（原標題：三十萬歐元塞普勒斯買房 房屋遭遇抵押移民夢破碎）

仲介公司打出的塞普勒斯購房廣告

近年來,“購房移民”的説法開始流行。據一些仲介機構稱,在歐洲一些國家,花30萬歐元購買房産,即可全家移民。這樁聽上去無比誘人的“美事”,卻讓北京的許女士頭疼不已。為了給兒子提供更好的教育機會,許女士花費數百萬元人民幣,通過仲介公司在地中海小國塞普勒斯購買了一套面積達90平方米的公寓。但隨後,這套公寓卻被當地開發商抵押給銀行,許女士無法獲得房屋地契,兒子年滿18周歲後也被取消當地永久居留權。“仲介的承諾一個也沒有兌現,算是白折騰了。”許女士悔不當初。

移民遭遇

為子海外求學委託仲介移民

今年45歲的北京人許女士,是一名家庭主婦。“想讓兒子到歐洲國家接受教育。”經過一番心理鬥爭後,許女士決定帶著兒子尋求移民歐洲的途徑。

2012年,許女士找到北京和中聯合投資諮詢有限公司(以下簡稱和中公司)諮詢投資移民事宜。許女士説,該公司名氣大,在全國設有多個辦事點,創立至今已有21年。因此,她格外信賴這家公司。

許女士稱,和中公司的顧問殷女士告訴她,“只需購買30萬歐元的房産,就可以全家拿到塞普勒斯的永居身份,申請條件簡單,兩個月即可獲批。”

看著“世界經濟發達國家”“歐洲頂級度假天堂”“國際化教育資源”等誘人的廣告語,以及較低的投資額,許女士怦然心動。2012年7月,許女士與和中公司簽訂了《塞普勒斯投資移民代理服務合同》,並交納仲介費21萬元人民幣。

記者在許女士提供的這份合同中看到,和中公司承諾為許女士提供塞普勒斯的最新政策及變更通知,幫助其遞交所有移民材料給相關部門審核,協助安排許女士到塞普勒斯購買房産等事宜,直至其獲得塞普勒斯永居簽證。

“和中公司還説他們公司在塞普勒斯有辦事機構,移民全程都由該公司工作人員陪同。”許女士説。

赴塞購公寓永居簽證遭拖延

2012年8月,在和中公司的安排下,許女士飛抵塞普勒斯,進行購房考察。

許女士回憶説,到達塞普勒斯後,接待她的是一名中國人,直到1年多後,她所購房屋的産權出現問題時,才得知接待她的中國人並非和中公司工作人員,而是和中公司委託的當地一家名為DELSK的仲介機構的工作人員。

許女士告訴接待的人員,想去塞普勒斯首都尼科西亞以及第二大城市立馬索考察房屋。

但對方以首都尼科西亞很熱很擠,立馬索犯罪率很高、不安全為由拒絕,只是帶許女士在帕福斯市和拉那卡市的幾個樓盤項目進行考察。

“我後來才知道,與DELSK合作的開發商PASCHALIS建築控股有限公司(以下簡稱PASCHALIS公司)只在這兩個城市有房産項目,所以他們故意抹黑其他城市並拒絕帶客戶去看房。”許女士説。

在塞普勒斯考察的最後一天,儘管並不理想,許女士還是預訂了一套拉那卡市90平米的公寓,並與開發商PASCHALIS公司簽訂了購房合同,與開發商和仲介指定的一名律師簽訂了委託協議,在交付房款後,許女士回國。

許女士説,和中公司承諾準備好申請材料後兩個月,也就是2012年12月她和兒子就可以拿到永居簽證,可實際上卻被拖延到了2013年4月。總算拿到了簽證,許女士一家沉浸在喜悅中,對新生活充滿了嚮往,也就沒有追究仲介未按承諾準時辦理的責任。

房屋抵押銀行無法辦理地契

2013年10月,安頓好北京的一切後,許女士準備帶著15歲的兒子到塞普勒斯生活。在即將出發的前幾天,許女士卻通過朋友等渠道打聽得知,自己購買的公寓被開發商抵押給銀行,開發商收到購房款後沒有還給銀行而是挪作他用。

許女士找到和中公司要求對方解決住房問題。和中公司便委託DELSK幫助許女士租到一處房屋臨時居住。到塞普勒斯後,許女士直接與開發商接觸,要求提供房屋的銀行豁免書,但對方百般推諉拖延。

“我去了無數次開發商的辦公室,都沒能得到答覆,上個月再去時,發現他們的辦公室全部鎖門,DELSK的工作人員多次推諉後也如人間蒸發,失去聯繫。”許女士稱最令她擔心的是,如果開發商破産,銀行就會收走她已經購買的房産。

“沒有銀行豁免書,就沒法申請地契,我等於花錢買了一套不屬於我的房子,房子分分鐘就有可能被銀行收走。”許女士無奈地説。

許女士向記者提供了其與PASCHALIS公司簽署的《房産購買合同》,合同中,PASCHALIS公司聲明該土地有一筆銀行按揭,並明確寫道:“開發商應在簽訂合同和收到款項之後的15天內送出銀行豁免書,如果未執行,開發商需返還款項。”(銀行豁免書即銀行開出的聲明,證明該財産沒有任何形式的抵押或其他任何實際的或法律上的負債。)

許女士氣憤地告訴記者,開發商還採取了欺騙手段騙其入住房屋,DELSK的翻譯也是幫兇,利用她語言能力不足的劣勢,讓她誤以為收房後三個月就可以得到銀行豁免書。

2014年4月,許女士收下自己購買的房屋並搬入,可至今近兩年過去了,她仍未能拿到銀行豁免書。

兒子滿18歲永久居留權被取消

而最令許女士不能接受的是,去年8月,她兒子的永久居留權被取消。“當初主要是想給孩子移民,為他提供好的教育,但現在全泡湯了。”許女士頗為痛心。

許女士説,和中公司和DELSK告訴她,塞普勒斯移民法規定,孩子年滿18周歲就會失去永久居留權,重新申請的話必須滿足一定財産要求,其中一條就是名下的房産退稅後的價格要達到30萬歐元。許女士購買的公寓價格為32萬歐元,退稅後的價格為29萬歐元。

“和中公司當時只是告訴我買30萬歐元的房産就可以辦理全家永久居留權,沒有説是退稅後滿30萬。”許女士説,如果為兒子繼續永久居留權,就必須再購置房産。權衡許久後,心灰意冷的她不願再在塞普勒斯購房,選擇將兒子送到英國讀書。

“和中當初承諾幫助辦理退增值稅、銀行豁免書、全家獲得永居資格,但現在沒有一個兌現,還將責任推給DESLK。我總共花費近300萬人民幣辦理移民,卻落得現在進退兩難。”許女士説她悔不當初。

許女士説,近日,和中公司稱,塞普勒斯已經出臺新的法案,待新法實施後,銀行沒有權力收回房産,可以辦理銀行豁免書。

“和中公司所説的法案直到目前誰也沒有看到,關於法案的説法也全部來自他們,我們普通客戶很難去核實。”許女士對和中公司的説法並沒有信心,仍然擔心自己的房産隨時會被銀行收走。

記者調查

仲介公司自稱已盡到考察義務

去年12月29日,記者來到位於朝陽區東三環附近的和中公司,許女士的移民顧問殷女士告訴記者,在幫助許女士辦理買房移民過程中,和中公司已盡到考察義務。PASCHALIS公司是當地規模較大的開發商,未料到會發生這樣的事。

“當時一批辦理的,北京其他知名移民公司的客戶也有這樣的遭遇。”殷女士説,此前,DELSK公司聯合多名受害客戶起訴開發商PASCHALIS公司,並向塞普勒斯國會議員反映此事。

近日,DELSK暫停了起訴,因為在國會議員的爭取下,去年9月塞普勒斯出臺了新政策,像許女士這種情況,今後銀行只能向開發商追討費用,沒有權力向購買房屋的客戶追討,更無權收回房屋。

“這個問題相當於已經解決了,只是需要時間等待。法案剛剛開始實施,具體怎麼操作,流程如何等都沒有落實。我們不想拿自己的客戶去做實驗,等別的客戶通過這個法案獲得銀行豁免書及地契,我們就開始著手給我們的客戶辦理。”殷女士説。

可當記者詢問,該法案由何部門、何時出臺,哪可以查到權威的法案內容,需要等待多久才能辦理等問題時。殷女士均無法回答,稱這些資訊都是來自DELSK,但DELSK請的律師對此尚未答覆。

至於許女士兒子的永居資格為什麼被取消,殷女士解釋稱,當時DELSK確實告訴和中公司,只要購買30萬歐元的房産就可以全家移民。“後來塞普勒斯的政策進行調整,規定必須購買退稅後價格在30萬歐元或以上的房産,所以許女士的兒子無法繼續申請永居資格。”

殷女士説,DELSK公司也是一個仲介機構,跟當地開發商有合作,專門協助國外各地區移民客戶的購房、落地、安家等。“北京其他多家知名移民仲介都是通過DELSK來辦理塞普勒斯移民的。我們公司要做這麼多國家的移民業務,如果自己在塞普勒斯辦個小分公司,肯定沒有DELSK更有保障更專業。”同時,殷女士也表示,目前DELSK已取消與PASCHALIS公司的合作,後來辦理的塞普勒斯移民客戶沒有再遇到類似情況。

“塞普勒斯當地很亂,保護本地開發商,對DELSK也有欺瞞。”殷女士説。

截至發稿前,記者尚未能聯繫到DELSK公司,而開發商PASCHALIS公司的電話也始終無人接聽。

未聽説塞普勒斯移民政策有變

1月8日,記者致電國內知名移民機構北京環球中聯投資諮詢有限公司,專門負責塞普勒斯移民的馮女士告訴記者,該公司移民塞普勒斯的仲介費為5萬元人民幣。“移民仲介市場混亂,環球公司沒有出現過許女士這種情況,公司在幫助客戶辦理移民前都會通過律師審核房子的産權問題。”馮女士稱,該公司從事近5年塞普勒斯移民服務,沒有聽説過移民政策有所調整。

“始終都是退稅後滿30萬歐元的房産可以辦理移民,沒有進行過政策調整。”馮女士還認為,和中公司為許女士推薦的房産價格虛高。“這兩年塞普勒斯的房價上漲,儘管如此,現在30多萬歐元都能買100多平米的別墅,直接辦理塞普勒斯國籍了。”馮女士認為和中公司有點坑人。

此外,北京凱勝聯合因私出入境服務有限公司等多個移民公司都向記者表示沒有出現類似許女士這種情況,也不會把客戶承包給當地仲介。

塞駐華使館建議找當地律師諮詢

移民仲介對諸多移民政策一問三不知,那麼哪可以獲得最權威、官方的移民資訊呢?

1月8日,記者致電塞普勒斯駐華使館諮詢塞普勒斯移民資訊,接聽電話的工作人員稱使館不負責此部分內容,不清楚,建議諮詢移民仲介。

使館的另一名工作人員告訴記者,可以通過塞普勒斯內政部網站查看移民資訊。“不過網站上只有最基礎的移民資訊,具體的情況還需要諮詢當地的移民律師。”

當記者詢問,如果在移民過程中遭遇侵權行為,該向什麼部門反映時,工作人員表示,“我們曾經接到類似許女士這樣的投訴,但大使館只是中間部門,沒辦法起到實質性的作用,所以我們建議她到當地找律師諮詢,走法律程式。”

隨後,記者致電外交部,一位女性工作人員表示外交部沒有相關的部門或者平臺為移民者提供準確的移民資訊,建議上網查詢;同時該工作人員表示,如果移民過程中遇到問題、外交部沒有部門接受相關投訴。

網上資訊多源自各移民仲介

於是,記者通過網際網路進行搜索查詢。中國駐塞普勒斯共和國大使館上沒有關於移民塞普勒斯的要求等具體資訊。

中國駐塞普勒斯共和國大使館經濟商務參贊處官方網站的法律法規一欄中,曾于去年7月2日發佈一篇名為“塞普勒斯永久居留許可政策”的文章,指出,2013年5月7日,塞普勒斯內政部發佈通知,稱歐盟以外公民若可以提供個人或配偶名下的在塞房産證或者購房合同,房産必須在塞土地與測繪局登記在冊,屬於居住及其他用途,房産不含稅的市值不得少於30萬歐元,且已經支付購房款不少於20萬歐元,剩餘房款的支付來源必須保證由塞境外支付到塞國內金融賬戶。若配偶雙方同為申請人,雙方名下房産不得超過兩套等諸多條件,可以獲得在塞永久居住許可。但對如何申請、需要向什麼部門、提交什麼材料等該文章並未提及。

記者又在百度上搜索塞普勒斯內政部網站,該網站有英語、希臘語、土耳其語等語言選項,但沒有中文選項。記者查看英文頁面,並未能找到所需資訊。

而網上絕大多數關於移民塞普勒斯的資訊來自移民仲介,大多稱購買30萬歐元房産即可辦理移民,較少提起其他要求。記者向多名擁有10餘年移民經驗的業內人士諮詢得知,我國目前並沒有相關部門或權威平臺提供準確的出國移民資訊。

業內起底

永居權非入籍只能看病和上學

一位曾在移民仲介工作多年,目前為多家移民仲介做培訓的業內人士告訴記者,塞普勒斯是歐洲買房移民政策最為寬鬆的國家之一,很多移民仲介都會推薦説,只需在當地購買30萬歐元或以上的房産即可全家移民。實際上並非如此,按照當地政策,買房僅僅擁有了申請永久居留權的權利,要想申請到永居權,還得滿足諸多硬性條件,比如投資者可支配年收入須在3萬歐元以上,收入必須是在塞普勒斯以外的地方所得;投資者必須提供塞普勒斯銀行關於其已經存入至少3萬歐元的確認信,而且這筆錢至少要在銀行存3年。

即便申請到塞普勒斯的永居權,但永居權並不等於入籍,除了醫療和教育以外,享受不到該國的其他諸多國家福利,也不能在當地就業。

只有入籍才能完全和當地居民一樣享受國家公民的所有待遇,才算得上真正意義上的移民。按照規定,外籍居民獲得永久居住權8年以上才有資格申請塞普勒斯的國籍,而從申請到實現入籍的政策並不明晰,想真正入籍絕非易事。

目前,在歐洲置業移民國家中,只有塞普勒斯可以直接獲取永久居留權。其餘歐洲移民國家,如西班牙、希臘等,均是先獲得臨時居留權身份,滿足一定年限後,即可申請永久居留權,或申請入籍。

通過仲介購房比國外市價高20%

“很多仲介打著移民招牌,挂羊頭賣狗肉,在居住權、永居權、入籍上玩起偷梁換柱的把戲。而驅使他們賣力忽悠的背後,是豐厚的利益鏈條。”據一位業內人士透露,移民仲介除了從客戶方獲得幾萬甚至二三十萬人民幣的仲介費外,還可根據最終客戶購買房産的總價,向歐洲房産仲介提取不菲佣金,而這筆佣金遠遠大於仲介費。

“國內的移民公司,説白了基本都只是仲介,負責拉人頭,然後與移民國家的仲介或者開發商合作,把客戶轉包給他們。這樣,國外的移民仲介要收取一部分費用,再給國內的移民仲介客戶購買房産總價的10%至15%甚至更高的回佣。算下來,客戶通過國內移民仲介買到的房價通常比國外市場價高出20%左右。”

很多仲介稱國內投資渠道單一,股市跌宕起伏,樓市低迷,而歐洲樓市正處於低谷期,此時抄底物有所值,升值空間巨大。對此,業內人士告訴記者:“歐洲的樓市一般不會大起大落,投資者通過仲介買的房産價格已經虛高至少20%,如果想保本還勉強可以,想投資房産獲利基本不可能。”

該業內人士還透露:“國內仲介將客戶轉包給國外仲介,存在很大風險,一旦出現問題,兩個仲介會互相推諉扯皮。而且,我接觸過的甚至有人自己成功辦理移民後,在國外無從就業,就成立仲介公司幫助他人辦理移民,專業性可想而知。事實上每一個移民活動後面都應該有當地的移民律師。”

記者電話諮詢了號稱國內排名前十名的環球移民、僑外移民以及多家中小移民仲介公司,他們均稱會全程跟蹤負責客戶的移民事宜。

專家説法

海外買房移民要做深入調查

對於許女士的遭遇,曾經在移民仲介工作,目前專攻移民領域案件的北京中聞律師事務所律師梁智表示,“這裡面存在多重法律關係,相當複雜。中國的法律和律師很難保護到公民在海外投資、置業的合法權利。”梁智建議許女士在塞普勒斯當地諮詢律師是否可以起訴開發商,並了解塞普勒斯的移民法案關於購房要求是不是有變化。

“假如和中公司最開始告訴許女士的政策是錯誤的,或者未及時告知許女士政策有變,那麼許女士有權利在國內起訴和中公司追究責任。假如和中公司已盡到義務,確實是當地政策發生變化,那麼和中公司就無需擔責。”但梁智擔心,國內民事訴訟的時效是兩年,徐女士與和中公司之間的糾紛可能過了兩年的訴訟時效。

梁智建議希望移民的市民謹慎投資,儘量不要單方面聽取移民仲介的意見,多向了解業務的專業人士以及成功移民者諮詢。選擇仲介公司後,一定要與對方簽訂詳實的合同,應在合同中對移民項目、辦理時間、辦理費用、雙方的權利義務和退款條件等事項都逐一進行詳細的表述,特別是在簽訂外文合同時,更要多加注意,不要因一時大意而給自己帶來不必要的風險。

在投資購買國外房産時,要對當地的房産行情做深入調查,切勿聽信開發商、仲介的單方面説法,要注意房産的實際價值。

“在資訊不對等的情況下,會出現房産價格虛高的狀況,買房移民者需多方考察房屋的位置、周邊房屋均價、升值潛力、産權狀況等因素,避免遭遇損失。”梁智還表示,歐洲各國的“買房移民”政策有一個共同點,即在買房後的幾年內(一般為5年),必須持續持有政策規定價值的房産,才能持續保留居留權,一旦轉讓或出售房産,則會被取消居留權。

此外,梁智建議受害者勇於依法維權。“選擇投資移民者多數經濟實力較強,他們的合法權益受到侵害時,多抱多一事不如少一事的心態,不願走法律程式,但這樣會客觀縱容一些仲介機構的行為。”梁智説。

（來源：京華時報）