（原標題：機構：成都、重慶、無錫、長沙寫字樓連續三年空置率達30%）

【産業·公司】新興區域寫字樓供應量激增

上海商業地産迎來“大CBD時代”

“上海去年的寫字樓市場給了我們一個不大不小的意外。”謝晨指向一張柱狀圖，代表新增供應量和體現需求的柱狀圖雙雙衝破了標記“百萬”的坐標值，身為全球最大商業地産服務和投資公司世邦魏理仕華東區的研究部資深董事，他在接受《中國經濟週刊》記者採訪時以“供需兩旺”來概括市場行情。

謝晨的“意外”在情理之中。説“不大”，是因為自上海從金融危機中復蘇以來，除了2012年外，寫字樓市場一直處於供不應求的狀態。不過，去年還是被謝晨稱為上海寫字樓市場史上最活躍的一年。

説“不小”，是因為上海2015年的寫字樓新增供應量刷新了峰值，第一次達到了百萬平方米的水準，要如何在經濟下滑趨勢已定的大背景下逆勢消化，顯然不是一個輕鬆的命題。《中國經濟週刊》記者對比數據發現，前一個衝擊百萬級別的供應高潮還要追溯到2008年，但同年反映上海寫字樓需求的凈吸納量數值卻只有一半，次年空置率因此飆升。而2015年的凈吸納量不僅全部覆蓋了新增供應量，還比105萬平方米天量的供應多出一萬平方米，確實給了市場不小的驚喜。

虹橋引領新興區域商業地産崛起

在對上海過去的城市規劃版圖熟悉的人眼中，東有浦東，地理上對應的西面區域卻遠遠不敵，提起長寧、青浦、嘉定、閔行四區接壤的板塊，許多人腦中首先浮現出的總是冷清印象。

但虹橋商務區的異軍突起，讓“打造下一個陸家嘴”不只是寫在廣告牌上的宣傳口號。即使供應量不多的住宅市場也敏感地反映出虹橋板塊的炙手可熱，中國指數研究院數據顯示，相比2011年，“大虹橋”2015年的房價幾乎翻番，成交總量更是達到2011年的7倍之多。

而新興區域的崛起也成為上海商業地産的重要支點。據悉，虹橋商務區主體項目加國家會展中心總計約4.7萬平方米的核心區域已在2015年底基本建成。有數據顯示，該板塊寫字樓的出租率已經達到近九成，眾多500強企業相繼入駐。

事實上，不只是虹橋板塊，上海次中心區寫字樓正在集體逆襲。“去年上海次中心區（DBD）寫字樓新增需求56萬平方米，首次超越了核心區（CBD），佔到了52%，次中心區可租面積相對充沛，全年新增供應中的63%是位於次中心區。”謝晨對《中國經濟週刊》記者表示。

在他看來，趕在2015年尾聲通車的地鐵12號線二期、13號線二期更是令次中心區通達度進一步提升，所以次級商圈以及新興商圈的迅速發展將成為2016年的主旋律。

謝晨告訴記者，以前上海軌道交通線路是呈“東西強、南北弱”的格局，從核心區域出發，東西線上的虹橋、花木等地區都已成熟飽和，南北線上的發展相對遲滯，“隨著12號線和13號線開通，南北線上的次中心區域與核心區域連通性大大增強，典型的受益板塊包括世博濱江、北外灘、長壽路，以及與靜安合併後的原閘北火車站板塊等。”

不僅是寫字樓市場，上海去年的零售物業市場也受到新興區域的提振。世邦魏理仕提供的數據預期，2016年虹橋商務區將迎來第一波供應高潮，整個商圈的新增供應將達到15萬～20萬平方米。2015年12月中旬，位於上海虹橋商務區的首個大型商業綜合體“虹橋天地”已經正式開業。

值得一提的是，從全國範圍看，這種大CBD時代的到來，上海並不是孤例。世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉告訴《中國經濟週刊》記者，2016年全國將迎來近930萬平方米的優質寫字樓新增供應，其中約有53%來自各城市的新興區域內，一線城市零售物業的新增供應中也有近一半來自完全新興的區域。