主持人：接下來將和大家一同進入期待已久的第一場巔峰對話環節，這一環節我們邀請了地産、金融企業有影響力的代表和地産研究專家就“資本催生大地産”這一趨勢性話題展開一場高峰對話。對話由我本人主持，掌聲有請我們的對話嘉賓上場，有請：

清華大學房地産研究所所長 劉洪玉先生

京投銀泰股份有限公司副董事長、總裁 高一軒先生，

民生銀行地産金融事業部總裁 葉天放先生

旭輝集團副董事長 林偉先生

新鷗鵬集團首席戰略官、董事副總裁 李戰洪先生，

龍湖集團公司品牌及行銷部總經理 袁春先生

主題論壇一：“資本催生大地産”

歡迎各位，我們終於迎來了一個外行和內行對話的時刻，對我一個外行人來講，覺得資本對房地産商來講是一點問題沒有的，因為我是做電影的，我們拍一部電影最貴國産電影的成本大概一億到兩億，就已經到頭了。我們整年投資的電影成本也不高，一兩百億不到，票房大概兩百多億，整個行業是賠本的，很多房地産商都進入了文化領域，投資拍電影，我們突然發現原來你們也缺錢，你們也需要資本，對我一個外行來講覺得很奇怪。有很多新的資本進入了地産行業，原來我們聽説賣衣服的做地産，賣冰箱的也做地産，現在據説搞金融的，保險的，各種資本都進入了地産行業。請教一下在座的各位，我們現在面臨著怎樣的地産時代？

劉洪玉：關於我們面臨什麼樣的時代，大家有很多很很多的討論，有説白銀時代，有説黃金時代，也有人説網際網路+的時代，也有人説是金融的時代，房地産的屬性越來越明顯。

主持人：對我們來説是房子越來越貴的時代。

劉洪玉：對，我自己的感覺，整個房地産行業在國民經濟當中的地位角度來講，過去我們一直作為增長的引擎，現在可能作為引擎的作用要改變一下角色，變成了一個促進市場穩定的角色。剛才前面那位嘉賓説作為國民經濟，社會運作的承載者，很重要的貢獻者，所以確實是發生了很大的變化。

葉天放：我覺得這個議題很有意思，資本催生大地産，為什麼説資本催生大地産，三個必然，第一個是發展階段到現在，十年過後了，原來的地産增長是房地産商主導的，現在來看，資本介入比較深了，而且地産越來越豐富，而且資本量也越來越大，所以資本參與的幅度也很大，這是必然的趨勢，全球都一樣。第二，地産選擇金融，金融選擇地産，這兩者是緊密聯繫的，他們是一個類型，選擇在一塊，重構發展格局，是必然的；第三個，跟中國的經濟有關係，中國經濟的發展和結構調整，必然有這樣的要求，就是資本在房地産發展過程中起到的調整和促進的作用。

為什麼説資本，而不是金融呢，或者不簡單是一個金融呢，原來我們整個的地産金融裏面主要是貸款，現在20萬億的貸款，佔了整個銀行貸款的22%，銀行總貸款裏面22%投到了房地産。但是實際上借貸行為沒有什麼，房地産商開發一個樓盤，銀行把錢借給你，有時候銀行的信貸促進了房地産越做越死，但是資本不一樣，資本有兩個屬性，一個是資本要逐利，資本的參與一定找到價值的增長，沒有價值增長資本是不會投的，他不會投一個快死的企業，形成良性增長，資本才進來；第二個，資本有話語權，我參與了股權投資，我要説話，這兩點催生了或者説重構了地産市場，所以説資本催生了大地産，這個題目定位很準確，不簡單的是銀行的問題。

主持人：我把錢存到銀行，銀行我的錢投到地産，然後房子漲價了，然後我再到銀行借錢買房。這個情況下你們有什麼變化出現？

高一軒：上周我們在上海開了一個閉門會，大家普遍認為房企有這樣的特徵，前年網際網路+房地産的熱潮，整個房企陷入了集體的焦慮狀態，對未來在哪産生了質疑，這種質疑從股東到金融層都有，去年一年大家各自找到了方向做，往下做探索，我們發現有三個特徵，第一個特徵是一部分規模化的房企，以年銷售額在300億、500億，規模化的房企，他們轉型的方式是向批量化定制轉型，現在很熱門的詞，供給側改革，從用戶出發，從用戶的需求出發，進行批量化的改革，以前做什麼你用什麼，現在聽的需求，進行定制産品。

第二類房企就是我所服務的企業，銀泰我們大股東有北京地鐵，有自己獨特的基因，都會往自己特別的基因靠，然後打通上下游，形成産業延伸。

第三類就是剛才你提到的資本化，剛才我們看到的很多的資本，上海他們做的比較有名，開始通過一些資源收購一些境外的保險公司，然後通過境外低成本融資，返回境內，目前來看，等於從集體焦慮之後，大家回到了各自的方向，往前探索，現在的方向是否正確，也沒有人給出一個特別明確的答案，但是看起來這三類已經成為比較規律性向前的方向。

主持人：作為房地産企業以前做的很好，現在面對資本的進入我們如何做呢？

林偉：其實地産行業本身就是一個半金融屬性的行業，因為我們拼命的講黃金十年也好，應該説是群雄逐鹿，隨著地産行業發展到一定的程度，這個行業進入到白銀時代，其實對資本的要求越來越高。因為天放是金融界的，我們還有搞研究的，我們做行業本身來講，另外一個角度來講，進入2015年以後，行業有幾個明顯的現象和特徵，第一，基本上大的企業向一線城市轉移，第二個，行業的利潤率越來越低，這變成了我們行業在競爭當中，很大的程度上，房地産分兩個方面，一個方面是資本的競爭，第二個方面才是正常運營的競爭，資本的競爭往往起決定性的，資本就是開發商的入場券，在北京、上海一個土地的招標，少則二三十億，多則一百億，沒有這麼大的資金，舉牌的機會都沒有，有資本代表有機會參與，但是不代表一定可以盈利。你要怎麼樣儘量拿到低成本的資金。

所以我覺得白銀時代，地産已經完全進入了資本市場，類似于發達的成熟企業一樣，資本的屬性越來越屬性越來越大。在一些三四線城市的中小企業，他們的平均融資成本跟央企和上市公司比起來，差距可不是一點點。中小企業在三四線他們還有一些據守，如果他們不能解決資本的問題，也麻煩就出局，也這是資本真正的催生這個行業，這個行業也是起到至關重要，類似于決定性的因素。

主持人：催生是一方面，另外也要掌握話語權，資本進來也要跟你一塊經營公司，如何面臨這些資本參與以後分享你的話語權和管理權呢？

李戰洪：其實這個過程中也經歷了幾個時代，我們現在面臨的調整是趨勢性調整，而不是經濟性調整，趨勢性調整最大的做法就是毛大慶的做法，現在的趨勢才是最大的優勢，比如説在地産發展到最開始的階段，大家都希望四兩撥千斤，完全依託與資本資金的時代，後來因為現金流的壓力，現在越來越明顯，大家回歸輕資産的階段，原來開發商、投資商一家做，現在把開發商、運營商和投資商三者分離，現在講的就是這個事情，處理好這三家分離，這個問題就解決了。