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房企舉債買地暗藏杠桿危機或引發資金鏈風險

來源：中國新聞網 2016-08-25 10:59:00

樓市土地危機資金房企地産土地成交

　中原地産研究院統計，截至昨日，今年以來全國已經出現單宗土地超過10億的地塊300宗，其中溢價率超過100%的高價地達到了150宗。包括信達地産、融信中國等在內的房企頻繁製造高價地。
　　上市房企紛紛發佈半年報，這些製造高價地的房企業績如何？激進的買地策略是否給這些企業的經營帶來壓力？對此，北京青年報記者通過分析多家上市公司的中期報告，試圖解讀高價地背後的企業拿地邏輯。
　　典型：信達地産五年來凈利潤首次為負
　　在製造高價地的房企中，一家此前並不太出名的房企信達地産大出風頭。公開資料顯示，2015年至今，信達地産通過公開拿地新增9宗地塊，其中7宗是高價地，分別是廣州天河高價地、合肥濱湖高價地、上海新江灣城高價地、深圳坪山高價地、杭州南星高價地、杭州濱江高價地和上海顧村高價地。其中，最引人矚目的是上半年摘得上海顧村“高價地”，為此，信達地産共耗費58.05億元，溢價率306.53%。信達地産幾乎一戰成名。
　　公開資料顯示，信達地産是四大國有資産管理公司之一中國信達旗下的房地産開發運作平臺，實際控制人為國家財政部。對於其大舉拿地的舉動，信達地産曾公開表示，加大一二線城市拿地，主要是根據十二五規劃的戰略安排，正視當前區域佈局中的局限性，結合既有區域深耕的要求，密切關注城市市場分化加劇的趨勢。
　　但近日信達地産公佈的中期報告卻引發了市場的擔憂。報告顯示，今年上半年，信達地産實現營業收入約30.7億元，同比增幅41.8%；上市公司股東應佔凈利1.3億元，同比下滑44.66%，而扣除非經常性損益，信達地産凈利虧損逾7000萬元，同比下滑131%。
　　這是信達地産自2008年上市以來罕見的凈利虧損，而且也是近五年來利潤唯一一次出現凈利潤為負的情況。凈利潤大幅下跌，與信達地産上半年成本的大幅增加相關，其中，除了管理費用有所下降之外，營業成本、銷售費用、財務費用都大幅增加，值得注意的是，財務費用同比上年同期激增193.26%達到2.6億元。
　　東興證券在其上半年的研究報告中稱，“本期內，由於公司加大了在一二線城市的拿地力度，土地成交較為集中，故而融資産生的財務費用同比增加193.26%。
　　行業：激進房企的高杠桿拿地策略
　　信達地産中期報告顯示，截至今年6月底，公司合併口徑下的授信總額為478.57億元，其中已消耗授信接近300億元，可使用餘額182.64億元。
　　另外，債券市場是信達地産上半年融資最重要的渠道之一，其報告顯示，上半年信達共發行公司債券規模達到90億元，資産負債率上升至85.6%。
　　8月23日，另一家今年以來因激進拿地而被市場廣泛關注的融信中國也發佈了中期報告。該房企因近期在上海以110億的價格拿下一塊高價地而成了輿論關注的中心，市場對融信中國的負債也産生了質疑。
　　8月17日，上海拍出一塊百億級的高價地震驚了全國樓市。該地塊位於上海靜安中興社區，經過400多輪競價，融信中國打敗了包括保利、融創、萬科在內的17家知名房企，以110.1億元的高價拿下。該地塊可售樓面價高達14.3萬元每平方米，業內預測其未來保本售價將超15萬元。這一數字創下中國土地成交史上最貴單價紀錄。
　　資料顯示，2015年融信中國凈資産負債率247%，但資本成本在10.5%左右，均遠高於同類房企，其中，負息債務為163.7億元。而其上市的招股書顯示，從2012年到2015年上半年，融信的凈資産負債率分別約為：170%、500%、1540%和640%。其杠桿之高超出許多市場人士的想像。
　　然而，剛剛發佈的融信中國中報顯示，截至6月，融信凈資産負債率同比下降63.6%至90%，資産負債率更比上年同期下降550.41個百分點至89.83%。
　　業績報告會上，融信首席財務官曾飛燕否認了做高土地估值以降低凈資産負債率的做法。曾飛燕解釋，有多種辦法可以增加凈資産。融信通過上市進行資本結構優化、在項目層面引入合作方資本投入，同時，公司物業結轉利潤沉澱進一步增厚了公司權益。
　　融信中國董事局主席歐宗洪稱，他並不重視凈負債率的高低，他只關注兩個指標：營業收入和有息負債。“負債率可以通過財務手段調節，比如拿地的時候不並表，在賣的時候並表，可以把負債率降下來。”
　　Wind數據顯示，截至8月23日，在1349家上市公司中，有132家公司的資産負債率超過70%。在132家資産負債率高於70%的上市公司中，按照行業來分的話，有23家上市公司屬於房地産行業，在行業佔比中高居榜首。而12家房企的資産負債率已超過80%。
　　在業內人士看來，房地産開發行業，前期投資非常大，正常的範圍在60%至70%之間，如超過80%，負債比例則有些過高，企業的經營將面臨一定風險。“一般來説，負債率超于70%的公司説明公司在經營上和現金流方面出現問題，可以表現出公司在舉債過日子”。
　　分析：市場風向調整或引發資金鏈風險
　　雖然融信中國方面否認其高杠桿拿地存在風險，但部分業內人士對此有不同的看法。中原地産首席分析師張大偉認為，融信可以説是2016年中國房地産市場的代表，拿地激進，超常規發展，利用足杠桿。但風險也越來越大，如果一旦市場出現輕微調整，這類型企業很可能面臨包括資金鏈在內的各種風險。
　　中信證券一名地産項目分析人士指出，很多高價地項目因為地價高所以利潤率都偏低，後期銷售才是對房企的考驗，而且高地價也會對房企的融資産生影響，比如一些房企會借用基金、信託等各種資本杠桿拿地，再通過高週轉的方式對衝前期的融資風險。但由於未來市場充滿不確定性，一旦市場風向發生轉變，公司資金鏈會受到極大挑戰，高地價將為此類激進房企的發展埋下重大隱患。
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　　上海連續“下架”三塊擬拍賣地
　　8月22日，上海宣佈中止浦東新區唐鎮新市鎮D-04-06地塊出讓。加上此前8月18日公告的浦東新區上海國際醫學園區20-10、21-10地塊中止出讓，上海在五天之內中止了三幅地塊的出讓。
　　自今年5月以來，上海土地市場持續火爆，高價地頻現。7月上海經營性用地共成交12幅，成交金額合計為235.7億元，環比上漲27.5%，同比上漲46.6%，創下今年新高。而每當“高價地”一齣，周邊房價即應聲上漲。
　　對此，市場觀察人士指出，上海暫停土地出讓是為了防止再産生高價地，上海或許將出臺新的土地拍賣政策來控制地王頻出。
　　中原地産首席分析師張大偉表示，上海3月份出臺滬九條之後，上海樓市沉寂一段時間後再度火熱，反映出本輪調控效果較弱。因此各方預期上海可能再出調控政策。這也是市場對上海此次叫停出讓如此敏感的原因。

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