（原標題：土地調控收緊進行時：倒逼房企降低金融杠桿）

10月14日下午，上海土地交易中心發佈關於近期出讓的奉賢、臨港等六幅國有土地出讓的補充公告，對房企拿地資金來源做出明確要求。其中提到，對準備參與地塊競拍的房企買地資金將增加30日競買資格審查時間，對交易資金來源進行審核。

此前的10月8日，上海市住房城鄉建設管理委、市規劃國土資源局聯合下發的《關於進一步加強本市房地産市場監管促進房地産市場平穩健康發展的意見》，就明確嚴查土地款融資。

土地調控收緊的同時，一線城市土地成交下滑跡象明顯。同策研究部統計顯示，今年9月，一線城市共推出土地規劃建築面積272.6萬平方米，環比減少93.38%，同比減少92.70%；共成交土地規劃建築面積211.47萬平方米，環比增加151.49%，同比減少214.57%；樓面均價為5818.61元/平方米，環比下降174.02%，同比下降52.19%。

相對應的是，二線和三四線城市供應明顯下降，但土地火熱行情從一線傳導到二線城市，導致二線城市土地頻現高溢價，土地出讓金和成交樓面均價同比環比有增無減。9月，二線城市共推出土地規劃建築面積7122.89萬平方米，環比減少2.26%，同比減少27.16%；共成交土地規劃建築面積5939.48萬平方米，環比減少14.39%，同比減少25.17%。

土地政策收緊

分析人士指出，從當前上海土地市場特徵來看，房企不排除有通過金融機構場外配資“加杠桿”拿地的方式存在，隨著政策面收緊與市場調整期的到來，一旦樓市進入調整階段，此前有配資行為的高價地項目有可能因此而陷入困局。

此前出臺的“滬六條”提到，銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用於繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍挂活動時，應承諾資金來源為合規的自有資金。違反規定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，並三年內不得參加上海市土拍活動。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，這其實是在為房企拿地“降杠桿”，也是為了防止企業激進拿地導致地價普遍性上升而引發的系統性風險。未來真正有自有資金實力的開發商才有可能在上海房地産市場生存和發展。

10月以來，在調控重壓下，天津、上海、長沙、成都、南寧等城市依然出現了溢價率超過100%的地塊。

中原地産研究中心統計顯示，9月30日開始，全國已有超過21個城市出臺了調控政策，這些城市在過去9個月合計土地出讓金達1.29萬億，同比2015年同期的7889億上漲63.3%。土地供應面積則不漲反跌，實際成交規劃建築面積為3.098億平方米，同比下調5%。

房企存隱性金融負擔

銀行提示房地産信貸風險早已有之，有跡象表明，此輪房地産信貸監管收緊，已經不限于一城一地，也絕非流於表面。

此前央行就要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。

中原地産首席分析師張大偉認為，信貸如果收緊，未來市場將快速告別價格過快上漲。

2016年上半年由於貨幣政策寬鬆以及全國樓市持續轉暖，房企投資拿地意願加強， 資金杠桿持續放大。

來自第三方機構的一份研報顯示，2014年15家上市房企拿地總金額佔銷售總金額的比例為0.21，到2015年這一數據為0.31，截至2016年第3季度，15家房企總拿地銷售比已達0.28，上市房企拿地金額佔銷售金額比重越來越大，而2017年下半年至2018年經濟下行疊加房地産低谷期，房地産銷售市場冷淡，則將加重房企金融風險。

但有機構指出，當下品牌房企拿地速度已經開始放緩。

房企財報已經顯示出企業負債在提升。前述機構統計顯示，2016年上半年，上市房企總負債排行TOP100企業的負債總額達84060億元，總負債TOP100前20房企的總負債為51181億元，佔全部上市房企總負債金額的6成。2016年上半年，上市房企資産負債率排行TOP100企業的平均資産負債率為77.6%，超半數企業在這一平均值之上。

從四季度房企策略來看，隨著樓市新政不斷從嚴執行，市場交易量和價格指標勢必會有其中一個率先調整。張宏偉認為，未來一段時期內市場成交量勢必會出現下滑，價格也很難再上漲，這為今年第四季度的市場帶來一些不確定性。2017年，當市場進入房地産政策調控期市場需求被抑制後，預計開發商去化速度下降，由於2016年短期借債到期，同時疊加2015年中期貸款的集中兌付（經驗判斷中期借貸週期為2年左右），2017年下半年，不排除有房企出現借貸兌付困難的情況。

來源： 21世紀經濟報道