（原標題：88億地王代價：金地股價三天跌7%，穆迪警示信用風險）

7月27日，上海市出讓浦東新區祝橋鎮中心鎮區核心區G-10地塊。經過583輪舉牌後，金地集團（600383.SH）擊敗融創中國、平安不動産、龍湖地産等22名競拍對手後，以88億元總價摘得。該地塊溢價率高達286%，樓板價33023元/平方米，為今年上海總價地王。

但“地王”的代價無疑是苦澀的。自7月27日至8月1日，金地股價累計下跌7.20%，股價創下了2015年8月14日以來新低，同期上證指數下跌3.17%。

穆迪7月29日表示，金地集團收購位於上海浦東新區的住宅用地具有負面信用影響，因為此舉將加大該公司的執行風險。但上述交易對該公司Ba2的公司家族評級和穩定評級展望並無即時影響。

穆迪副總裁/高級信用評級主任曾啟賢表示，此次購地規模相當於金地2016年人民幣800億元左右合約銷售額目標的10%以上，並且樓面地價較高，這將加大金地的執行風險。基於穆迪預計在調控政策收緊背景下，包括上海在內的主要城市的房價漲幅將放緩，因此較高的單位土地成本亦意味著金地未來毛利率進一步遭擠壓，並將降低其定價的靈活性。

因土地成本相對較高，2015年金地的毛利率較低，在23%左右，該水準低於獲穆迪評級開發商2015年27%左右的加權平均毛利率。但購地相關風險也因金地在上海建立的品牌知名度和市場地位而得以部分緩解。此外，該地塊毗鄰一些主要開發項目，包括浦東機場和迪士尼主題公園，這可為未來購房需求和售價帶來一定支撐。

受惠于該公司強勁的合約銷售，和融資成本的下降，金地擁有充足的流動性和財務緩衝以支援此次購地。2016年上半年，金地合約銷售額達人民幣439.6億元，較去年同期大幅增長107.1%。此外，該公司于2016年上半年完成了人民幣50億元的境內債券發行，票面利率在3.50%-3.69%之間，而2015年金地的平均融資成本為5.32%。

穆迪預計未來12-18個月金地的收入/調整後債務比率將保持在80%-85%左右，同期EBIT利息覆蓋率在3.0-3.5倍，上述比率仍與Ba2公司家族評級水準相符。另外，截至2016年3月，該公司持有現金人民幣180.2億元，已足以覆蓋人民幣130億元左右的未付購地款項，可為此次上海購地提供資金支援。

近期“地王”融資已有降溫的趨勢。

8月1日，據媒體報道，某股份制商業銀行近期下發的2016年房地産行業授信政策中明確，對於2015年三季度以後拿地且土地成本過高的項目，原則上不介入。該行要求對加強前端融資管理，對全國前20名的房企，融資比例不超過土地成本的60%，其他房企則不超過50%。

7月25日，證監會表示，不允許房地産企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用於房地産建設而不能用於拿地和償還銀行貸款。證券、保險、銀行等機構可以將再融資所得全部用來補充資本金，但需要充分披露補充資本金的依據。

此前中原地産統計數據顯示，2016年上半年，全國50大城市土地出讓金高達9655.9億，同比上漲38.5%。其中，超過100億元的地塊就達到3宗，分別出現在杭州、深圳、天津。超過30億的達到了51宗，單宗地超過10億的高總價地塊已經超過200宗。溢價率方面，拍出的地塊溢價率超過100%的達89宗，同比上年上漲45倍，溢價率超過50%的144宗，同比上漲8.5倍。

來源： 21世紀經濟報道