原標題：年度最大項目泡湯 中房地産內生外延之路均遇阻

繼6月重大資産重組終止後，中房地産旗下最大房地産項目又遭合作方撤資。公司7月4日發佈公告稱，與綠城房地産集團經協商，雙方將終止對中房地産全資子公司重慶中交綠城房地産開發有限公司的增資擴股事項。而重慶中交綠城所開發的重慶市兩江新區中央公園項目，是中房地産目前最大的房地産項目。從目前境遇來看，公司通過自身項目發展和外部資産注入的內生外延之路均遭遇挫折。

年度最大項目泡湯

今年4月份，中房地産公告稱，擬與綠城房地産集團共同對重慶中交綠城進行增資擴股，增資完成後，中房地産持股佔比65%，綠城地産持股佔比35%，雙方將合作開發重慶中央公園項目。

重慶中央公園項目在中房地産中佔有重要地位。2015年底，公司以45.3億元競得該項目，是近幾年來公司土地儲備投資金額最大的項目之一，僅土地支出就佔公司2015年營業收入的4倍。項目佔地面積總計51.85萬平方米，規劃面積140.66萬平方米，在公司現有項目中佔地和規劃面積均為最大。年報顯示，2014年和2013年公司新增規劃總面積分別為37.64萬平方米和81.83萬平方米，中央公園項目規劃面積已超過了2014年和2013年兩年新增項目面積總和。

中房地産在2015年報中表示，公司目前規模偏小，土地儲備相對不足，綜合實力與行業內先進水準仍有一定差距。斥鉅資投資中央公園項目也反映了公司希望通過該項目實現規模和業績的快速增長。

不過，就中房地産目前的資本實力而言，單獨開發投資規模這麼大的項目面臨著較大的資本壓力和風險，尋求合作是較好的選擇，也是當前不少房地産公司普遍的做法。此次綠城地産集團的退出，將對中央公園項目的後續開發進度和前景蒙上了不確定性。

重大資産重組終止

對於中房地産而言，不僅中央公園項目前景不確定增加，未來資産注入的前景也不明朗。今年6月，公司推出的重大資産重組預案宣告終止，且擬注入資産的盈利能力和質地也值得商榷。

根據預案，擬注入資産包括六家房地産企業全部或部分股權，資産價值合計64.3億元。然而，其中僅中交地産和中住兆嘉兩家公司2014年和2015年扣非後的歸屬於母公司所有者的凈利潤為正，其餘四家2014年和2015年扣非後的凈利潤均為虧損。

經測算，擬注入的六家公司2015年扣非後的凈利潤之和不足4000萬元。按照此次擬注入資産的股權比例計算，扣非後凈利潤之和僅2400萬元，甚至低於中房地産2015年2800多萬元的凈利潤水準。若以預案中購買資産發行5.29億股計算，每股收益不足0.05元，也低於中房地産2015年每股收益0.1元的水準。儘管房地産項目收入利潤確認具有一定的特殊性，但就目前的業績而言，資産注入對公司利潤增長極其有限。

深交所在給公司的問詢函中也重點關注擬注入資産的盈利能力，除了標的公司凈利潤下降和虧損外，還對相關項目的資産品質和未來盈利能力進行了關注。

標的公司大部分項目位於二、三、四線城市和地區，房地産去庫存壓力較大，部分項目的去化率較低也引發了監管部門的關注。此外，其中多家公司尚處於開發前期階段或剛開始銷售階段，未來銷售收入存在不確定性，並面臨去化率壓力。在這些區域房地産市場未看到明顯改善的情況下，這些項目的盈利前景存在較大不確定性。記者 戴小河

來源：中國證券報