張立群：各位來賓、女士們、先生們大家下午好，今天是我們地産中國論壇的第七屆，在這個論壇上，前面我們看到了全國工商聯地産聯合會的秘書長，包括謝總都談了相關的情況。房地産的發展應該説從今年來看，轉好的跡象比較明顯。所以在這樣的背景下，我們看到了中國經濟現在這樣的發展和整個房地産的發展，整個“十三五”期間怎麼看，我談一些個人觀點。

第一個，我們看中國經濟在過去的大概十年左右，出現了一個重要變化，就是增速放緩。主要就是從兩位數的高增長調整到8%以下的中高增長，而且在2012年之後，當經濟增長在8%以下的時候，這樣一個下行的態勢還在發展。2012年的時候經濟增長7.7%，2014年的時候降到7.3%，今年第三季度降到6.9%。另外我們從最近的一些指標來看，比如説從工業增長，十月份是5.6%，比九月份降低了0.1個百分點，11月份製造業的採購經理人指數是49.6%，比10月份降低了0.2個百分點。另外我們從整個投資情況來看，一到十月份投資同比增長10.2%，這個增速比一到九月份下降了0.1個百分點。

在這個背景下，我們怎麼看2016年中國經濟增長走勢。我認為明年的增長應該是穩定的，2012年開始的穩增長是著力於防止經濟增長過渡下滑，這樣的一個作用方式和2009年之後的所有計劃有明顯區別。我個人感覺所有計劃更像一個西醫療法，通過比較大力度的發債和發貨幣來支援政府投資的擴張，包括中央政府兩年四萬億的投資，包括地方政府大概超過十萬億的投資。

因此我們整個投資的規模在2009年到2010年有一個比較明顯的擴張。從政府主導的基礎設施來看，我們可以看到，在2009年的時候，基礎設施投資增長超過了50%，這樣一個變化確實對整個內需的增長産生了強勁的支援。內需增長加快之後，來自於各種投資定單帶動了重化工業開工水準提高，一定程度上抵消了外貿出口加工企業開工率下降對經濟增長的負面影響。所以整個經濟增長在2009年之後，應該是穩定在9%以上。

但是這樣一個通過發債、發票子支援政府投資的政策模式，確實帶來了政府的債務壓力，也帶來了通貨膨脹的壓力。我們看這個穩增長政策，強調長短結合，標本兼治，因為不再搞大水漫灌，不再搞大力度的政府開支的擴張，也不再搞大力度的貨幣政策的擴張，而是保持宏觀經濟政策的穩定性，通過這樣的財政政策，貨幣政策的穩定來支援我們國內需求的穩定。

這個效果我覺得是像中醫治療，雖然見效慢，但是這個效果會持久，也正是因為見效比較慢，所以一直持續了四年左右，到今年目前為止，我們對穩增長的效果逐步的改變，第一個改變就是消費，2011年到2015年社會消費品零售總額同比增長率都保持在兩位數，沒有出現換擋的跡象，應該説增長基本平穩，這個變化和工業的變化就形成了一個比較明顯的反差。

工業增速換擋很明顯，但是我們看到消費增速換擋不明顯，這表明瞭穩增長的政策實際上把著力點更多的放在了消費方面，因為國內需求是兩個組成部分，一個是投資，一個是消費。投資見效快，但是投資容易形成很多的産能過剩，容易形成後續的社會再生産迴圈的很多矛盾，但是消費不會出現這樣的問題。當消費持續穩定增長的時候，消費這個定單的穩定實際上帶動的生産不會出現持續的産能過剩。

我們看到消費的增長，應該説對經濟增長的支援還是非常重要的，中國的人口在去年是13.64億，我們説十幾億人，大家日常生活採購水準沒有明顯下降的時候，形成的訂單總規模這是相當大的規模，去年的社會消費品零售總額28萬億，而且這只是終端需求。你買一個電冰箱，他買一個電視機，買一個洗衣機，他終端需求帶動了中間的需求，也是比較多的。

如果把終端需求加上帶動的産業鏈所形成的中間需求，那這個規模就相當大了。去年我們的名義GDP63.6萬億人民幣，按照國家統計局測算，GDP增長當中消費的貢獻達到51.2%，去年我們的GDP增長的7.3%當中，3.7個百分點是消費貢獻的。

所以現在我們説中國經濟不會陷入負增長，中國經濟不會硬著陸，我們的底氣從哪來，首先就是最近幾年我們確保基本民生，我們十幾億中國人生活基本正常，這個生活正常帶來的各種採購訂單，食品工業、飲料工業，紡織服裝、家電、電腦、旅遊、汽車，包括餐飲多個方面。

所以我們看到今年的雙十一，電商的銷售額一兩天接近1000多億，我們今年十一長假期間旅遊是相當活躍的。今年的一到十月份網上銷售額同比增長34%，今年十月份餐飲業的零售額同比增長12.4%，我們看到困難企業增加了不少，但是困難家庭並沒有明顯增加。我們現在看到的，我們出門，包括旅行，包括在餐館吃飯，網上購物，小區裏面看到的各種快遞員，我們總是感覺到人的活動，人的日常生活的活動並沒有出現塌陷。

而這樣一個結果，對我們增長的穩定形成了大量的有效訂單。因為社會生産就是分成兩部分的，一部分是生産資料的生産，一部分是生活資料的生産，生活資料的生産是最基礎的，生産資料的生産是為了把生活資料的生活達到更高的水準做的一系列的準備。所以我們説生活資料的生産的穩定，帶動的各種中間需求的穩定，就會支援中國經濟增長有一個底部，這個底部不是負增長。

所以我們説穩增長，經過幾年的努力，首先是在穩定消費方面取得了重要的成效，這個成效對於我們整個增長穩定發揮了重要作用。所以這使我們看到的，2012年政治局提出了三個原則，宏觀經濟政策穩，微觀政策要活，社會政策要托底，通過社會政策的作用托底基本民生。在複雜的形勢下，我們首先保證基本民生盡可能的不受影響。所以我們就是在兩個方面，精準就業，精準扶貧，通過政府在穩增長的底線就是保就業，現在還有7%的增長，這個對的就業非常重要，再加上我們的增速換擋，主要集中在第二産業，工業製造業，容納就業最多的第三産業發展平穩，主客觀條件綜合起來，最近幾年的就業形式是平穩的，今年一到九月份城鎮新增就業1066萬人，這次歐洲的南難民潮幾百萬人把德國、法國壓的夠嗆，每年中國的城鎮就業上千萬人，這樣的量對人民的生活必然帶來穩定的支撐作用，三口之家找不到工作，對這個家庭的收入影響就非常大。所以我們説就業穩定對居民收入的增長這是一個基本的支援因素。

再加上我們的精準扶貧，最近幾年困難的形勢下，政府採取了很多的措施脫貧，2013年實現脫貧1650萬人，2014年1232萬，再加上對城市困難群體的支援，一個是托底線，一個是保就業，這兩個方面的效果，使得形勢錯綜複雜的時候居民收入增長基本平穩。

所以今年一到九月份，城鄉居民每人平均可支配收入同比增長7.7%，比GDP高出0.8個百分點。所以我們看到十幾億中國人生活基本正常，這是政府的努力和客觀上有利條件的支援形成的基本結果。

這樣一個消費的穩定，以及消費穩定所支援的經濟增長的穩定是可持續的，這也是穩定增長的一個重要的成效。

當然了，我們説政府重視消費的同時也沒有忽視投資，我們一直把投資作為穩增長的關鍵因素來抓。政府最近幾年穩投資方面，首先是基礎設施投資方面，從所有計劃徹出，基礎設施投資增速大幅度的下降，圍繞著穩增長的新目標，2012年之後，基礎設施的投資增速開始提高，直接的表現就是國家發改委對重大建設項目審批的進度明顯加快，各種資金的保障支援力度明顯加大。所以我們看到2012年一直到今年，基礎設施投資的增長基本是穩定在20%左右，跟過去的50%以上的增長的適度性明顯提高，而且基礎設施方面經過我們幾年的不斷開拓，基礎設施投資可做的事情太多了，比如説新興城鎮化，我們要解決城市之間的互聯互通，解決地下設施缺位，大城市一下去就看海，現在要建設地下廊道，海綿城市，要把污水、垃圾的處理能力大幅度的提高，新的城鎮化帶來的基礎設施建設任務明顯增加，在這樣的基礎下，加上我們資金方面的摸索，PPP效果不是很明顯，但是經過摸索之後，地方債的置換，還有政府和銀行之間的融資模式，這個融資從地方債的方式存在，而地方債經過對項目的審查、評估進一步的嚴格，對地方政府的還款能力的評估嚴格，完全可以作為長期建設債轉變它的性質。

在這樣的背景下，人民幣存款136萬億左右，一到十月份全國固定資産投資規模43萬億，資金方面的問題正在尋找出路，在這樣的背景下，再加上我們這樣一個幹部隊伍的建設，包括問責制度，包括一些鼓勵、獎勵制度的不斷的完善，我想下一步基礎設施投資，隨著“十三五”的開局，增速有望提高。

另外一個積極的變化就是房地産，我們看到中國的房地産今年在回暖，三月份之後銷售形勢持續好轉，今年一季度城鎮商品房的銷售面積同比負增長9.2%，一到十月份同比正增長7.2%，房地産銷售形勢回暖。我想主要兩個方面的原因，第一個方面是中國的城鎮化，現在很多人分析局限在現有的城市人口，或者是戶籍人口分析房地産的供求關係，我認為這個是不全面的。因為中國現在這個城鎮化還是在持續推進當中，比如説去年我們按照常住人口計算城鎮化率54.77%發達國家都是在70%以上，如果我們達到了70%，未來城鎮常住人口還要增加2.5億多。如果每個人按照現在城市戶籍居民的住房水準保障住房，每人平均34平米，大概需要70多億平米。

如果現在按照每套住房100平米，就是7000多萬平米，現在城鎮的全部的存量房2.2億套，整個的城鎮的住房需求如果考慮到城鎮化，這個前提是非常大的，的再加上戶籍人口的城鎮化率，去年是35.9%，如果也達到70%，那麼城鎮戶籍人口要增加將近五億人，而現在的城鎮的非戶籍人口住房水準比較低，租房為主，而且很多住在城中村，地下和半地下，北京有一百多萬人住在半地下，而且北京的蟻族依然存在，在昌平一個村租房的大學生九萬多人，在這樣的大背景下，今後城鎮人口按照戶籍人口增加到總人口的70%的時候，那個時候住房的需求會大幅度的增加。

現在我們看到中國房地産市場的回暖，很重要的就是隨著城鎮化所形成的剛需的買房需求，城市裏面年輕人在增加，成功的年輕人在增加，這樣的變化，這樣的需求是在持續增加的。

在這個需求增加的時候，另外一個條件就是前面大家談到的金融，買房子剛性需求的時候離不開金融的支援，年輕人的優勢是很長時間可以還款，但是我現在的支付能力不高，所以去年以來對於按揭貸款的政策調整，認貸不認房，包括今年北京買第二套房子首付比例也可以下降，去年到現在六次降低存貸款利率，現在房價收入比是十年以來最低的水準，這個時候肯定是賣房最好的時候，跟中國的城鎮化結合，跟政策相結合，房地産市場的回暖是不可避免的。

而這個回暖主要集中在大城市，原因就是我們的城鎮化的矛盾，大家看到了，各自為政的發展導致現在的城市走在最前列的大概就是20多個大城市，但是現在的問題是大城市裝不上，中小城市人們又不願意去，這恰恰是我們新型的城鎮化要解決的主要的問題。就是大中小城市聯合城市群一起發展，解決這個矛盾。當然了，這需要時間才可以見到效果。

在這樣的過程中我們可以看到，房地産的發展現在大家都認識到必須集中在大城市，所以隨著2009年之後，造城運動，很多開發商到中小城市之後，導致很多存量房的積壓和困難，實際現在房地産經過了一輪調整，現在的開發商都在圍繞大城市發展，現在的大城市拿地難，這也是制約的因素。但是我們説大城市銷售形勢的好轉帶來的利好是非常重要的，大城市帶來的資金和中小城市不一樣，北京賣一套房子幾百萬資金，你在一個縣級市同樣面積的住房最多幾十萬的資金。所以我們説在大城市今年以來銷售形勢的全面好轉實際上支援了開發商資金面的好轉，中小開發商的困難是比較大的，這也是洗牌的現象之一。我們看到房地産開發商不少在大城市，特別是一線大城市，當樓房銷售形勢比較好的時候，拿地的活動建房的活動開始回復。

按照過去的經驗，房地産銷售指標好轉半年以後，房地産的投資指標就有跟隨的變化，我們的造城運動形成的存量房比較大，但是大城市的存量房的消化已經有顯著的進步，積壓的不是很明顯了。在這個基礎上，大城市房地産開發建設主導的房地産的投資的恢復，我認為現在已經開始見到苗頭了。

房地産投資增長持續下降的態勢有望明年上半年結束。在這樣的基礎上，基礎設施投資增長趨向加強，整個經濟的增長走穩的態勢比較明顯，無論是穩定消費還是穩定投資的效果都在非常明顯的顯現出來。大家説今年的經濟增長在下降，降到7以下，今年很大的問題就是出口，實際上出口在年初的時候大家估計和去年是相當的，去年增長4點幾，大家認為今年也是5%左右，但是今年一到十月份，出口負增長的水準進一步加深，而且國際貿易量的增長降到2%，前幾年都是7%，這些變化都值得我們思考，貿易保護主義的抬頭，包括世界經濟格局的深入的調整帶來了很多新因素，我們需要再觀察。

出口作為不確定的因素，對今年的影響還是比較大的，這都是值得關注的。因為我們穩增長政策效果還是集中在國內的需求，外部的需求我們作用有限。

經過2008年以來，我們需求結構的調整，更多的轉向依靠國內需求，出口對經濟增長有影響，但是影響現在越來越小。所以在這樣的基礎下，我們的基本觀點2016年中國經濟是平穩開局。低開穩走。

房地産的發展，我想會迎來一個市場環境，發展環境改善，當然了，內部的調整洗牌在明年還會進一步的發展，整個房地産發展的模式，改變，從過去的大量的建房，解決有沒有的矛盾轉向更精細化的建房，或者是更合理的佈局，更高水準的發展，更綠色，更清潔的發展，在這個裏面，房地産的發展和金融的關係更緊密，如果沒有金融的支援，你在地域之間的調整，這麼大的資金量很難調整得動。

所以房地産的佈局調整，發展模式的調整就是需要金融的介入，金融的支援，但是最關鍵的還是要把房地産自身的發展模式加一個根本性的改變和提升。

所以在這樣的基礎上，整個“十三五”的發展，我認為中國的發展，第一個市場需求潛力巨大，包括城鎮化包含的潛力，包含産業結構升級帶來的潛力，包括區域經濟協調發展的潛力，也包括全民共用，第一收入群體，收入水準提高帶來的需求潛力。中國的發展仍然處在社會主義初級階段，我們的主要矛盾仍然是人民群眾日益增長的物質文化需求和相對落後的社會生産力之間的矛盾。所以我們仍然要通過改革進一步的解放和發展社會生産力，無論人員、資金方面都是基本問題，沒有出現大的改變。

人力資源來看，我們去年15到64歲的勞動年齡人口10億人，全國的城鎮就業3.9億人，從這樣的數字比較來看，中國現在不缺少勞動力。再加上我們的人口政策也在調整，中國的發展未來不缺少資源，特別是人才資源。

第二個中國的儲蓄率一直穩定在40%以上，這比發達國家高一倍都不止，現在人民幣存款餘額136萬億左右，所以我們的發展不缺資金。還有我們的技術方面引進技術的環境，隨著整個的國際市場更高水準的對接，包括自貿區的試點，包括我們現在負面清單，國民待遇這樣的市場管理模式要全面實施。所有的這些都意味著技術要追隨利潤的流動，未來我們的環境會進一步的改善，加上我們自主創新，研發方面投入的力度不斷加大。

因此我們的發展也不缺乏技術，應用技術的支援。

所以，中國的發展要市場有市場，要人有人，要錢有錢，要技術有技術，和平發展的時代主題沒有變，中國經濟發展仍然處在大有作為的重要戰略機遇期，這個判斷沒有變，基本條件都存在。

所以這次五中全會對全面小康的任務沒有放鬆，兩個翻番，“十三五”期間年年增速不能低於6.5%，中央對中國經濟的發展是有信心的。第二個方面，質的方面提出的要求更多包括國民素質，環境品質，各方面的制度更加成熟。

在這樣的背景下，整個“十三五”期間的發展形勢已經看的很清楚了，我們仍然處在可以大有作為的重要戰略機遇期  ，現在的矛盾和問題比較多，但是是階段性的，通過新型城鎮化國際金融危機之後，各個國家不斷調整，最後會走出來的。我們説“十三五”期間的形勢我們要充滿信心。

第二個，任務也是明確的，就是這五個方面的發展目標已經提的很清楚了。

第三個，戰略方針也是很明確的，就是我們講的五大發展理念。要創新，協調，綠色、開放和共用。所以在這樣的背景下，我們從房地産的發展來看，也面臨著很多新的機遇。比如説以人為中心的新型城鎮化，這個給我們房地産的發展帶來更高水準的市場需求，帶來更好的發展建設環境。第二個，區域空間佈局的全面調整和優化，面對兩個百年，特別是中國夢，我們現在在佈局長遠的城鎮，包括基本農田，各種生態環境更合理的利用，也給房地産的發展帶來很多的機會和空間。

也包括綠色發展，使我們整個房地産的發展可以向迴圈，包括節能等等多個方面轉變。

還有一個方面，共用發展，房地産未來的發展要更多的關注進入城鎮的這些年輕人，關注剛性需求。

在這樣的基礎上，我覺得推進以人為核心的新型城鎮化，提高城市規劃建設管理水準裏麵包含著很多新的機會。在堅持綠色發展方面也包含著很多的新的發展機會。共用發展方面，政府的公共服務水準會不斷提高，全面提高，它會使我們的房地産發展的城市環境進一步的改善。由公共服務所保障的這些社會環境會進一步的改善。

所以我想房地産的發展確實面臨新的時期，正在開啟新的一輪更高水準的發展，在這樣的基礎上，在座的各位應該充滿信心，應該是做好充分的準備，就是要攻堅克難，把握新的更高水準的發展機會。

主持人：謝謝張教授的精彩發言！看來，房地産還是大有希望的。接下來，就是大家一直期待的張榜環節。有請2015中國房地産年度紅榜評審會委員、蘭德諮詢總裁宋延慶、地産中國網編輯部主任王莉進行2015中國房地産年度紅榜榜單發佈及介紹，有請二位！

評審會專家、蘭德諮詢總裁  宋延慶

宋延慶：這個環節是我和王莉共同來負責第七屆地産中國論壇暨2015中國房地産年度紅榜評選標準和發佈，受地産中國網謝總的邀請，做這個環節的活動，感覺壓力比較大，責任也比較大，一方面我個人不太善於演講，再加上我普通話也不是很標準，説出話帶著濃濃的山東味道。第二個方面，之所以壓力大，下面坐我個人十幾年最崇拜的偶像之一劉老師，我們公司第一次創業的時候劉老師就出席了我們的活動，十幾年來，劉老師在一些標準、榜單發佈，指標體系上我也學到了很多東西；第三個方面，現在的榜單比較多，評選的過程也很亂，包括我們機構和我個人發自內心的不太想當這個托，所以既然要讓我負責技術支援的環節，我就瞪著眼珠，一定要履行好這個職責。

今年的紅榜榜單和其他榜單和往屆榜單一樣，也分為三個環節，第一個環節是領袖企業；第二個是領軍人物；第三是標桿樓盤。

我們先説企業，評審委員會希望講企業的時候結合我們這些年的經驗以及對市場的觀察，簡單談一下今年房地産企業市場競爭格局的變化和市場的變化。

既然要評選領袖企業，有一個問題來了，什麼是領袖，我們可以簡單理解為好的企業，那麼如果再追問一下，什麼樣的企業算是好的企業，各位開發商和媒體朋友們，你們每一個單位歲末的時候都有各單位自己的考核，績效考核的時候有優秀、良好、一般，較差和很差。也可以分為ABCDE五個等級。如果説行業評價一個企業是不是好的企業，或者説我們看業績高低優劣，也有標準，有哪些標準呢。我們設定了四個方面的維度指標，第一個是規模及增長；第二個是盈利能力；第三債務風險；第四，運營效率。

簡單看一下數據怎麼來的，這個數據來自於兩個方面，一個方面是企業的財報，現在是2015年來講，上市房企的財報明年4月30日才可以發佈，我們更多的是依照了今年年初到9月30日，前三季度的業績增長情況。這是第一個。第二個，我們更多的依據了蘭德諮詢和開發的地産APP測評軟體，任何一家上市房企，38項指標，2010年到2015年的數據，你只要用手機簡單查一下就有了。

關於房地産企業的規模類指標，我想簡單説兩點，首先規模的指標作為第一個指標，我個人比較反對目前大規模的企業增長方式，就是規模速度型的增長方式。這些年在一些榜單的影響下，大家都在比銷售額，比來比去，很多企業陷入了某種認識的誤區，我一定要每年的複合增長率高於20%、30%，但是關於企業規模類的指標，大家也有一個客觀的認識，你如果不大，你不可能強。我們假設一個企業是一千億，有的企業年銷售額是十億，十億企業的銷售額凈利潤率30%，也比不上千億企業凈利潤率3%，所以我們還是把規模類的指標作為第一個指標。

第二點，還有一個規模類指標的增長，為什麼我們把增長和規模組合為規模性增長，原因大家很清楚，剛才有一些老師也説了，今年以來房地産在售面積，庫存增速太快，國家統計局發佈的月度數據十月末是6.86億平方米，月均增長一千萬平米左右，我們公司還有另外一個數據和大家分享一下，所謂的廣義潛在供應鏈，把過去N年所出讓的這些土地，包括已經出讓的未開工的所對應的銷售額或者稱之為貨值，這是一塊；另外一塊，已經開工還沒有銷售的。還有一塊就是竣工即將還沒有銷售的，就是國家統計局所説的代售面積，廣義的供應量我們機構算了一下，95億平方米左右。大家如果對房地産財務知識比較清楚的話，其實也可以換一個演算法，各個企業加起來所有的庫存額減掉已售的銷售額，這個我們算出來95億平方米左右。前兩天我看了一個微信文章，安信證券發佈了一個數據，廣義的代售面積是98.3億平方米，兩家機構測算的結果差不多，僅僅差三億，不管是95億，還是98億，我們速算一下，去年開發商商品房銷售面積11億平方米左右，前年是13億平方米，今年是12億平方米，那麼一除大概十年左右的廣義去化期。

我們可以這樣理解，房地産市場大致已經進入了供大於求的買方市場時代，很多的房地産企業還能夠保持銷售額、營收等資産規模性指標增長的話，是非常難能可貴的。

綜合來説，全行業，包括項目公司以及合併報表的房地産企業，八萬家左右的單位，合併報表的企業，比如説萬科，萬科下面有幾百家法人單位，合併報表就是萬科一家，全行業合併報表的房地産企業1.7萬家左右，大概可以按照業績，年銷售額三進制的標準，分六個梯級，第一個是年銷售額1000億以上的，第二個是300億到1000億，15到20家左右，第三個是100到300億的，有五六十家。第四梯級，30到100億的企業，第五梯級10到30億，第六梯級，廣大的中小企業10億以下的。

並表的企業1.7萬家，目前供大於求的買方市場情況下，能夠保持規模的穩步增長這是非常難能可貴的，那麼基於以上我所説的兩個理由，我們把規模及增長指標排在第一位，這個指標包含了哪些，這是我個人在中國的強項了，每年給很多開發企業做戰略諮詢，圍繞這些指標，主要有總資産，我們把存貨單獨拿出來，全國的土地儲備拿出來，另外所有的權益，股東權益，或者凈資産，還有銷售額，銷售面積，最庸俗的，經常談論的兩大指標。另外還有營收，規模類指標裏面的基本指標，衍生指標還有幾個，包括總資産的增長率，土地存續比，你手上的地折合成規劃建築面積，折合成嚴格意義上的權益規劃建築面積除以上一季度的銷售面積，我們稱之為土地存續比，還有凈資産增長率，銷售額，銷售面積增長率，以及營收增長率，規模類指標我們設定了這些。

我剛才説了，我個人這些年還比較反感在規模類指標上，真正一個好的企業比什麼，是比盈利能力  ，比運營效率，比債務方式，所以第二個指標是盈利能力指標，為什麼設立這個指標，大家知道過去這些年，房地産業平均的利潤率持續走低，其中毛利率每年降低2.5個百分點，凈利潤每年降低1個百分點，媒體朋友記得我一句話，兩年前的時候，我説過，未來三年被淘汰的企業可能有30%左右，今天我再更正一下，去年百強企業的市場佔有率38.7%，因為有一些銷售額數據有水分或者別人不能糊弄我，我們打一個表格，按照37%推算的話，按照過去的幾年年均增長率，有可能到2018年前後，百強企業的市場佔有率就會超過50%，大家知道，我剛才也説了，目前全行業合併報表的房地産企業1.7萬家左右，百強企業一百家就佔到了市場份額的50%，剩下的1.7萬家分食剩下的50%，這可能意味著到2020年，不是30%，不是50%，有可能是70%的房地産企業被洗牌出局。根據之一就是利潤率，今年前三季度我們對130多家上市房企分析，平均利潤率擊破10%的紅線，如果不是香港內房股撐著，200家上市公司有可能加利潤的利潤率會擊破10%。當然了，我們行業內還有很多的利潤率比較高，比如説中海地産，再比如説龍湖地産，再比如説旭輝，如何評價一個企業盈利能力呢，我們所設定的盈利能力做成指標，包括凈利潤，每股凈收益，衍生指標包括凈利潤的增長率，毛利率，凈利潤率還有凈資産收益率。企業測評的傳統值佔到30%，這是最高的。

我們説一家房地産企業是不是好，你可能比較大，也可能盈利能力比較強及還有一個指標，就是你的債務風險如何，截止到今天為止，還有一家房地産上市公司沒有發佈2014年的財報，就不簽字。其實很多房地産企業都存在著比較高的資産負債率和凈負債率，債務風險還是很高的。

如何評價一家企業的債務風險高低呢，我們這一次測評的指標，包括總負債，裏面有很重要的一塊有息負債，就是你承擔利息的那部分，另外就是預售帳款，實際上的現金流入和銷售額。衍生指標包括資産負債率，凈負債率，流動比率，速動比率，等。

第四類指標，也是我們特別關注的，運營效率的指標，這個大家談的不是太多，但是我們做管理諮詢，做産品線諮詢，主要圍繞著運營效率指標服務的，包括每人平均銷售額，每人平均創利，城市效能，財務費用，管理費用銷售費用等等。

通過一系列的指標確定以及輸入我們積累的數據，最終專家評審委員會給出的領袖企業評選標準我讀一下，2015年1月至今，該企業規範化經營，並保持良好的銷售業績。二，該企業土地儲備充盈，財務結構健康；三，該企業具有五年以上房地産開發經驗；四，企業營業額三年內複合增長率不低於10%，另外該企業當地同業當中有較強的競爭力，具有獨特的企業文化和創新精神。最後，該企業必須重視品牌建設和踐行社會責任。

因為這幾年，特別是今年網際網路比較熱，網際網路以及去庫存是一個熱詞。我們除了關注有數據支援的這些企業之外，我們更關注這幾年，特別是今年在創新轉型過程中卓有成效的一些企業，所以最終所設定的領軍企業有五類，一類是大地産佈局的跨界企業，第二類，專注本業的聚焦型企業，第三，銳意創新的先鋒性企業，第四，致力於文旅地産的領軍企業，第五，具有行業典範意義的標桿企業。

關於領軍人物，我個人説了，沒有過多的評論，因為我本人就是服務於廣大房地産企業的小人物。當然了，這些年做諮詢結識了很多很多開發商，上一週又接觸了一家企業，我們總結了典型的三個一，周圍圍繞著一批中高層的幹部，這個老闆是一心一意的打擦邊球，這樣的企業就不是我們所説的領軍人物。

什麼樣的人是我們心中的領軍人物呢，我沒有參與這個人物的評選，但是我提了幾個建議，第一個建議，價值觀一定要端正；第二，不要放鬆世界觀的改造，不要放鬆黨性覺悟，能夠帶領企業作出很好的，超出行業平均水準的業績出來。因此，我也總結了五個一：一個中心，你無論是董事長還是職業經理人，你心目中就裝著一個一，為了實現股東利益最大化；第二個一，要做個好學生，我們現在行業變化日新月異，每天要學習很多知識，一天放鬆學習可能就落後了；第三，要做一個好老師；帶領你們公司的幾十，幾百，上千人的團隊開創一個藍海。從而構建一隻有溝通願景的團隊。

評委會給的標準，他要在房地産開發運營、服務、供應企業方面擔任要職，候選人對本企業的發展具有推動作用，公司和項目具有較高的知名度和美譽度，並具有良好的運營和項目操盤的基礎，候選人具有良好的領袖能力和判斷力，為企業創造出良好的業績，為社會創造價值。

最後是樣板樓盤，現在房地産市場已經進入了供大於求的買方市場，各個樓盤之間的競爭比較慘烈，而且我們經常能夠看到樓盤之間彼此拉客，劫客，詆毀的現象。我就在思考，並不是近年來開發商道德淪喪，確實是競爭太激烈了，要想脫穎而出，必須要提高項目的競爭力，我們稱之為産品競爭力。一個好的樓盤，一個標桿樓盤、樣板樓盤，有哪些測評指標呢，我們給出了四個，第一個是銷售額及影響力，主要反映的是銷售力以及品牌影響力；第二，毛利，反映的是産品或者項目的溢價能力，第三，銷售去化率，反映的是銷售速度；第四，標準化率，反映産品的成熟度以及是否具備快速複製開發的能力。

今年的紅榜我建議地産中國網，我説除了傳統的住宅地産、商業地産以外，我們還應該多關注一下新的市場，新的産品，包括文旅地産，我非常高興，今年有文旅地産的專家、樓盤、企業獲獎了。今年我們公司做的産品線諮詢，做了幾個有原來的商業綜合體，今年做了一個教育綜合體的産品線，做了養心地産産品線，還做了山居墅産品線，水岸産品線，這説明什麼，房地産市場的細分，産品的細分。

樓盤的入圍標準是什麼，項目的知名度，美譽度，號召力、影響力俱佳，是當地的明星樓盤，以入住項目物業管理水準比較高，有獨特的企業社區文化，公共口碑好。項目的規劃設計，建築、環境、景觀，智慧化等方面具備一定的創新特色，適合人居；項目建築品質比較過關；項目本年度業績參與推介，以往的業績不作為考核依據，這是標桿樓盤的評選標準

剛才我説榜單評選比較亂，地産中國網的紅榜從第一屆到第七屆，我每年都參加了，一年比一年辦的好，一年比一年辦的專業，今年聘請我們做專業技術支援單位。

最後要説，我個人衷心的祝願房地産行業持續健康發展，我們經常所説的，天地尚不能久遠，何況企業，何況項目，何況人物乎。但是我們只要有端正的價值觀，世界觀，做好我們該做的，我相信我們的行業肯定能持續健康發展，我們的企業肯定能夠基業常青，我們的紅榜肯定能夠越來越紅。謝謝。

地産中國網編輯部主任 王莉

王莉：謝謝宋總！正如剛才宋總所言，“中國房地産年度紅榜”從2008年創立至今，今年已經是第七屆，秉承“為行業尋找真正的榜樣、發揮榜樣示範作用為己任”，七年以來，我們一直堅持按照嚴格的評選程式來推舉榜單，力求做到客觀公正。每年我們都會提前兩到三個月面向業內徵集年度內具有示範性和標桿性的典範企業、人物和項目，根據大家的推薦以及紅榜組委會制定的入圍標準，篩選出其中的一部分集合成投票專題呈現，接受廣大網友的網路投票。然後，結合網友的投票以及入圍單位的年度表現，再篩選出其中的優秀者進入紅榜評審會，接受由行業專家組成的評審團的評定，最終根據評審專家的意見再度進行修正，最終呈現出最後的榜單。

隨著行業的進步，紅榜的評選標準也在不斷提升和優化。針對過去一年行業方方面面發生的劇變，我們今年的中國房地産年度紅榜也進行了同步升級。

首先，從“領軍企業”榜單來看，今年上榜的企業包含6個系列、共30家。這6個系列分別為：大地産佈局的跨界型領軍企業，它們是：萬科集團、綠地集團、恒大集團、萬達集團、保利地産、碧桂園集團；

專注本業的聚焦型領軍企業，它們是：中海地産、華潤置地、龍湖地産、星河灣集團；

銳意創新先鋒企業，它們是：世茂房地産、藍城集團、藍光發展、當代置業、景瑞地産、鏈家；

典型標桿企業11家，它們除了具有共性轉型路徑之外，在某一領域有著顯著的特色，它們是：融創中國、中國金茂、遠洋地産、旭輝地産、葛洲壩地産、京投銀泰、金科股份、孔雀城、新歐鵬集團、寶龍地産、路勁地産；

文旅創新領軍企業兩家，分別是華僑城集團和山水文園投資集團，它們在文旅地産發展模式的創新中有著顯著的代表性。

“標桿樓盤”的榜單我們也做了細分，共包括四類18個項目上榜，第一類是典型高端住宅標桿項目，它們是：使館壹號院、觀承別墅、西宸原著、中海楓丹公館、青島星河灣保利首開天譽；

第二類是商業及商務地産標桿項目，它們是：華潤鳳凰匯購物中心、保利大都匯、濟南路勁東城；

第三類是綜合性大盤標桿項目，它們是：檀香府、牛駝溫泉孔雀城、新鷗鵬教育城、森林新都孔雀城、溫泉新都孔雀城；

第四類是文旅地産標桿項目，它們是：中信泰富神州半島、山水文園.金海湖、葛洲壩海棠福灣和阿那亞；

從“領軍人物”榜單來看，今年上榜的15位中有12位是具有行業整體影響力和帶動作用的領軍人物，他們分別是：

最具引領風範的企業家  鬱亮

最具並購跨界雄心的領軍人物  許家印

最具謀略的並購勇士   孫宏斌

追求品質的地産實干家  何金鋼

勇於超越的地産實干家  林中

善於探索國際化的領軍人物  唐軍

具有前瞻性的創新玩家  潘軍

引領行業創新的先鋒人物  左暉

最具挑戰精神的實干家  李戰洪

最具開創精神的企業家  高一軒

具有實幹精神的企業家  單偉豹

最具開拓精神的創新先鋒  毛大慶

三位是在文旅地産創新領域有著突出作為的領軍人物，他們是：

今典集團董事長張寶全

森垚萬峰谷董事長樑上燕

天行九州總裁馬寅

主持人：感謝二位的詳細介紹。祝賀以上上榜人物、企業及標桿樓盤獲獎，接下來我們進行2015中國房地産年度紅榜上榜企業及標桿樓盤頒獎儀式。首先頒發的是中國房地産年度紅榜之領軍人物大獎。2015中國房地産年度紅榜之領軍人物有：鬱亮、許家印、孫宏斌、何金鋼、林中、唐軍、潘軍、左暉、李戰洪、單偉豹、高一軒、毛大慶、張寶全、馬寅、樑上燕，有請親臨現場的獲獎人物上臺，讓我們用熱烈的掌聲祝賀他們！

2015中國房地産年度紅榜之領軍人物頒獎

下面頒布的是中國房地産年度紅榜領軍企業大獎，有請親臨現場的第一批企業代表上臺：萬科集團、綠地集團、恒大集團、萬達集團、中海地産、保利地産、華潤置地、龍湖地産、中國金茂、遠洋地産、星河灣集團、世茂房地産、旭輝地産、京投銀泰、融創中國、碧桂園集團，請中國網際網路新聞中心副主任、中國網副總裁李富根先生，清華大學房地産研究所所長劉洪玉先生上臺為第一批獲獎企業頒獎！大家掌聲熱烈祝賀！

2015中國房地産年度紅榜之標桿企業頒獎（一）

劉所長請留步，請為第二批企業頒獎，有請第二批企業代表上臺，他們是：華僑城、鏈家、山水文園投資集團、路勁地産、寶龍地産、孔雀城、葛洲壩地産、新歐鵬集團、當代置業、金科股份、藍光發展、景瑞地産，大家掌聲祝賀！感謝上榜企業的積極努力，讓更多人住進了喜歡的好房子，給同行樹立了榜樣！祝賀你們！請頒獎嘉賓和領獎代表合影留念。

2015中國房地産年度紅榜之標桿企業頒獎（二）

下面頒發的是2015年度樓盤紅榜獎項，它們是：使館壹號院、觀承別墅、西宸原著、保利首開天譽、鳳凰匯購物中心、中海楓丹公館、保利大都匯、檀香府、青島星河灣、牛駝溫泉孔雀城、阿那亞、葛洲壩海棠福灣、中信泰富神州半島、山水文園金海湖、森林新都孔雀城、新鷗鵬教育城、路勁東城、溫泉新都孔雀城，有請領軍標桿樓盤獲獎代表上臺領獎，同時有請地産中國網總編輯謝紅玲女士、北京房地産協會秘書長紅榜評審專家陳志先生一起為獲獎項目頒獎！大家掌聲祝賀！

2015中國房地産年度紅榜之標桿樓盤頒獎

主持人：接下來將和大家一同進入期待已久的第一場巔峰對話環節，這一環節我們邀請了地産、金融企業有影響力的代表和地産研究專家就“資本催生大地産”這一趨勢性話題展開一場高峰對話。對話由我本人主持，掌聲有請我們的對話嘉賓上場，有請：

清華大學房地産研究所所長 劉洪玉先生

京投銀泰股份有限公司副董事長、總裁 高一軒先生，

民生銀行地産金融事業部總裁 葉天放先生

旭輝集團副董事長 林偉先生

新鷗鵬集團首席戰略官、董事副總裁 李戰洪先生，

龍湖集團公司品牌及行銷部總經理 袁春先生

主題論壇一：“資本催生大地産”

歡迎各位，我們終於迎來了一個外行和內行對話的時刻，對我一個外行人來講，覺得資本對房地産商來講是一點問題沒有的，因為我是做電影的，我們拍一部電影最貴國産電影的成本大概一億到兩億，就已經到頭了。我們整年投資的電影成本也不高，一兩百億不到，票房大概兩百多億，整個行業是賠本的，很多房地産商都進入了文化領域，投資拍電影，我們突然發現原來你們也缺錢，你們也需要資本，對我一個外行來講覺得很奇怪。有很多新的資本進入了地産行業，原來我們聽説賣衣服的做地産，賣冰箱的也做地産，現在據説搞金融的，保險的，各種資本都進入了地産行業。請教一下在座的各位，我們現在面臨著怎樣的地産時代？

劉洪玉：關於我們面臨什麼樣的時代，大家有很多很很多的討論，有説白銀時代，有説黃金時代，也有人説網際網路+的時代，也有人説是金融的時代，房地産的屬性越來越明顯。

主持人：對我們來説是房子越來越貴的時代。

劉洪玉：對，我自己的感覺，整個房地産行業在國民經濟當中的地位角度來講，過去我們一直作為增長的引擎，現在可能作為引擎的作用要改變一下角色，變成了一個促進市場穩定的角色。剛才前面那位嘉賓説作為國民經濟，社會運作的承載者，很重要的貢獻者，所以確實是發生了很大的變化。

葉天放：我覺得這個議題很有意思，資本催生大地産，為什麼説資本催生大地産，三個必然，第一個是發展階段到現在，十年過後了，原來的地産增長是房地産商主導的，現在來看，資本介入比較深了，而且地産越來越豐富，而且資本量也越來越大，所以資本參與的幅度也很大，這是必然的趨勢，全球都一樣。第二，地産選擇金融，金融選擇地産，這兩者是緊密聯繫的，他們是一個類型，選擇在一塊，重構發展格局，是必然的；第三個，跟中國的經濟有關係，中國經濟的發展和結構調整，必然有這樣的要求，就是資本在房地産發展過程中起到的調整和促進的作用。

為什麼説資本，而不是金融呢，或者不簡單是一個金融呢，原來我們整個的地産金融裏面主要是貸款，現在20萬億的貸款，佔了整個銀行貸款的22%，銀行總貸款裏面22%投到了房地産。但是實際上借貸行為沒有什麼，房地産商開發一個樓盤，銀行把錢借給你，有時候銀行的信貸促進了房地産越做越死，但是資本不一樣，資本有兩個屬性，一個是資本要逐利，資本的參與一定找到價值的增長，沒有價值增長資本是不會投的，他不會投一個快死的企業，形成良性增長，資本才進來；第二個，資本有話語權，我參與了股權投資，我要説話，這兩點催生了或者説重構了地産市場，所以説資本催生了大地産，這個題目定位很準確，不簡單的是銀行的問題。

主持人：我把錢存到銀行，銀行我的錢投到地産，然後房子漲價了，然後我再到銀行借錢買房。這個情況下你們有什麼變化出現？

高一軒：上周我們在上海開了一個閉門會，大家普遍認為房企有這樣的特徵，前年網際網路+房地産的熱潮，整個房企陷入了集體的焦慮狀態，對未來在哪産生了質疑，這種質疑從股東到金融層都有，去年一年大家各自找到了方向做，往下做探索，我們發現有三個特徵，第一個特徵是一部分規模化的房企，以年銷售額在300億、500億，規模化的房企，他們轉型的方式是向批量化定制轉型，現在很熱門的詞，供給側改革，從用戶出發，從用戶的需求出發，進行批量化的改革，以前做什麼你用什麼，現在聽的需求，進行定制産品。

第二類房企就是我所服務的企業，銀泰我們大股東有北京地鐵，有自己獨特的基因，都會往自己特別的基因靠，然後打通上下游，形成産業延伸。

第三類就是剛才你提到的資本化，剛才我們看到的很多的資本，上海他們做的比較有名，開始通過一些資源收購一些境外的保險公司，然後通過境外低成本融資，返回境內，目前來看，等於從集體焦慮之後，大家回到了各自的方向，往前探索，現在的方向是否正確，也沒有人給出一個特別明確的答案，但是看起來這三類已經成為比較規律性向前的方向。

主持人：作為房地産企業以前做的很好，現在面對資本的進入我們如何做呢？

林偉：其實地産行業本身就是一個半金融屬性的行業，因為我們拼命的講黃金十年也好，應該説是群雄逐鹿，隨著地産行業發展到一定的程度，這個行業進入到白銀時代，其實對資本的要求越來越高。因為天放是金融界的，我們還有搞研究的，我們做行業本身來講，另外一個角度來講，進入2015年以後，行業有幾個明顯的現象和特徵，第一，基本上大的企業向一線城市轉移，第二個，行業的利潤率越來越低，這變成了我們行業在競爭當中，很大的程度上，房地産分兩個方面，一個方面是資本的競爭，第二個方面才是正常運營的競爭，資本的競爭往往起決定性的，資本就是開發商的入場券，在北京、上海一個土地的招標，少則二三十億，多則一百億，沒有這麼大的資金，舉牌的機會都沒有，有資本代表有機會參與，但是不代表一定可以盈利。你要怎麼樣儘量拿到低成本的資金。

所以我覺得白銀時代，地産已經完全進入了資本市場，類似于發達的成熟企業一樣，資本的屬性越來越屬性越來越大。在一些三四線城市的中小企業，他們的平均融資成本跟央企和上市公司比起來，差距可不是一點點。中小企業在三四線他們還有一些據守，如果他們不能解決資本的問題，也麻煩就出局，也這是資本真正的催生這個行業，這個行業也是起到至關重要，類似于決定性的因素。

主持人：催生是一方面，另外也要掌握話語權，資本進來也要跟你一塊經營公司，如何面臨這些資本參與以後分享你的話語權和管理權呢？

李戰洪：其實這個過程中也經歷了幾個時代，我們現在面臨的調整是趨勢性調整，而不是經濟性調整，趨勢性調整最大的做法就是毛大慶的做法，現在的趨勢才是最大的優勢，比如説在地産發展到最開始的階段，大家都希望四兩撥千斤，完全依託與資本資金的時代，後來因為現金流的壓力，現在越來越明顯，大家回歸輕資産的階段，原來開發商、投資商一家做，現在把開發商、運營商和投資商三者分離，現在講的就是這個事情，處理好這三家分離，這個問題就解決了。

主持人：分工越來越細。最後請教一下龍湖集團的袁總，我買過你們的房子，看到你們一路走來做的非常好，物業管理也非常好，現在的生態發生變化，您能跟我們分享一下，到底資本如何催生大地産？

袁春：其實地産本身就是類金融的行業，對於地産，特別是上市公司來説，很多的衡量指標都是財務指標，可以在市場上看，現在表現比較好的上市公司，基本上都是財務指標進行驅動的，其實是一個倒推，可能是根據我年底制定的一些指標來倒推。

在這樣的市場情況下，剛才説到了地産本身對資本的依賴性，從行業的本質實際上就已經決定了。剛才説的資本進來以後，如何能夠在運營裏面體現出來，就像上市公司，為什麼要制定一些比較好的指標，為了這個指標大家制定自己的運營策略，最後達成之後，可能無非我們希望我們評級更加高，可以拿到更便宜的錢，你的企業才有競爭力。

反過來説，資本對於房地産企業本身來説，也提出了更高的運營的要求，內部的管理更加需要理性化。尤其是現在的市場實際上進入2010年以後，一個比較大的現象就是市場更加的充分競爭，第二個是客戶或者説我們的業主更加的理性，也更加專業，就倒逼著房地産企業從用戶端解決問題。

因為我覺得過往原來説的黃金時代，更多的還是比較粗放，現在倒逼著你必須去做，因為資本是非常非常精明的一群人，他們對你企業的評判是非常非常客觀的。要求你房地産企業比較非常客觀的分析現在面臨的形式，包括制定自己的業務指標。

主持人：消費者越來越理性是被逼的，因為限購。現在都在唱衰經濟，説中國的經濟會往下走，但是最近一年房價又漲起來了，東四環的房價已經到了八九萬，房價還在漲。那麼在經濟好象在下滑的同時，房地産是不是可以特立獨行，是不是可以做到往上走的趨勢？

劉洪玉：實際上進入了一個新的時代以後，這個市場有了很多新的特徵，比如説過去經常説住房短缺，現在總量上已經不短缺了。價格不再單邊上漲了，你剛才説的漲，我覺得應該也是區域性的，結構性的，不是普遍性的。雖然我們今年以來一到十月份的交易量在同比增加，價格也在同比上升，但是不是一個共同的趨勢，因為特大城市供應還是有一些不足，所以會上漲。

感覺價格的變化越來越多的實際上在反映經濟社會基本面的支撐。實際上經濟社會的基本面的因素主要就是人口因素，收入因素，經濟發展水準和增長速度的因素，所以從這幾條來看，哪一個地方最好，大家都想去，這個地方房子供不應求，房價會有上漲的空間。

再有一個過程，過去我們都是新建，未來可能就是更新改造，原來的房子怎麼利用，這方面的工作會增加，再有更多的比較注重數量，大家最關心的是我這套房子是不是最喜歡的，所以剛才説的美景美居，大家實際上更嚮往更加好的住房。

房地産市場實際上是為經濟社會發展提供了空間和載體，脫離了宏觀經濟單獨的一枝獨秀的發展，有這個階段，但是長久來看，應該是受到經濟基本面因素的支撐。

剛才講到資本催生大地産的問題。我也在想，實際上資本在跟房地産的參與程度，參與的方式確實在整個房地産行業發展當中，早期九幾年的時候，經常是有項目的人和有錢人一塊合作建房，最後分房子，那個時候不用買，都是分。

到後來大家見到比較多的，像銀行借錢，開發，賣了之後還銀行，所謂的債務的方式。現在越來越多的金融的參與方式，比如説葉總講的情況。

實際上房地産企業的角色也在不斷的發生變化，簡單的講就是開發商，隨著有了資本的越來越多的參與之後，就變成了資産的運營、管理商，未來你剛才説是不是將來資本參與多了以後，干預比較多，實際上參與的方式不完全一樣，也有很多像葉總提到的機構，還有普通的老百姓想把這個錢投入到這裡，可能通過一些基金，這個時候實際上開發商有時候還有一個角色，基金的管理者，實際上如果你還是簡單的作為一個開發商角色，在這個大的地産時代就不能滿足要求。另外大地産的時代還是沿用大地産的産業鏈的延伸，運營管理、資産管理，社區，城市的服務。

所以我覺得雖然我們説量上可能會空間有限，但是我們從品質，從服務的完善各方面還有很多的工作需要做。

主持人：今天我們都是業內人士，而且每一位都是成功的地産企業家，討論資本的問題也就是隨便説説，每家公司都有各自的融資的方式，也會選擇不同的適合他公司的資本的對象。地産中國網也有很多的老百姓關注，最後請各位為我們的普通老百姓預測一下，任志強説了，將來北京的房價到20萬，今年不買，30年以後再説了，請各位評判一下或者預測一下，明年北京，乃至全國的房價會呈現怎樣的趨勢呢？

袁春：這個問題比較難了，我個人的想法或者説建議是什麼，如果要自己住的話，看到合適的該買就買。這是比較難的問題，現在來看一線城市的壓力比較大，確實也是供需端的問題，但是不一定會出現普漲，分化會比較厲害，一二三線，一線大家覺得都會漲，但是也不一定，還是分一些板塊，具體也看一些具體的項目，現在碰到一些好的項目，我覺得還是要買，因為這幾年中國的消費者經過前十幾年的房屋的過程以後，現在的改善需求特別大，如果真的是好房子，是有保值增值的潛力的。

主持人：現在看房跟原來不一樣，老覺得現在的房子比以前好很多，老想換，這也是我們的購房的心態。

李戰洪：兩個關鍵詞，一個房價，一個庫存，我認為上漲是一個趨勢，庫存是一種能力，庫存是一種對趨勢的判斷，如果十年你有更多的房子，二環富力城當時六千塊錢一平米，你庫存十年現在是一個什麼情況，所以能夠有庫存是企業的能力，也是個人的能力，沒有這個能力談庫存就是一個大坑。

高一軒：我覺得應該還是分化，因為我們自己企業也在外面有項目，主要是這個城市發展本身的活力，北上廣深不用多言了，特大城市的一切優勢都擁有。但是我們在長三角，無錫這樣的城市，五年的房價可以不動，甚至下跌，我們想為什麼呢，想把這個問題搞清楚，原來是人口在外流，指的是年輕人，市場庫存很大，年輕人在外流，這裡面逐漸的失去活力，人處在很舒服的狀態，但是缺乏層級間的融合，這樣的城市房價會跌，至少是滯漲。

北京這樣的城市，五年前我跟毛總算過，當時的市場錢700多億，今年我們就賣了2000多億，以前拿到700億，大家覺得差不多了，不能拼了，現在根本沒有停手的趨勢，以至於我們無法判斷北京的市場有多少錢，因為各個集團也在逐利，也在把外地的資本調到北京來，這樣對企業的要求，我們逐漸的從利潤中心向資本平臺轉移，從一個每年考核凈利潤指標向市值管理轉移，這是今年房企出現的普遍的變化。在這個變化的前提下，大家拿地的成本更高了，因為錢也越來越多了，在一線城市，有活力的城市，房價一定是上升的，但是對於一些失去了産業支撐，失去了人口活力的城市，房價出現滯漲甚至下跌是可能的。

林偉：每年都在預測房價，我們自己覺得2016年全國大的平均的走勢會比較平和，因為其實已經出現了分化，在一線城市跟一些二線城市和三線城市完全不一樣，不同城市要不同分析，不同城市有不同的板塊，很難一句話概括，大致的方向你要具備經濟增長的城市，這種城市還會有比較高幅度的增長。

像今年的杭州，蘇州，合肥這幾個城市，漲幅比一般的城市都好。有一些三線城市，可能不是存在漲幅的問題，還會繼續縮水，因為已經沒有持續人口供應，不需要房子，人口往外走。北上廣深，我個人認為會有漲幅，但是不會很高，如果像深圳這輪過渡的漲幅以後，接下來面臨一些回調，因為大城市，像北京、上海，不具備漲價的條件，而是因為很多的行政干預，限購，如果放開了還可以。所以我個人認為在北京、上海一線城市會有漲，但是不是漲幅最高的，而是一些優秀的二線城市，具備人口增長，經濟增長的時候，他們往往超過一線城市，因為一線城市太敏感了，還有政策的干預。三四線城市大的趨勢，我認為會比較平穩的。

主持人：我個人覺得很奇怪，都説不會漲，但是房子都賣的很好，哪來的指標呢。

葉天放：我不是開發商，我對預測房價的事情，我覺得意義不是特別大，因為全國的市場不一樣，但是邏輯上講，長期利率很低的情況下，房價應該上漲的，特別我個人認為北上廣深這樣的城市一定會漲，北京是限購城市，怎麼可能價格回調呢，深圳，人口結構都是年輕化，這個城市非常的年輕，而所有的經濟增長的基礎是什麼，全球理論基礎都是一樣的，就是人口的變化帶來的，現在為什麼説放開二胎，所以從普遍的邏輯上講，北上廣深一定漲，但是可能會分化，有的房子十幾萬賣的很好，有一些房子三五萬賣不出去，在於你這個房子本身是不是切合未來結構化的需求，所以我相信在北京今天這麼大的霧霾，如果真的做了綠色建築的地産，一定是的瘋搶，大家都希望在一個恒溫恒濕恒氧的狀態，供給側的改革就是這個道理，不是沒有需求，而是供應太多，結構性過剩，未來北上廣深這樣的城市會漲價，金融危機的時候有的房子也會漲價。國際化大城市，北京的房價要下跌，別想了。

主持人：跟各位討論半天，就是給我這個外行打了一個強心劑，因為我上個禮拜剛買了一套房子。謝謝各位，我們希望資本催生大地産，關鍵是為老百姓提供更好、更多的房子，為我們的生活提供更好的舒適度謝謝大家。

主持人：接下來，我們進入本次論壇的壓軸大戲，我們有幸邀請到昔日跨界行銷大師、今日文旅地産領軍者樑上燕女士擔任本場巔峰對話的主持，也有幸邀請到一批有創見的嘉賓參與 “雙創”再造地産新風口這一話題討論，希望你們今天的發言給轉型中的地産業、創業者帶來深刻的啟迪。掌聲有請我們的對話嘉賓上場，他們是：

優客工廠創始人 毛大慶先生

翰同資本創始人、原華平投資執行董事  王倩女士

鏈家研究院院長  楊現領先生

美高梅酒店集團高級副總裁兼中國首席代表  周鋒先生

中國城市經濟學會中小城市經濟發展委員會常務副秘書長  汪傳虎先生

中書資源投資有限公司董事總經理  施寶成先生

主持人：有請本場對話主持人樑上燕女士，接下來話筒就交給梁總，期待各位嘉賓的精彩觀點！本人因事提前告退，會在地産中國網的直播中觀看大家的風采。

高端論壇二：雙創再造地産新風口

謝紅玲：今天的臺上是以創客為主，房地産行業進入了創新時代，臺上的幾位真的是就是弄潮兒，還是請這些弄潮兒談談你們理解的大眾創新，萬眾創業的背景下，我們的行業怎麼擁抱新的時代？王倩總不僅是地産投資人，今年她也創業了，她覺得時代這麼好，再不自己做，那麼好的機會就可惜了。

王倩：大家好，謝謝大家都很紳士。我跟大慶哥聊，最近也是天天見，也都是加入了創業的熱潮，他是從中國傳統的最大的開發商轉型做了新業態的運營商，我是從大的PE基金出來，現在在做了一支基金，專門投創新類的輕資産運營商基金。

毛大慶：就是投我這種的。

王倩：對，為什麼做這個行業，就是過去幾年看到了傳統開發商的困擾和沮喪，也看到了很多的機會。每年房地産都搞很多很多的論壇，去年年底大家一片沮喪，都覺得這個行業黃金十年過去了，未來的方向不知道在哪，我們做上市公司把每年的銷售額從一兩百億做到五百億做到一千億，所有人都知道不可能再像之前發展了，資産的價格過高了，我們的房子蓋高了五環、六環，但是很多的資産也沒有得到很好的利用。

我也接觸了很多創新型的地産運營商，同時他們也有一個苦惱，就是沒有那麼多的資本來認識他們的價值，並且真正的給他們合適的資源幫助，因為風投很難深刻的理解房地産行業。傳統的房地産投資人多半是看一些買房或者是和開發商一起合作開發一個項目。但是真正的股權投資可以給創新型企業支援的很少。

所以我自己覺得，整個房地産行業在轉型，我們從開發時代轉到供應時代，從增量時代轉到存量時代，資本也要轉型。所以我是下定決心出來做一支應該是第一個表明瞭方向，就是創新類輕資産運營的基金，我們做這樣的支援，為慶慶哥這樣的企業家服務。

樑上燕：現領呢，現在是一個研究院，進入另外一個平臺？

楊現領：轉的是平臺，沒有轉的是研究，我從畢業到現在一直作為研究人員跟蹤和研究中國房地産市場的變化，我個人工作平臺的變化也基本上反映了過去這幾年我們這個行業的一些變遷。

今年之所以選擇到鏈家，原因很簡單，存量方這個市場我認為正在發生非常激烈的變革，我們作為研究人員，以前在外部獨立的觀察，常在河邊走，從未濕過鞋，心裏不是很感謝，想到一個企業近距離的觀察一個行業的變化，而鏈家是比較好的觀察的視角或者是一個平臺，主要是這樣的角度。

謝紅玲：楊博士很厲害，這麼短的時間內，已經對二手房流通領域做了最有深度的研究，而且和巴曙松一起出版了網際網路+的一本書。

樑上燕：周先生我想大家都不陌生，我跟北京很多的高管都是好朋友，我們也在看，也在觀察，當整個的地産的風嚮往下走的時候，我們驚訝的發現過去一年北京美高梅集團跟無論是三亞的半山半島，還是魯能集團有很多的動作，為什麼反道其行，可以在地産的風口當轉机型，今天作為代表的周先生，我們更驚訝，他是八年前加入美高梅之前是美國第二大房地産投資信託公司的高管，都是跟我們在座的一樣，都是在高峰當轉机身，我們今天老説風口，今天坐在底下的時候不斷的有人説我要離開哪一個企業，往哪一個方向走，也許每個人在大眾創業，萬眾創新的時代都面臨著風口，周先生也介紹你自己和您所在的企業，為什麼在2015年最困難的時候你們逆流而上。

周鋒：我們這個公司是北京美高梅酒店管理有限公司，這是美國的拉斯維加斯美高梅酒店集團和我們國賓館酒店合資企業。經過八年的努力，我們確實做了一些事情，剛才説了，我們整個八年的創業過程，確確實實是見證了中國房地産幾輪的起伏，對我們做服務業，做酒店業來講，確確實實伴隨著這個起伏，我們有收穫，也有很多的教訓。本身是北京美高梅是兩個世界頂端的品牌強強聯合，對我們來講，基因裏面就有與眾不同的因素，我們不簡單的是酒店管理企業，美高梅本身就是項目的投資方、運營方，開發者。酒店項目當中我們不是簡單的修酒店，而是有目的，作為資産去運營，而不是簡單的建好，管理，設計師最頭疼的，很多的項目都是開發商設計好盒子，然後去裝東西。對我們來講，確確實實本著從運營的角度，長線回報角度出發探討我們的項目。

所以我們在三亞做第一個項目，經過三年的努力，盈利已經在三亞第一。我們的業主是中糧，投資人也是中糧，中糧公開説了，我們酒店在全國已經排到前十位，盈利已經在前五位，三亞絕對第一。

這個過程，也見證了我們一直本著遵循的做項目不簡單的是一個酒店運營，而是資産管理。剛才諸位説了一些，雖然地産有一些好轉，尤其在一些大城市，總的來説，不能回避的，壓力很大，不僅地産行業，各行各業的壓力都很大，做傳統酒店壓力更大，中國酒店發展這麼多年，不管你是什麼樣的酒店，不管你從哪一個酒店管理公司來講，其實同質化非常嚴重，怎麼去突破這一點，其實在整個過程裏面確確實實也做了很大的努力。作為北京美高梅來講，做好現有的産品，把我們一些品牌的基因注入到每個項目裏面，把這個項目做好以外，我們也要尋找一些突破。

結合現在談到的大眾創業，萬眾創新大的形勢，創立了一個新的平臺，我們希望把多種生活場景，多種功能需求綜合起來，在一個空間裏面多種轉換得到可能，把居住和旅遊的需求結合起來，我們希望把我們的酒店和社區結合起來，這是我們做的一件事情。

另外我們比其他的酒店管理公司往前邁的比較大，我們跟地産公司合作做酒店管理品牌，第一個就是三亞的半山半島，他們找我們合作就是希望找新的增長點，我們的品牌加入，整個的業主尊享計劃的嵌入，對整個盤的銷售，大的估計至少對他們的業績提升20%，前幾年賣的什麼樣，現在賣的什麼樣，都是公開的數據，非常的成功。現在正在合作的一個北京，一個海口，也是同樣把我們的品牌因素引進去，把業主的尊享計劃引進去，這我們做的比較成功的。

樑上燕：我們很奇怪，在北京很傳統的酒店産品裏面創新，我對這個話題也很創新，衣食住行，在萬眾創新的風口當中，我們如何往下走，我身邊的慶慶哥，是在最高峰的時候轉型的，我剛才問他你最想問你什麼問題，這幾個月每個人從最高峰當中如何選擇，也是雙創當中最好的啟發，慶慶哥您有什麼想法？無論是行業還是個人？

毛大慶：首先我很感謝紅玲，以前都是萬科不能缺席這個活動，怎麼忙都會來。我還是萬科的外部合夥人，延續這個故事，還是來了。第二個很溫暖，都是老朋友了。

今天來格外不同，確實是另外一個身份來的，來之前也很有意思，從36氪的會場來的，他們在國家會議中心有一個大的創新的論壇，全是網際網路和小微企業創業者，臺上一片人，一舉手都是90後。

我從兩個會場之間切換，給我的感觸挺深，這個就代表了我過去這不到一年比較深刻的感受。其實我挺討厭風口這個詞，因為風口標誌著不能持續，不會長久，完全是機會主義，所以我們做實業的人討厭這個東西，但是確實是一個變化，剛才李總有一個話我很喜歡，就是談趨勢，這個趨勢是什麼，需要值得觀察，一個確實是整個的傳統行業，不光是房地産行業，所有的傳統行業都面臨著共用經濟和網際網路的挑戰，基本上這句話我是同意的，80%以上的傳統行業都會被改造，被改造成什麼樣，誰也不知道。我這幾個月到美國去了幾次，跟他們的孵化器，投資人交流，我倒是覺得模式上有什麼可學的另當別論，但是可以感受到問題，全球的共用經濟都在改變著消費層面的種種習慣，房地産在中國這個事情肯定會被改變，這是毋庸置疑的

過去我們三十多年的房地産發展，大家主要寄託的增長點，或者説收益是來自於土地，這個我想誰都不會否認。到了今天，從土地裏面要收益，從土地裏面要增長，這件事，我相信多半人都覺得這個事情沒有什麼意義。不是從土地裏面要增長，不是從土地裏面要利潤，從什麼裏面要利潤呢，房地産行業仍然很好，但是肯定是從模式、經營、管理上要利潤。這個時候對房地産公司的考驗那就複雜很多了，遠遠不是原來的會買地，能喝酒，能行銷，做廣告，我覺得這個事情不靈了。

而且你在看另外的趨勢，我們的客戶在發生著非常快速的變化，剛才那個會來講，慢慢的一屋子人，站都沒有地方站，全都是85、90後的年輕人，他們是網際網路的一代，他們是共用經濟的産物，如果還是按原來的模式賣房子，弄一個售樓處，客戶已經不是那個客戶了，我們了解不了解他們這一代人。

今天我站在這裡兩頭説話，一頭是替開發商説話，開發商的同伴們，客戶都變了，前年萬科找馬佳佳去海南開一個會，她説90後不買房，引起了很多人跟90後鬥。現在我跟千千萬萬的馬佳佳在一起，他們買房，但是他們買房的出發點和動機，跟我做開發商的時候不是一群人，他們也許不用買，但是會住，怎麼樣從擁有權變成使用權，到創造權是90後孩子們嘴裏談的，産權的擁有已經變成了使用權的獲取，創造權的擁有，這個觀念改變非常大。

我感覺這半年做了什麼呢，我們跟一群年輕人在搏鬥，我從原來行業內跟一些大佬競爭，現在變成我跟85後、90後的小孩搏鬥，上個禮拜在上海開國際重眾空間大會，我作為40多歲的人，跟一群85、90後的小孩PK，談理論，他們叫我大叔，我還得裝嫩，我跨界的感覺給我很大的啟發。

不能説我給他們多少，王倩可以當觀察員，他們的很多思想我真的覺得目不暇給，學不來，但是他們也不見得比我強哪去，我知道的很多東西他們也不知道，但是我要告訴大家，這個世界真的變了。

我創業第二天去老潘，跟他聊了一個鍋的問題，我們傳統的開發商做了一個非常大的鍋，覺得這個鍋越做越完美，越做越堅硬，但是不知道外面有人又做了一款鍋。周鴻祎早上又説，創業不是都到BAT裏面去，肯定還有別的。

所以現在的更新速度和我這半年看到的各種各樣的新的事情的變化趨勢告訴我，實際上也告訴傳統的開發商肯定要變革，不變革完全死路一條。你就看這個會議的狀態就不一樣，你看那邊的人一堆人群情激憤，不管泡沫不泡沫，不能坐在這裡一群大叔，時代的步伐不不管你認同不認同都是這樣。

樑上燕：我覺得留下的這些人就不是大叔。今天晚上我參加另外一個派對，就是一群朋友轉發了一個英雄帖，六個45歲到55歲，他們是一群跨界行銷的人，我在地産界是一個名嘴，但是哪些人裏面我説不上話，我叫他們一幫老男孩，他們發出了48小時之後一個新的産業，兩天兩百多萬的點擊量，今天九百多萬的點擊量，他們只招30個人，我很佩服這些人，在過去二十年見證過風口一直轉，一直轉，在新的轉彎當中，他們不是靠自己的力量，他們現在聯手起來，用自己的圈層互相動起來，兩天兩百多萬的點擊量，台下沒有走的是要學習，抓住這個趨勢的。三個月前我見到現領，不一樣的變化，三個月之前見到王倩都沒有時間談上話，好象大家都有變局，像慶慶哥一樣。我們有每個信心，我們有的是閱歷，精力和經驗，如果我們的思維轉變過來，在下一輪的藍海當中，這群人應該是下一輪的領航者，因為我們不用再走彎路了。

慶慶哥今天説這個話，大家沒有感覺了，變是必需的，不變才是不正常的。

施寶成：我是95年進入這個行業，今天正好二十年的時間，在甲乙丙丁四方裏面都有我，房地産上下游的崗位我都有涉及和親自做過。今天其實剛才粱總介紹雪山village小鎮的項目，是我和李亞鵬朋友做的，但是我今天是以乙方的身份坐在這個臺上，而且今天的論壇很有意思，剛才那場都是甲方，這一場不管年齡多大，都是乙方。

謝紅玲：以後甲方和乙方的提法會變，因為未來所謂的房地産的舞臺一定是開發、金融和運營商共同撐起來的一片天。

施寶成：糾正一下，叫合作方。在這二十年裏面，我可能有一點不一樣的體會，就好象為什麼今天可以做這樣的事情，是因為我在房地産二十年的時間裏面，我們可能在內部工作過，做過很多的環節、崗位，所以會知道它發展到今天，在變局過程中缺什麼，我們能夠提供什麼，所以在剛才提到的藍海和慶慶哥做的優客工場都是洞悉到房地産的變革中缺什麼。

馬上過去的2015年各位很辛苦，整個行業也很辛苦，辛苦的原因有三個，拿地難，拿了退難，退了再拿更難，成本壓縮的也是沒有辦法做的環節，也是很難。最後一個環節，房子賣不出去也很難。

我其實也跟房地産領域裏面很多朋友認識和合作過，大家都覺得房子沒有説法，沒有辦法弄。所以在這樣一個情況下，這二十年的房地産經營過程中，現在我們進入了第三階段，2000年之後是沒有房買房階段，2005年龍湖進入了北方，大家開始比立面，比規劃，比園林，我是星河灣的購房者的第一批，朋友問我星河灣的房子怎麼樣，我説全是大理石，北京市唯一一個在室外正常使用的泳池，我因為這兩點買了星河灣的房子。

兩年前我們發現了一個新的變化，不知道在座有沒有共識的，進入了別談房子的階段，我們自己發現在於賣什麼不吆喝什麼，你吆喝什麼是很有趣的話題。洞悉這樣的情況以後，我們發現用網際網路思維想一個事情，其實我一致認為網際網路+是一個思維方式，而不是某一個特定的産業和行業，如何吸引我們的用戶能夠進入到新的入口，並且産生社交的傳播。我們發現文化和藝術這個領域裏面，最高層的決策，把中國傳統文化傳播出去，通過我們相關的一些平臺能夠聚集中國最好的傳統文化資源和當代藝術資源能夠注入到房地産行業裏面産生跨界的動力，從而大家看到的上海的K11百貨，北京的芳草地，可以拿到文化對地産的拉動和新的入口的增強。

我跟李亞鵬先生做雪山小鎮，好象是一個甲方狀態或者主導方的狀態，在這裡必須要澄清，隨著中書控股和陽光100集團在雪山藝術小鎮上達成股份收購協議以後，現在陽光100佔51%的股份，隨著這樣交易的結束，中書控股非常堅定的決定做中國文化産業資源整合運營商，不再碰觸我們所不擅長的事情，在過往的一年半的時間裏面，我們用非常深刻的教訓體會到一件事情，就是買過房子不等於能造房。

所以在於成本控制和一系列的工程管理方面，中書沒有優勢，甚至還有短板，2015年我們決定做自己擅長的文化藝術資源導入和活化的工作，把自己變成房地産倍增力的供應方，用輕資産的方式運營文化藝術類，使房地産産生天花板和附加值的可能性，謝謝大家。

謝紅玲：我們看到大家都在追求創新，但是一定是圍繞自己的核心力去創新，中書的定位上的改變，其實是非常有啟發性的。臺上押軸的這位汪總也是地産開發進入到協會，您講講自己這幾年的心路歷程吧。

汪傳虎：我認為産業的升級轉型在未來的時間裏面，更多的是資本驅動，而且是創新資本驅動。所以我想這個跟房地産公司的結合是有一定的空間的。我認為國內大量的投資集團都是創投型的，但是我們認為國內發展的時間比較短，好的公司，完成的公司比較少，創投基金很難帶動産業轉型，最好是投創，投資你，幫助你完善治理結構，給你資本，給你渠道，幫你做國際化，目前應該也是獨樹一幟的。

我們在新一代的基礎設施，在科技，傳統企業升級轉型當中投了十幾家傳統公司。我覺得轉型、升級、創新基本上不用提了，現在是如何持續升級轉型，如何創新，在很大程度上是跟金融創新相結合的，現在的升級轉型不得不考慮資本的力量和資本的結合，就是我們所説的産融的結合，只有這樣，我們的創新轉型才可以真正的做到位。

樑上燕：謝總介紹這些嘉賓主要都是創客，在飛機上現在有一個新的現象，左鄰右舍一坐，你問他你是藝人嗎，他説我是投資者，我是做金融的，所有人都在説我做金融，這個時候怎麼分，所有的技術創新改變我們的轉型，技術創新又離不開資本。今天的第二個話題，資本在未來的雙創的大潮當中扮演什麼樣的角色，初期怎麼投，投給誰，O2O又是如何從被寵到被棄，我們是不是很快的會被棄掉呢？資本在這裡扮演什麼樣的角色？

毛大慶：資本我覺得是很大的助推力，這個不用探討。但是真的對有品質的資本，應該説他是有價值的，這個投資者和被投資人的關係是非常微秒的，找投資人跟找對象一樣，非常非常難，投資人希望找到好的項目，好的項目希望找到好的投資。中國今天的投資界的水準也亟待提高，投資的水準高才可以真正的拉動創業品質的提高。為什麼美國的輕型加速器裏面那些投資人，孵化出來獨角獸的可能性遠遠大於那些大的投資人，他們是帶著很多的技術含量投資的，所以我也非常呼喚中國的投資界越來越趨於技術化，趨於更專業化，更好的幫助到值得被幫助的被投資人。

另外一方面是O2O，我見了太多的O2O了，大家對於O2O有很多的説法，説要死了，不能投了，沈南鵬昨天講他們一年沒有投O2O了。但是我仍然覺得其實O2O在中國的未來有很大的前景，原因是我們國家實際上社會服務業太落後，效率太低，成本太高，其實真正的用好的網際網路打造線下的傳統業務，確實可以做到，O2O很有前景，而且比美國還有前景。

但是今天的O2O創業為什麼成功率那麼低呢，就是因為進入的門檻都是從線上進入的，很少有人線上下進入，從線上進入很容易，但是你到線下就死了。

今天創業的小孩們，很多人有好的點子，但是實在缺乏線下的經驗和能量，沒有經驗和能量，做了一個東西完全不能落地，就靠融資燒錢。但是你要注意矽谷上一輪網際網路泡沫前，燒死了很多投資人，也燒死了很多公司，但是燒出了一個網際網路的創新思路，這個當時有人認為死掉的那些公司和那些錢都為後來的網際網路發展立下了汗馬功勞，今天這輪的O2O的問題肯定會爆發，之後會帶來更高水準的O2O的發展。

對於房地産的新模式，剛才我們談了很多的話題，社群、社交，人的黏性、流量，都體現線上下的房地産平臺上，但是最終又回到線上去去，産生了龐大的人的能量場的聚集，大家不要小看這裡面的經濟含量，人最後變出錢。

為什麼阿里巴巴把雲計算平臺推到第一線，他用雲平臺副能給很多的創業公司，然後進一步獲利。我們都希望在能量聚集上利用網際網路的思維幫助傳統行業轉型。所以我不認為O2O不靈了，資本寒冬了，O2O就倒了，O2O以後的前景很大，但需要更有品質的線下的能因。

樑上燕：大慶哥説雖然行業做平臺，但是怎麼學習接受投資，做投資，也是非常大的空間，畢竟中國13億人，中國的市場空間，服務業現在成本也沒有做好，但是網際網路是可以解決我們在這個方面的成本的降低？

王倩：剛才你提到兩個問題，一個是投什麼，一個是怎麼投，投什麼我們有三個選擇指標，第一個是投什麼樣的行業，一定是有上升期，市場足夠大，並且是傳統的行業充滿痛點，有一群人帶著嶄新的解決方案，給行業帶來新生的機會。我們投資了一個公寓，在傳統的剛畢業北票，找不到房子，很多人都經歷過跟業主聯絡，一年之內被趕出來搬幾次家，沒有安全感的痛點的傳統行業滋生出來魔方也好，整租的，反租的運營商，給你提供統一標準的，安全的整潔的舒適環境，對原有的市場規模比較大的行業的顛覆和升級，這一定是代表著未來的趨勢。

第二個，我們慶慶哥做的聯合辦公的空間，小微企業也好，創業者也好，他們之前在什麼樣的場所辦公呢，他們可能在商務樓裏面，家裏，咖啡館裏面，或者租了一個小的辦公室，但是最小的起租規模都是一百平米，二百平米還要花錢裝修，公司在兩三年的租期裏面長的很大，也有可能半年之後公司沒有了，房子又不能退。現在這麼多的聯合的眾創空間出來，給他們提供了租期非常靈活，一張桌子也好，一百張桌子也好，給你上下游的企業一起創造新的空間，這個空間一定是顛覆了別的行業創造了新的趨勢。

包括美景美居，那麼多的旅遊地産的開發商，其實把它賣出去也非常不容易，但是我們創造了一個新的模式，不管是開發商的角度我們想解決的問題，我們從客戶的角度打碎，細分，變成了能夠在全國各地甚至世界各地度假的平臺，我覺得這一定是趨勢

第二個，選擇什麼樣的選手，我自己過去十年在中國做地産投資，一個明顯的趨勢，我投的企業家，從50後的胡葆森，宋衛平到60後，易小迪他們，然後到現在的80後了，網際網路的另外一個特點，顛覆了人的年齡的概念，70、80後他們有一個好處，有非常開放的心態，不在乎對股權上對於公司的絕對的控制，他們不斷的吸收新的理念，整合資源，把公司做大，關鍵是投這樣的企業家。像慶慶哥這樣，年紀不關鍵，關鍵我們要看你除了開放的心態，有沒有真正把企業做大的能力，你做三個、五個項目，你自己親歷親為是可以的，你在一個城市做可以，但是我給你錢之後，能不能做到規模化，把十個二十個城市管一兩百個項目，不是做小生意的人都可以做大企業家的。像慶慶哥這種就顯示出無與倫比的優勢。

第三個是商業模式，你剛才提到的O2O的問題，現在的風投風起雲湧，我們看起來還是看盈利能力，能不能盈利，還是拿著投資人的錢一輪輪燒，你紙面上的富貴是不是幾百億的美金，但是一旦有什麼情況，投資人的錢斷了，就直接破産。現在不盈利，但是未來是不是盈利模式清晰的，你的肌體，每一個細胞是不是都是健康的。

楊現領：我以往講的觀點比較新穎，今天我可以稍微的客觀和中立一些，因為我是研究人員，我跟幾位嘉賓觀點都不是特別像，第一個觀點，我認為所謂的大眾創業，萬眾創新是偽命題，是錯誤的，我不相信每個人都可以成為慶慶哥，而且慶慶哥能不能成為中國聯合辦公的締造者，他本人還在嘗試，這一定是非常堅信的路徑，而且可能是一條死路，慶慶哥最重要的是在於敢於試錯，而資本給試錯家提供了子彈。

萬眾創業是一個虛命題，過去的十五年，網際網路改變標準化觀念的時候，這個時代也不是萬眾創業的，也是了血流成河的，零售領域死的也是一大片，資本也是血流成河。所以我們最終成功的只有三個，就是BAT，在網際網路領域裏面就是強者橫強。所以一定要想清楚自己能幹什麼，這個很重要，在今天網際網路改變非標準化的服務裏面也很困難，今年特別能夠見證這個歷史時刻，我們看到在出行領域，滴滴跟快的合併了，旅遊領域攜程跟去哪合併了，大眾點評跟美團也合了，説明這個機會和賽道已經關閉了，沒有機會了，所以我不認為未來的創新和創業是風口，沒有了。

第二個，資本到底在多大的程度上起多大的作用，這一點直接問一個問題，資本有沒有帶來真正的效率的提升，線上是否促進了網路的形成，線下是否具備了規模的效應，如果沒有這兩點，燒錢真的沒有意義。

今天的世界是一個很接地氣的世界，不是説了錢就可以辦很多事情，鏈家管理九萬經紀人，不是錢能解決的問題，需要我們長達十幾年的試錯，跳了很多坑，吃了很多虧，犯了很多錯誤的基礎上才有了今天，應該這樣去跟經紀人做一個交流和互動，不是馬上進來拿錢就OK的。

我們看到2015年在房地産領域創業非常熱的公司都在反思，試錯，調整，他們的生死也是未必的。一旦涉及到房地産的時候，我們的結論是非常悲觀的，原因很簡單，線下是非常非常靠服務的，是靠人完成服務的，這一點決定了規模性的效應很難形成，我們在O2O，在資本，房地産的領域裏面，大的風口，大的機會也不是特別容易尋找的。

第三個，到底有沒有機會，我認為有，你可以腳踏實地的做一些有意義的事情，中國房地産行業垂直領域裏面，北京有七百萬套存量房，房子在哪，是什麼樣的房子，戶型是什麼樣的，我們不清楚，我們的創業都過於仰望天空，不會腳踏實地，一些很重要的活，很多解決痛點的事情大家不做，一上來就説我要成為誰，要顛覆誰，最重要的是找到這些點，房屋的資訊化太多事情，中國到底有多少房子，都在哪，戶型是什麼樣的，這就是一個切入點，還有很多，特別特別多。

所以要腳踏實地的尋找一些有價值的切入點，如果你去美國考察，美國人從來不談O2O，特別只會想一個問題，到底還有哪些事沒有人幹所以在房屋流通領域有特別多的細分的機會，只是你沒有仔細的思考到底能做什麼，而是直接上來怎麼可以拿到錢，還有我怎麼顛覆別人 ，別人怎麼死的都不知道。

樑上燕：我們細聽之後，對我們未來如何選擇賽道對我們有極大的幫助。

周鋒：大眾創業大家可以討論對不對，但是萬眾創新是沒有錯的，做酒店業，做服務業，怎麼做好都是需要考慮的。開發商最終的産品，真正的很多大的開發商，最終的企業價值都是通過運營管理實現的，通過最後的運營商提供的服務，高品質的服務把最終的價值體現出來。所以我覺得這一條，對我們來講，希望我們做一個酒店管理公司，每一天都做好，為客戶提供服務，希望通過我們的服務能夠為我們的業主和投資人創造更多的價值。

汪傳虎：資本本身沒有價值，資本只有幫助産業升值才有價值，資本應該幫助企業提升他的價值，所以一定要參與到企業的創業當中。我們注重的是産業的投資，從産業鏈來做。

網際網路時代，我們應該把産業網際網路，創業雲投資好，這是我們的投資方向。

施寶成：我剛才在想，今天是最高興的一天，因為我琢磨了一年心裏犯嘀咕的事兒慶慶哥驗證了我琢磨和嘀咕的事情是對的。去年我參加廣州商學院的管理，那段時間出門不跟人聊O2O都不好意思跟人聊天，我那時候想怎麼就嘔吐成這樣了呢。後來我發現國外真的沒有O2O，我曾經在微信裏面寫過只有資訊不對稱的地方才需要O2O，在國外社區醫院到大醫院是幾級制的，所以中國才有了醫療的O2O，在國外沒有水貨、假貨，所以國外沒有像我們這種代購的O2O。

我從去年開始發現，我説O2O是不是只有線上到線下一種方式，我曾經跟人講，你拿一個手機，我手機裏面有一萬個電話號碼，但是這一萬個人給你打電話嗎，如果不打電話，這一萬人就是一個P，現在很多的玩法，我們找到一個風投，燒四五十塊錢的地推成本，掃我們的二維碼，然後A輪到B輪，最後不知道誰接棒。線上有上千萬人的數據，這些一個一個的堰塞湖就像手機裏面的一個一個的電話，真正的對實體産業和經濟産生什麼呢。

我最後悄悄的實踐，因為大家都在講線上到線下，我就在琢磨，其實O2O裏面最重要的是2，如果這個地方沒有想明白，就是兩個0+一個2。

我們集結了全國42個明星開店，我們整合了韓寒的店，包括周傑倫的店，包括周筆暢，他們開的零售、餐飲、咖啡整合了，同時還投資了任達華的店，現在我們有42家店，整合成一條街，叫@star（音），我們最後統計了一下，身後是兩億多的粉絲量，他們去吃飯是崇拜和致敬的狀態，本身就具有這個人群的黏性，倒到線上的時候，再倒到另外一個線下，我的觀點就是線上到線下到線上再到線下是有序的，而不是單向的過程。我在做這些店的投資，包括一份一份的經營策劃書的時候有一個深刻的理論，我曾經跟投資人講，讓線上的人兩年之內都下來，線上的人可以有一個想法，但是你開一個餐廳面臨著城管、環評你試試看，我們在與實體經濟和實體産業當中，只要我們掌握了所謂的網際網路+的思維方式，拿它作為一個工具，結合起來，我覺得線上到線下，剛才説的各個風口賽道都關閉了，我仍然堅信這也是我想要的機會。

毛大慶：網際網路時代確實帶來了非常強大的共用經濟的趨勢，這個趨勢你同意不同意都沒有意義，因為共用經濟這個事情是人類技術進步的一個産物。我們現在談的所有的很多的方式，我們看到成功的，實際上都是從一些我們非常熟悉的，非常小的事情上加了一個改造，變成了很大的成功。剛才他們幾位談到了，我認為風口是毫無疑義的一個事情，但是對網際網路世界的認知和網際網路時代的到來，這個事情已經不用再討論了。再過幾年沒有人再談網際網路時代這個詞，事實就是網際網路。就跟二十年前上大學，靠一個英語系，是一個很時髦的專業，現在誰把這個當專業。所以我想網際網路也罷，創業也好，這些一時半會兒時髦的詞都會過去，最後沉澱下來的是對真實世界的改造。

網際網路對傳統經濟的改造很大程度上是把過剩的産能釋放出來了，這是必然的，我們看到汽車的共用，房屋的共用，辦公室的共用，會議室的共用全部都是過剩産能的釋放，但是過剩産能的釋放沒有網際網路的手段，想也不用想。

起來我在美國見到愛迪生的第幾代人，他講了很有意思的比喻，他説網際網路到來了，很多人就説網際網路這個事情不靠譜，他説他的曾爺爺，那一代人，發明燈泡弄出電的時候，他們家族有人説，電剛産生的時候，絕大多數人認為電就是魔鬼，要把電滅了，因為電會電死人  ，還可以著火，電這個東西是不能用的，你能阻擋電的到來嗎。電燈泡産生的時候，後面又産生了兩千多萬種對燈泡使用的用途，所以我們不要低谷網際網路對整個世界的改造，傳統行業的人要有特別高的敏感，至於改造成功是什麼，改造不成功是什麼，這個需要腳踏實地的，抓住用戶的實際需求去幹，飄在天上的什麼也做不了，但是改造是必須要做的了。

謝紅玲：今天在場的最老的應該是粱總。

樑上燕：但是我有最年輕的心態。

謝紅玲：她從豪宅行銷的一姐，轉型成文旅地産的創客，這些年經歷應該一言難盡，你也談一下吧。

樑上燕：就是我們做平臺，想像一下，未來不是沒有不可能。我們談了二十年，三十年的房子，中國的房子和歐洲的三百年的路徑我們好象三十年走過了，但是世界上一般的走法是一邊走路一邊修路。我們這波人剛好是承上啟下，可以把我的閱歷和經歷傳下去，我説謝總平臺搭起來你就做你的董事長，剩下的事情交給年輕人做。因為我們走過了這條路，誰來做，年輕人。

我們做投資的過程中，不談房子，我們談什麼，談美景美居，不要跟我談房子，我要純房子，以前有四面墻很滿足了，後來有花園很滿足了，現在説了，不要跟我談房子，要談美景美居，未來給我更多的附加值，這也是我們各個行業裏面各個賽道上都要腳踏實地，賽道再好，賽手再好，也需要在老賽道上一遍遍的練習才可以超越，未來的十年，二十年一定比我們現在更好，這個社會是很幸運的，我們有資格投給更多年輕人，同時用我們的經驗幫助他們規避很多的危險。

萬眾創新，這是總理説的話，但是我們一定要記住，創新，剛才説了血流成河，創新意味著50%、60%都死掉了，成功者只有10%，如果所有人都去創新、創業，誰去端盤子，所有人都説我是投資者，我是老闆，這個世界就亂了。

中國會走這樣的過程，就像分時度假，剛才説的六十年代在世界上很流行，九十年代進入中國沒有到半年就死了，就像現在的專車一樣，並過去了之後根本沒法用，所有的都自動收費，這裡面是因為專車有問題嗎，只是我們在使用的過程中，我們的法規，我們的很多東西不夠完善，所以我也在呼籲過程中，我們做的過程同時也應該做教師，同時也要更規矩。這樣的話，我們一開始更多的人會少交學費，少走彎路，未來我們的前景一定比前二十年好，年輕的人也有他們的空間。

謝謝謝總，每一年我們都從各地飛到這裡來參加這個紅榜，但是這個紅榜帶給我們的，除了給我們一個溫暖的圍巾，我們冬天最冷的時候來到北京，但是就像今天的封路一樣，昨天下飛機説封路不能走了，但是李總帶給我們的消息是今天很順暢，半個小時就到達了北京，所以任何事情都有反正兩部分，在於我們自己的選擇。

謝紅玲：謝謝臺上的各位嘉賓精彩分享，我借此宣佈。第七屆地産中國論壇暨2015中國房地産年度紅榜發佈會順利閉幕了！再次感謝大家穿越霧霾來相會！猴年將至，祝大家身體健康、事業精進、家庭美滿！2016，中國的大地産會更精彩！今天的全部內容在地産中國網和合作媒體上有直播，敬請留意！