【地産中國網·獨家盤點】當輿論的焦點鎖定“萬寶之爭”，甚至起底寶能係掌門人姚振華的出身時，一家同樣具有潮汕氣質的企業，已在媒體曝光下經歷了起死回生的驚險戲。故事的主人公是郭英成，與姚振華、生命人壽張峻同為潮汕人。

這是在中國土壤上滋生的民營房企“黑天鵝”之殤。自去年下半年郭英成陷入反腐泥淖之後，佳兆業的每一步都被極度關注。如今回顧發現，佳兆業的麻煩還未結束，但有希望“鹹魚翻身”。

成也舊改，敗也舊改。過去十多年間，總部位於深圳、靠盤活爛尾樓起家的佳兆業，憑藉郭氏兄弟在香港超強的融資能力，迅速將其勢力範圍拓展至全國。佳兆業猶如一批黑馬，從年銷售額只有10億元向300億進軍，並躋身於全國房企TOP20強。其掌舵人郭英成更是成為地産界的隱性富豪。

高速成長是把雙刃劍。同成長相伴相生的是，房企與地方政府之間敏感的政商關係海通債券宏觀債券首席分析師姜超：佳兆業危機的關鍵並非其資金鏈，而是由於牽涉到落馬官員甚至更高層的“大老虎”而具有的政治風險。因政治問題的敏感性，事情的複雜程度和不確定性便大大增加，出現任何結果都不足為奇。。去年年底，郭英成身陷反腐風暴，宣佈辭職赴中國香港躲避風頭。隨之而來的，佳兆業被處於輿論漩渦中。房源被鎖、破産重組、債務違約……影響從深圳蔓延至全國。

房源被鎖、郭英成裸退、破産重組、債務違約……佳兆業兩個月間經歷了驚人的“生死時速”，如今影響已從深圳危及至全國，已由自身風險帶起了行業地震。

在這其中，融創中國掌門人孫宏斌介入，演一齣地産江湖的恩怨情仇，使佳兆業的故事更跌宕起伏。然而回過頭來看，至始至終生命人壽才是佳兆業不可或缺的“白衣武士”。

病來如山倒，病去如抽絲，企業亦如此。如今，距離佳兆業發佈項目被鎖的消息整整一年。佳兆業正在一步一步地從懸崖邊，走向復活。

復活“三重門”

除了得到資金援助，債務重組取得新進展外，被封房源屢屢“解禁”，都被外界解讀為佳兆業復活的苗頭。

首先，房源逐步解鎖。據了解，在佳兆業前海廣場房源解鎖後，佳兆業位於坂田的城市廣場項目的450套房源也已解鎖。這批于2014年底認購但未簽約的客戶，將可以當時的原價繼續完成簽約備案。

佳兆業陷入困境的直接導火索正是部分深圳房源被鎖。而目前這批房源“解封”，意味著佳兆業與債權人達成和解，債權人向相關法院申請“解封”，可以進入市場銷售、備案。此外，佳兆業在全國有多個在售項目良好。

“佳兆業的股權層面經歷了其他投資方的‘覬覦’，不過從實際情況看，佳兆業憑藉企業管理層較好的投資者關係維護策略，進而在項目轉讓方面，不斷取得主動權。這使得佳兆業在企業經營危機層面，能夠頂住各類壓力。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，其很多項目本身是比較優質的，所以度過這樣一個危機後，後續此類優質項目的開發和銷售，能夠促使佳兆業經營業績得以較好地提升。

其次，境內外重組迎來曙光。12月24日，佳兆業在港交所發佈公告，擬在開曼群島及香港實施建議重組。並根據重組協議，佳兆業為債權人提供了三種解決方案。據悉，佳兆業將於下月初公佈有關重組支援協議及加入程式的進一步詳情。

在此之前，中信銀行已為佳兆業集團部分深圳及異地項目進行整體債務重組工作。按計劃，中信銀行深圳分行對危機中的佳兆業施以援手，提供大約300億元資金助其解困。

克而瑞研究中心高級分析師房玲認為，“此消息若是真的，肯定會對佳兆業有很大幫助。因為之所以項目被鎖，是因為債權人為了保障自己的權益而做的資産鎖定申請，如果佳兆業有錢能重組債務，肯定會有利於項目解封。”

此外，10月底，佳兆業與渤海銀行就前海廣場的談判就已獲得重大進展。作為前海廣場的最大債權人，渤海銀行已同意對部分項目房源解封。當時解封主要涉及已在去年認購但未簽約備案的房源，共200套，這些房源已于10月底全部完成簽約備案，符合相關條件的業主均成功從銀行獲得購房貸款。

隨著佳兆業前海廣場、城市廣場重啟簽約工作、未售房源解除司法查封，意味著佳兆業深圳地區的債務談判取得重大進展，佳兆業境內債務重組工作接近尾聲。

“此前，佳兆業最大債權人中國銀行允許部分佳兆業貸款展期，並允許佳兆業分期償清債務。這其實是佳兆業企業價值被認可的表現。”嚴躍進分析認為，佳兆業過去補充低成本土地的重要方式就是參與舊改項目，後續可以嘗試在一二線城市積極擴大土地儲備，在原有的城市運營和舊城改造方面繼續做大産業。

“後續要真正擺脫經營危機，關鍵還是要從經營模式的轉型做起。比如説，需要在新一輪投資過程中強化新産業的拓展，這是取悅投資者的重要方式。而包括房源封鎖等問題，實際上負面影響力已經處於減弱的態勢。” 嚴躍進如是説。

第三，解決年報披露問題。至今，佳兆業未能公佈2014年年報、2015年半年報。

房玲認為，佳兆業要度過危機，重點還需要解決財報的問題。“通過債務重組，解決債務後，項目逐步解鎖，也有一定的銷售來源，但財報一直未出。財報的問題並非債務問題解決就能解決的，佳兆業違反了上市公司披露資訊的規則，就無法獲得復牌。財報上的問題解決了，企業才能完全走出來。”

這意味著如果佳兆業對於解決這個問題，無法給出具體時間表，那麼佳兆業的股票將會繼續處於停牌狀態。

不過，在這之前，佳兆業發佈公告稱，佳兆業于2015年前十個月錄得總合約銷售為52.33億元，較去年同期234.59億元減少77.69%。這是自去年12月4日佳兆業對外宣佈部分深圳房源被鎖後，事隔近一年重新發佈業績公告。

儘管受到部分房源被鎖影響，銷售業績出現大幅度下滑，但佳兆業邁出了披露業績的第一步。

“等佳兆業解決了財務問題，開發上就會慢慢復蘇，短期內不可能恢復前幾年的發展水準。”房玲説，相對於去年，今年的房地産市場是大年，但這一年佳兆業在銷售、拿地上跟不上，明年肯定會受到影響。

佳兆業危機警示樓市下半場

嚴躍進認為，佳兆業是房企發展中一類很特殊的案例，在此過程中該企業危機應對的模式，也能夠引起其他企業的借鑒。

海通債券宏觀債券首席分析師姜超：佳兆業危機的關鍵並非其資金鏈，而是由於牽涉到落馬官員甚至更高層的“大老虎”而具有的政治風險。因政治問題的敏感性，事情的複雜程度和不確定性便大大增加，出現任何結果都不足為奇。

佳兆業危機的關鍵，是由於牽扯到落馬官員而具有的政治風險。不過，除了敏感的政商關係外，佳兆業貸款違約事件亦被業內人士解讀為，中國房地産行業風險集中釋放的前兆。

在高房價的財富效應誘惑下，過去十幾年，與房地産粗放式快速成長相伴的，是高負債、泡沫式大量資本的蜂擁而至，空手套白狼者亦不鮮見。很多房企依靠預售款、銀行貸款、信託高息産品籌集甚至民間高利貸，來維護企業正常資金鏈條和經營。這一生存方式的前提條件是，房價要一直上漲甚至暴漲，房地産要持續持久繁榮。

從這一層意義上來講，佳兆業危機是當前國內房地産市場週期性調整過程中，暴露出的市場風險和經濟風險案例。從內部來講，國內房地産市場持續低迷，房企銷售全面下降，流動性風險增加;另一方面，外部融資環境正在持續收緊，中國房企海外融資成本和融資通道也正在收緊。

青島大學經濟學院教授易憲容表示，從佳兆業事件也可以看到，由於國外市場形勢的變化、國內房地産市場週期性調整，以及房地産市場存在的政治性風險，現在已是國內房地産企業全面轉型的時刻，否則國內房地産企業要走當前困境並非易事。當前國內房地産市場將面臨一場重大的變革。

考驗房企的時候已經到來，許多中小型房企未來不排除破産、倒閉、重組的命運。

“行業面臨寡頭壟斷和規模效應。上千億的房企可利用品牌、規模優勢，獲取較低融資成本，吸收人才，獲取項目及現金流，而中小房企的發展空間受到嚴重擠壓。”融僑集團副總裁兼首席投資官康紅恩表示，中小房企要想明白明天在哪，要有所為，有所不為。

地産行業的機會依然存在，關鍵要有謹慎的開發思維。康紅恩認為，中小房企不可能再唯規模而論，在強調規模適度的同時，更要重視做強、做優。在指標上應更加重視利潤率、負債率、現金流、銷售回款、週轉、成本。

不管如何，有機會就有可能，佳兆業亦如是。