（原標題：綠地的煩惱：上市前的頑疾怎樣根治）

如果提及綠地的主營業務是什麼，你大概可以講出超高層建築、海外投資，也許還會加上一句，綠地超越了中國最大開發商萬科。如果提問綠地的氣質是什麼，你能第一時間在腦海中搜索出準確答案嗎？好像很難。

需要指出的是，上市後的綠地，似乎一下放緩了增長的步伐，在完成多元化佈局的同時，上市前遺留下來的問題也暴露無遺，比如一直被人詬病的房屋品質問題，合作方的回款慢等。

就剛發佈的綠地二季度業績快報可以看出，今年上半年，綠地房地産主業實現合同銷售金額1107.71億元，同比增長34%。值得注意的是，排名前20強的房企中，上半年銷售額平均增長速度是80%，全國平均銷售額增長速度為42%。其中，有5家房企今年上半年增長超過100%， 新城控股簽約銷售額增長144%，綠地34%的增速沒有跑贏平均水準。

根據綠地相關人士介紹，商辦物業對綠地銷售業績幫助較大。從上述人士的介紹可以看出，商辦如果銷售不佳，對公司業績會有不利影響。

雲峰債券違約拖累綠地評級

今年3月，有消息指出，雲峰集團未兌付的債券餘額高達66億元，構成截至當時國記憶體續規模最大的一宗債券違約案例。對此，綠地方面發佈聲明，已經解除對雲峰集團的股權託管協議，未對雲峰集團所發債券提供擔保，因此也不對債券償付承擔責任。

隨後，著名評級機構穆迪對綠地控股債券評級為BAA，同時標準普爾將其評為BBB。有分析師認為，綠地控股房地産項目主要集中在二線城市，因此出售房地産庫存的不確定性可能會損害公司流動性。

也有另一種聲音認為，綠地如此瘋狂擴張，風險也很大，一旦經濟形勢或者城市化進程沒有預期好，綠地可能就會遭遇可怕的風險。城市綜合體等商業不是建完就萬事大吉，運營最關鍵。

另一方面，高企的負債，導致外界對綠地的資金情況表現出擔憂。一連串的變化，讓人們對於綠地的未來心生疑問。截至2015年底，綠地資産負債率高達88%，遠高於同期房地産行業資産負債的平均值。

商辦去庫存難題

綠地辦公物業當前遇到的問題，其實也是所有辦公物業開發商共同面對的問題：供應量大於需求量，産品差異不明顯，物業本身的價值完全基於所在地段。目前房地産市場已經十分理性，除了一線城市核心地段的投資物業升值潛力依然十分明顯外，大部分辦公樓的投資價值已經不如往昔。

第一太平戴維斯的報告指出，2015年，從供給層面來説，全國一線及主要二線城市均將迎來供給量攀升，但市場表現將呈現分化趨勢。二線城市則將面臨相對嚴峻的供過於求的考驗。

整體而言，綠地的辦公物業發展時間較長，自全國化道路開啟時就是集團研究和投入的重點，並始終跟隨市場需求和經濟形勢不斷升級。

優淘城總裁薛建雄指出，綠地的超高層具有第一效應，可以滿足三四線城市升級的需要。這種模式也可以提高綠地談判的話語權。

雖説住宅銷售速度快，但是綠地在商辦上的問題也暴露無遺，由於缺乏運營管理，空置率很高，但綠地由於成本控制較好，售價也低，一直以來綠地都是走性價比路線。

薛建雄表示，由於綠地的商辦面積都較大，故而銷售進度放緩，一個20億元的項目也就賺1億元，如果有10%的貨沒賣掉，就等於資金全部套在了裏面。

由於成本低，供應商回款慢，品質得不到保證。這種快開發、高週轉的模式把風險和責任都轉嫁給了小業主，小業主買的時候覺得佔了便宜。商辦物業的集中供應，導致寫字樓市場的日子更不好過，空置率攀升早已成為常態。

由於來自三線以及商辦物業帶來的去化壓力，綠地過去一年僅交出2301億元的銷售金額，較2015年初提及的2800億元相去甚遠。從短期來看，綠地去商辦庫存的壓力未來依然很大。

世邦魏理仕的報告指出，今年二季度全國優質寫字樓市場供應相對充裕，新增供應近200萬平方米，較第一季度翻番。但由於市場或竣工驗收更趨嚴格等原因造成部分項目延遲交付，導致同比下降37.5%。大部分市場空置率上行，攀升0.9個百分點至18.7%。

（來源：每日經濟新聞）