原標題：8月貢獻33“地王”民企拿地兇猛 上海土地停供“暗示”政策落錘

“地王”之月

一線城市中，上海因為地王頻出引來各方關注，自融信110億拍下內環一塊住宅用地引爆市場刷新全國土地成交史上最貴紀錄之後，此後一週，上海陸續暫停4地塊的出讓。這種反常的做法引發了市場的廣泛聯想，關於上海將收緊調控的預期讓業界感到如臨深淵。而本次“地王潮”與以往不同的是，民企代替國企成為拿地主力，民企的行為往往代表了整個市場的判斷，具有普遍的參考價值。同時，險資及産業資本也紛紛流入土地市場。可以看出，“資産荒”也是造就地王涌現的一個深層推手。

但是，火爆的市場並沒有掩蓋住風險。中國房地産企業的信用評級或展望卻在被下調。這種矛盾反映出，房企的負債率和財務狀況並沒有改善，國際投行和評級機構對於中國房地産市場風險以及泡沫破裂普遍擔憂。

導讀

“以前都是國企拿高價地，最近都變成了民企。”某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，總體來説，國企的資金實力強於民企，其拿地行為也往往帶有國有資産保值的“性質”，具有一定的個案性質。民企的行為則往往代表了整個市場的判斷，具有普遍的參考價值。

仿佛還未從“地王”的狂歡中清醒，上海連續暫停三宗土地出讓的反常做法，已讓業內噤若寒蟬。

在資金面寬鬆、房屋交易火爆、供應不足等各項因素的刺激下，今年的土地市場異常興旺。到8月，住宅交易早已降溫，土地市場卻繼續走向極致。截至目前，本月全國共誕生47宗超過10億元的地塊，其中溢價率超過100%的地塊達到33宗。8月已成為名副其實的“地王月”。

從連續發佈的中期業績來看，這些“地王”似乎並未給企業的資金面帶來影響。事實上，按照房地産開發的正常週期，高價地項目影響要到明後年才能真正體現。

但這對市場情緒的影響不容忽視，且縱觀歷史，“地王”的出現往往是引發政策打壓的導火索。在暫停土地出讓後，上海已傳出在信貸層面進行收緊的消息，北京、深圳也有類似的風聲傳出。同樣從本月開始，業界的情緒也開始轉向悲觀，接受本報記者採訪的業內人士普遍認為，政策繼續從緊將不可避免。

“地王月”的誕生邏輯

8月17日，上海靜安區的一宗商住用地“中興社區N070202單元地塊”開始出讓。經過一個多小時的激烈競爭，該地塊以110.1億元的價格競出，得主為福建房企融信地産。

據估算，這塊地的溢價率達到139%，名義樓面價為10萬元/平方米，扣除商業配套及保障房，可售部分的樓面價達到14萬元/平方米，創中國歷史“地王”紀錄。

在這宗“里程碑”式地塊誕生時，似乎沒有人預料到它將要引發的連鎖反應。一天后的8月18日，上海中止了浦東新區上海國際醫學園區20-10、21-10地塊的出讓；8月22日，浦東新區唐鎮新市鎮D-04-06地塊也停止出讓；8月24日，普陀區蘇州河濱河地區的一宗土地出讓也被暫停。

在中原地産首席分析師張大偉看來，“地王”的出現是今年中國土地市場的一個縮影。根據該機構的統計，截至8月25日，今年全國已出現單宗超過10億元的地塊303宗，去年同期只有150宗。其中，溢價率超過100%的地塊達到153宗，而去年同期僅有6宗。

這些“地王”主要分佈在熱點一二線城市及其輻射地區，今年以來，上海、南京、蘇州、杭州、合肥、天津等地成為“地王區”。

隨著住宅交易市場的升溫，“地王潮”早在今年4月就開始出現。但在住宅交易已連續3個月降溫後，土地市場的高燒仍持續不退，並在8月再度攀高。

中原地産的統計還顯示，8月以來，全國單宗土地價格超過10億的地塊合計有47宗，其中溢價率超過100%的地王高達33宗。

事實上，除“地王”價格之高，誕生之密集外，還有兩個特徵容易引起監管層的警惕。“以前都是國企拿高價地，最近都變成了民企。”某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，總體來説，國企的資金實力強於民企，其拿地行為也往往帶有國有資産保值的“性質”，具有一定的個案性質。民企的行為則往往代表了整個市場的判斷，具有普遍的參考價值。

這種説法不無道理。今年年初曾頻繁拿地的信達、葛洲壩等央企，近期動作已明顯放緩。而包括新晉“地王”得主融信在內，民企已成為土地市場的主角。

另一個特徵在於其他資金的進入。下半年以來，前海人壽、中英人壽等保險資金都有獨立拿地的記錄，還有一些産業資本以聯合拿地的形式進入房地産市場。這種畸形的資金流動同樣值得警惕。

調控政策“在路上”

與“地王”同步出爐的，是上市房企的中報。受益於上半年的旺盛銷售，多數企業的業績亮眼，這也使得其瘋狂拿地的行為具備了一定的合理性。

以獲取單價“地王”的融信為例。上半年融信實現合約銷售收入132.2億元，同比大幅提升261.92%。截至今年6月，其凈資産負債率也同比下降63.6%，至90%的水準。

但這並不代表“地王”沒有風險。按照房地産開發的正常週期，高價地項目對業績報表的影響要到明後年才能真正體現。接受本報記者採訪的多位從業者也直言，對於近期的土地市場有些“看不懂”。尤其在北京、上海等一線城市，隨著一系列高價地的入市，高端住宅市場正出現供應過剩的端倪，並將給這些項目帶來巨大的去化壓力。

就當下市場而言，張大偉認為，如此頻繁的誕生“地王”，勢必對房價起到抬升作用。而其對心理預期的影響已經形成。

回顧歷史，“地王”往往是引發政策的重要導火索。2010年3月16日，全國“兩會”剛剛結束，北京樓市就出現“一日三地王”的“奇觀”。一個月後，調控樓市的“國十條”重磅出臺。北京也于當年4月底出臺全國首個“限購令”。

如今的局面，似乎比當初有過之而無不及。接受記者採訪的多數從業者的預期都趨於悲觀，他們普遍認為，綜合各方面的資訊來判斷，政策層面的收緊已不可避免。

據21世紀經濟報道的最新了解，上海有可能在今年9月出臺一個“軟著陸”的調控方案，主要針對市場中的投資者。且不排除提高首付比例、貸款利率等信貸政策。

深圳的調控政策似乎也在路上。8月23日，廣東省住建廳黨組成員陳天翼表示，廣東省有關部門正在指導深圳加強房地産的調控。根據官方的資訊，8月26日深圳將有一批寶安區的土地集中上市。此舉容易被理解為緩解市場的“饑渴”。

至於北京，在兩個多月的住宅用地“斷供”之後，下半年加強推地被認為是大概率事件。為防止高價地的出現，北京可能同時推出一些限制地價的舉措。

此外值得注意的是，在廈門、南京、蘇州等城市出臺調控政策之後，其餘的“強二線城市”，如合肥、武漢等地，也被認為存在政策收緊的強烈預期。也即，政策調控的範圍也將伴隨“地王”，出現“梯度傳遞”的現象。

國土資源部下屬的土地勘測規劃院曾在7月的一份報告中做出如下警示：下半年房地産市場持續分化，升溫或回暖的城市範圍向三線熱點城市擴大。對此，需要“跟蹤和關注區域發展戰略下，土地市場空間格局的變化”。

（來源：21世紀經濟報道）