原標題：跨界融合加速到來！迪士尼經濟開啟商業地産IP時代

今年國慶黃金周，上海迪士尼主題樂園再度成為國內遊客熱衷的目的地之一。而在迪士尼經濟的風口下，商業地産也正悄然發生著變化。

１日，迪士尼方圓５公里內首個可售的房地産項目揭開面紗。記者在實景體驗區看到，這個名為“綠都·繡雲裏”的項目涵蓋里弄商街、精品客棧、星級酒店、酒店式公寓以及高端住宅等業態。據工作人員透露，開放首日，該項目接待人數超過２０００人。

業內人士認為，在迪士尼經濟的風口下，商業地産和文化ＩＰ（智慧財産權）的跨界融合正推動商業地産向３．０時代過渡。

據第三方移動數據平臺Ｔａｌｋｉｎｇ　Ｄａｔａ統計，上海迪士尼樂園開園之後，來自全國各地的客流持續呈井噴態勢，其中，家庭組團式遊客群體佔比高達７０％。“以家庭為主的遊客群體一般會選擇就近住宿，然而迪士尼周邊的酒店客房十分緊張且價格高昂，較好的星級酒店房費平均超過２０００元，僅有３４％的人選擇入住四星級及以上的酒店。”Ｔａｌｋｉｎｇ　Ｄａｔａ分析師表示，迪士尼每天入園人數高達５萬，但１０公里內僅有１萬間客房，相對於遊客的住宿需求，中高端酒店的缺口十分巨大。

綠都地産集團總經理馮勁義在該項目發佈會上表示，在大數據時代，流量可以提升商業地産資産價值。綠都地産擬借助迪士尼東風，將“繡雲裏”項目打造成環上海地區的旅遊度假平臺。

馮勁義認為，在商業地産１．０時代，人流量的導入取決於地段優勢。以“綠都·繡雲裏”為例，除了迪士尼客流外，周邊的浦東機場、佛羅倫薩小鎮等每年將為項目導入近１億人次的客流。而在商業地産２．０時代，流量＝形態＋業態。在形態上，“繡雲裏”打造上海傳統的石庫門街區；在業態上，“繡雲裏”以體驗式里弄商業、石庫門客棧群為核心業態。在商業地産３．０時代，流程等於內容，即用戶創造內容、內容産生流量、流量再催生用戶，如此迴圈往復，形成大ＩＰ。例如，每一家客棧或者商鋪都有特有的風格，以及一位“有故事”的主人，代表著一種獨有的生活方式。

綠都地産上海公司總裁朱雍表示，“綠都·繡雲裏就是要在商業地産３．０時代打造流量時代的ＩＰ地産。除了客棧這一特殊形態外，我們還將結合住宅、酒店、公寓、商業等業態打造全新的生態系統。後期，我們將通過統一管理、整體經營，與業主收益共用，打造浸入式城市休閒目的地。”

同策諮詢研究總監張宏偉認為，未來商業地産模式中，房産開發與ＩＰ運營或密不可分。“相比于傳統商業地産，ＩＰ地産的價值一是體現在選址，二是體現在運營能力，以此來保障業主租金收益和房産升值。”

（來源：新華社）