原標題：多家房企發佈盈利預警 公司債再融資爆發

伴隨著上市房企陸續公佈2015年財務報表預告,樓市的城市分化態勢在房地産企業上逐漸呈現。在一二線城市火熱,三四線城市遇冷的行情裏,房企盈利狀況出現分化,與此同時,國內融資環境的寬鬆讓房企融資步伐加快,但風險也在積聚。

伴隨著上市房企陸續公佈2015年財務報表預告,樓市的城市分化態勢在房地産企業上逐漸呈現。

2月24日晚,雅居樂地産控股有限公司(3383.HK,以下簡稱“雅居樂”)披露盈利警告,預期2015年股東應佔溢利同比可能下降約70%,核心凈利潤將有可能下降約40%。

過往,雅居樂並未發佈過此類警告。此前,另一家房企保利置業也發佈了盈利預警。

另據路透社2月25日報道,雅居樂正籌措一筆33.15港元(4.30億美元)的三年期貸款,資金用於再融資及運營資本。

在一二線城市火熱,三四線城市遇冷的行情裏,房企盈利狀況出現分化,與此同時,國內融資環境的寬鬆讓房企融資步伐加快,但風險也在積聚。

虧損房企多佈局一線外城市

出現虧損的房企大部分都深耕二三線城市。

據雅居樂公告顯示,公司出現虧損的原因主要有兩個:平均售價較以往低,使毛利率下跌;2015年下半年人民幣貶值導致匯兌損失。

雅居樂方面表示,公司收入幾乎全部為人民幣,而相當部分的借貸為美元及港幣。截至2015年12月31日,預計凈匯兌損失已達到11億元。

據其此前公告估算,去年雅居樂全年累計預售金額為442.3億元,累計預售建築面積507萬平方米,平均預售價8725元/平方米。其2014年的全年均價為9625元/平方米,而2013年全年均價為11577元/平方米。

根據雅居樂報告整理,除廣州、南京等一線城市和熱點二線城市外,公司主要土地儲備分佈于中山、惠州等三四線城市,在雲南瑞麗、騰衝、西雙版納等城市亦有大量土儲。

業內人士認為,去年銷售均價大幅下滑,表明雅居樂採取了降價跑量策略。

雅居樂的業績下滑不是個例。2月22日,保利置業也發佈了盈利警告。公告顯示,公司初步評估管理賬目及現有資料,截至去年年底,公司擁有人應佔溢利錄得虧損,具體數據將於2016年3月底公佈。

保利置業表示,虧損原因包括收入減少及銷售毛利率下跌造成銷售毛利減少;發展中物業及持作出售物業的減值虧損;人民幣錄得凈匯兌虧損;投資物業重估收益減少;及財務費用增加等。

預計首虧額度最高的中華企業,預計虧損24-25億元。

中華企業公告顯示,公司佈局的二三線城市房地産市場持續低迷,加上部分項目産品的市場契合度不理想,項目銷售面臨相當大的壓力,採取了調整銷售價格等措施,導致發生計提減值準備,增加業績虧損預測數額。

2月23日,新世界中國公佈截至去年12月31日的中期經營數據,在業績期內,公司物業銷售應佔經營溢利為8.19億港元,較去年同期下跌38.2%。

截至目前,已經披露2015年業績的房地産行業滬深上市公司有5家,業績均為增長;其他披露業績預告的89家房地産公司中,24家虧損,另有21家預降,44家預增,凈利潤最大降幅同比下降達6138.19%。其中,扭虧為盈的有12家,由盈轉虧則多達21家。

中原地産的統計數據同樣不樂觀。加上香港上市房企,截至2月4日,有78家上市房企公佈2015年業績預告。這些企業中,業績預告為預盈的有38家,佔比48.7%,另有15家企業預期虧損,25家企業預期利潤減少。

中原地産首席分析師張大偉表示,雖然2015年房地産是復蘇的一年,但對於房企來説,利潤率降低成為普遍性現象,部分房企甚至在持續虧損。

他認為,從全國房地産市場看,一二線市場升溫,庫存降低,但很多三四線城市的庫存積壓已經非常嚴重,局部三四線市場即使在救市的情況下,依然有風險。

中小房企面臨融資風險

利潤下降讓房企的資金流動性下降,不得不尋求更多資金。

據路透社消息,雅居樂籌措的33.15港元(4.30億美元)三年期貸款,主要用於再融資及運營資本。該筆貸款將自簽約後第21個月起分四次不等額償還,第21個月時償還本金10%,另外三次將自第24個月起每半年償還一次,每次償還本金的30%。

克而瑞研究中心數據顯示,1月份海外融資額與上月大體持平,融資總量為268億,其中綠城、新城、旭輝紛紛選擇了美元銀行貸款的方式來實現新債對舊債的置換。

但總體上,海外融資空間在收窄。受到2014年年末佳兆業債務違約事件影響,國內房企的國際信用評級降低,境外“找錢”難度在不斷增加;同時美元升值和人民幣貶值意味著境外融資成本上升,海外借債將付出更為高昂的代價。

而國內信貸環境的持續寬鬆,使更多房企融資偏好于國內。多家研究機構表示,至少在上半年,信貸依舊保持寬鬆狀態。從2015年1月至2016年1月,克而瑞監測的108家房企公司債的發行規模為134筆,融資總量已達3270.8億。

另據克而瑞監測,2016年1月108家房企已完成的公司債發行量就已達到675.7億元,較2015年12月環比上升78.5%。

克而瑞研究員沈曉玲、俞倩倩認為,房企更傾向於以利率較低的公司債逐步置換成本較高的海外債。

通過加權平均法初步估算,這些企業月度的融資成本可以看出基本維持在5%左右。2016年1月更是有了明顯降低,低至4.47%,從目前發債情況看,融資成本呈下降走勢。

這種情況在2月份繼續上演。2月以來,部分房企公佈了2016年的公司債發行計劃,例如世茂房地産擬發行200億境內公司債券用於補充營運資金;金科股份擬非公開發行100億元7年期公司債券。

儘管發債熱潮將持續,但房企發債狀況也明顯分化。

受相關細則限制,發行人累計發行的公司債餘額不超過最近一期凈資産值(含少數股東權益)的40%,這使得大型房企能夠拿到比中小房企更大的額度。

例如,31億元的債權額度已逼近花樣年的上限,而恒大目前發債規模已達400億元。對於部分中小房企而言,不得不謀求新的融資方式。

而利率方面,部分房企憑藉良好的聲譽以及較強綜合實力,在發行規模和發行成本方面均顯示出優勢,以房企普遍發行的五年期公司債為例,有國資背景的保利地産在2016年1月一筆25億元債務發行利率僅為2.95%,而陽光100的10億元公司債融資成本卻高達7.95%。

此外,借債持續增加,考驗房企運營能力。隨著房地産行業進入“白銀時代”,房企利潤空間逐漸收窄,提前佈局一線城市和熱門二線城市的房企憑藉市場火熱,交易量得到保證,而佈局其他城市的房企依舊面臨交易困境。

在這樣的背景下,克而瑞認為,中小房企借債增加如同一把雙刃劍,究竟是通過再融資獲得更多資金,以創造更大收益,還是債臺高築面臨信用危機,將成為這些房企的考驗。

來源：21世紀經濟報道