企已預判到需求的轉向，順應高端改善市場熱度及需求向東偏移的趨勢，及時排布推盤節奏，其中表現最為明顯的是綠地·錦天府項目，自中庭內兩棟270平米-345平米産品即將面市的消息釋放以來，售樓部現場門庭若市，其中不乏由已入住客戶推薦前來諮詢的購房客戶。

據已入住業主李先生表示，綠地·錦天府屬於家庭置業的終極居所，能滿足一家三口在城市生活的一切需求。周邊配套均趨於成熟，孩子可享受成師附小、成都七中等名校資源。

從2010年進駐該區域以來，綠地通過六年的深度耕耘，錦天府已在高端客群中樹立良好口碑，銷售業績均處於區域前茅。值得關注的是，作為區域內為數不多的實景呈現的準現房産品，綠地·錦天府將新推産品係的消息經一推出便受到業內高度關注。

綠地·錦天府項目實景(由綠地·錦天府授權)

另一方面，從綠地·錦天府已交付使用的客群構成來看，主要以高凈值居住群體構成，更講究生活品質及文化氣息，從而賦予區域一種無形的身份感。

3000㎡中庭園林 天人合一圍合佈局(由綠地·錦天府授權)

觀察員走訪了解到，綠地·錦天府本次新推産品270平米、305平米樣板間已實景呈現。在風格上，新推産品將延續差異化的文化腔調，以“巴蜀文化”作為産品標簽，給高端客群地道的成都生活范兒。

綠地·錦天府樣板間實景呈現(由綠地·錦天府授權)

此次新推産品在深度理解高端改善客戶需求的基礎上，也融入了對成都生活文化的理解，項目已實景呈現3000平米雅致中庭和3000平米悠然水景，從景觀上迎合了老巴蜀人逐水而居、閒適雅致的生活屬性。

在高端改善需求從城南向東外溢的態勢背後，城東區域尤其是攀成鋼區域競爭勢必加劇。綠地·錦天府順應態勢，以“巴蜀情懷”應對高端改善需求，這種差異化的産品定位表現如何，值得期待。