突進的市場推高了房價，也顛覆著北京樓市的傳統格局，在默默無聞中一鳴驚人的門頭溝樓市便是其中的縮影。隨著萬科、綠城、永泰、金地、中駿、融創、遠洋、華潤等品牌房企的相繼進入，以及諸如西山禦園、金地華宸、翡翠長安等高端項目的入市，門頭溝區域積聚的優勢集中爆發，成為今年北京樓市板塊輪動中最後發力也是發力最為猛烈的區域，快速蛻變為京城又一個高品質的高端改善型居住板塊。

品牌房企扎堆  深挖産品價值

門頭溝地處京西，擁有豐富的山水資源。在多年前發佈的《北京城市總體規劃》中，門頭溝區便被確定為“生態涵養發展區”。近年來，政府總投資了近10億元提升區域環境，升級、改造、新建了15個綠地公園，新增綠地20萬平方米，形成了“一湖十園”的城市景觀。預計到2020年，門頭溝城市綠地由1486.45公頃增加到1553.34公頃。屆時，門頭溝的森林覆蓋率將達到44%。其中，公園綠地500米服務半徑覆蓋率由85%增加到90%。

此外，區域交通條件也在進一步完善中。目前，已經形成了三橫四縱一輕軌的立體交通網，阜石路、蓮石路以及長安街西延線，快速連接西二環和西五環。再加上雙軌S1、R1號線的規劃建設，門頭溝與市中心的交通距離得以進一步縮短。

隨著環境和配套設施的完善，門頭溝也逐漸成為各大房企爭相進駐的板塊。“永泰地産將回歸北京的首個項目選擇在門頭溝主要是看中了這裡的發展前景，門頭溝的區域資源優勢是顯見的，作為北京新一輪城市化進程中的主角，門頭溝定位為WSD首都西部綜合服務區、生態涵養發展區，政府在基礎設施建設和環境改善上的大量投入也為這個區域帶來了發展的新機遇，如此多大型開發商的聚集也正驗證了我們的判斷。” 永泰地産行銷總經理孫宇表示。

作為此前深耕京西多年的開發商，永泰地産曾開發有永泰·酈城、永泰·諸子階、永泰·自在香山等經典高端項目，經過多年的發展，永泰集團的業務已經覆蓋“大金融、大健康、文化旅遊”三大板塊，總資産近千億元。此次回歸北京，永泰計劃將其“住宅+”戰略落地，整合集團資源，為業主帶來整體高品質的增值服務。

“大開發商的進駐確實烘托了區域的市場熱度，但是對門頭溝的土地和市場的分析也會更加透徹，這樣，我們做出的産品也會更匹配西部客群的需求。”金地華宸項目負責人坦言。

而北京房協秘書長陳志也表示，後發優勢是門頭溝除了山水資源之外另一個突出的特點，可以避免之前産品的很多錯誤，擁有充分的産品升級空間。

從目前該區域在售的産品來看，以大戶型高端改善産品為主。永泰·西山禦園目前在售的産品，戶型主要為193平米-277平米的三居、四居；萬科翡翠長安系列單套總價在600萬元以上，首推戶型在140-165平米的三到四居；電建金地華宸一期在120-140平米，即將開售的二期産品在200-250平米；綠城的西山燕廬有一些80平米的小戶型，但大部分還是120、140、160平米的大戶型。

西山禦園樣板間實景圖

在産品力的提升上，各大開發商也都不遺餘力。以永泰·西山禦園為例，該項目位於山水景觀環繞之地，背靠西山山脈，與永定河僅一路之隔，直望百米寬闊水景。為了將山水資源充分納入社區之中，西山禦園以景觀資源倒排建築規劃，巧妙運用點陣式佈局呈現每棟建築，百米樓間距實現交錯排列、互無遮擋。在戶型上，所有戶型均採用270°環景平墅設計，而且每戶都配置18米超大觀景陽臺和16米四進式寬廳，不僅保證高標準的採光需求和觀景效果，而且呈現出顯著的大家禮制。

此外，與區域其他項目相比，已經是現房呈現的永泰？西山禦園的高端居住氛圍更為純粹，是“無商業、無小戶型、無保障房”的純粹高端居住社區，6米挑空大堂、4重安防銅門，四重開啟方式、單個造價高達15萬元的入戶門、私屬電梯入戶以及自然坡地、三米臺地、法式宮廷園林等均體現出了出色的産品力。

房價攀升  客群升級換代

西山禦園園區實景圖

在區域環境改善、項目産品力普遍提升以及整體背景樓市氛圍的助推之下，門頭溝樓市從價格到客群可實現了根本性的跳躍式轉變。

據機構統計， 今年7月，門頭溝新建商品住宅成交均價為39000元/平方米，8月升至47000元/平方米，9月截至調控前，門頭溝的新房成交均價已經上升至54000元/平方米，三個月間房價漲幅高達38.5%。如果對照1月份門頭溝今年房價最低點的32000元/平方米計算，漲幅則高達68.8%，成為今年北京房價飆升最為猛烈的區域！

從近六年的發展情況來看，門頭溝的躍起更是驚人！2011年，門頭溝區域的住宅成交均價為1.9萬元/平米，2012年是門頭溝區域供應量和成交量非常巨大的一年，當年區域的成交均價下降為1.5萬元/平米，按照今年截至9月的5.4萬元/平米計算，四年時間門頭溝房價躍升了2.6倍。而據亞豪機構統計數據顯示，從2006年至2015年10年間，門頭溝區域房價的漲幅高達701%，位列北京各區縣之首。

西山禦園園區實景圖

與房價相對應，區域的成交結構也發生了根本轉變。據機構統計，今年以來，門頭溝區域普通商品住宅成交中，150-200平方米的大戶型産品成交量同比增長3.4倍，100-150平方米的戶型成交量同比上漲約兩倍，而90平方米以內的産品成交量反而出現下降趨勢。由此，無論是房價水準，還是住宅成交結構來看，門頭溝都已經從原來名不見經傳的剛需板塊快速蛻變為北京新的改善型板塊。

“從我們在銷售過程中的客戶調研來看，目前的門頭溝客群也發生了根本性的轉變，承載了整個北京中軸線往西片區包括海淀、中關村、金融街等在內的改善型客戶，從我們項目的成交數據來看，甚至還有20%是居住地位於朝陽的客戶。”金地集團花北區域西部片區行銷總監李揚便坦言。

“前段時間市場瘋狂的時候，房子本身的居住功能變得不那麼重要，反而是房子的資産屬性、金融屬性開始超越一些。新政之後，購房者更加關注買房的真實功能需求，房子也開始回歸其本來面目。”北京財富人生房地産經紀公司總經理韓樂表示，所以，在這種情況下，區域以及産品本身的價值便顯得尤為重要。

“永泰地産對於京西區域以及客群需求都有著更為深入的了解，所以，作為永泰回歸北京的重點項目，西山禦園在産品的打造上也是不遺餘力。我相信，越是市場不好的時候，好産品的價值才能真正得以體現。”孫宇表示。