近期房企頻現拿地後再退地的風波,但綠城中國(3900.HK)卻有點逆勢而為。10月27日,浙江綠九置業有限公司以16.25億元的總價競得杭州市濱江區一沿江地塊,以70.73%的溢價率創下今年杭城土地出讓最大加價幅度。浙江綠九是綠城和九龍倉在浙江省的合作平臺,各自佔股50%。這是近幾年綠城在杭州最大的一次拿地動作。

10月29日綠城再公佈其附屬公司海南綠城、青島綠城分別與股東中交集團旗下中交建融租賃訂立售後回租協議,均為期32個月,分別涉資2.79億元　人民幣　(下同)、1.03億元。其後海南綠城須繳付3.02億元、青島綠城需繳付1.12億元租賃費用,分五期等額繳付。

積極拿地和借助中交平臺融資的行為,顯示出綠城正逐漸走出資金困頓造成的被動局面。綠城集團認為,與中交的有關協議可拓寬其融資渠道並籌集低成本資金,促進業務發展和平穩運作。

借助中交降融資成本

前述租賃到期後,綠城中國只需象徵性支付予中交建融租賃公司100元進行融資資産回購。根據租賃資産出售給中交建融的價格及綠城支付的租賃代價,克爾瑞研究中心估算本次融資租賃的內部收益率為2.76%,年化租息率5.18%,且計入了增值稅(一般增值稅對資金成本有較大影響)。該利率水準不僅低於綠城2015年中期的平均融資成本7.5%,也低於一般融資租賃的年租息率。

本次綠城的融資額不大,但釋放出中交集團大力支援其發展的信號。今年10月,綠城在面向投資者的交流會曾指出,中交旗下已形成綠城中國、中交房地産、中交海外房地産三個開發平臺。目前綠城已納入中交的管控體系。

事實上,中交入主綠城後,已經對綠城的財務改善提供較多支援。2015年8月,綠城完成了2018年到期、年利率8.50%的7億美元優先票據(交換比例19.86%),及2019年到期、年利率8.0%的5億美元優先票據(交換比例52.69%)的部分交換,為交換而發行的新票據的利率僅5.875%。此外,也完成了對人民幣25億元2016年到期票據和舊美元票據條款修改的同意徵求。此後綠城又于8月28日和9月17日分別完成了共70億元的境內公司債的發行。

此前,中交對綠城發債方面的支援更多來自信用背書,而本次售後回租,中交則直接動用了旗下融資租賃公司提供融資服務。

不過克而瑞研究中心分析師蔡建林指出,由於《融資租賃法》遲遲未出臺,融資租賃在不動産領域尚屬模糊地帶,綠城融資租賃案例中所涉及的租賃資産並非房地産資産。海南綠城和青島綠城的租賃資産為相關酒店和住宅運營涉及的傢具及設備。本次通過售後回租方式進行融資頗有試水的意味,未來如果融資租賃向不動産領域開放,中交對綠城的融資支援將有更多的空間。

值得一提的是,綠城目前在酒店領域共投資31家酒店,金額達294億元,其中在運營的有14家。綠城的酒店資産也可借助中交融資租賃平臺。

年底或並表中交

綠城近期的融資行為,一方面顯示其重新發展産生的資金需求,另一方面也凸顯了三四線城市的去化壓力。

綠城一線城市戰略已定,卻在北京、上海等地暫無拿地,可見資金還是綠城如今的最大瓶頸。綠城中國執行董事李青岸指出,在華東市場拿地還是以綠城主導。計劃確保綠城在杭州的龍頭地位。

綠城管理層也曾對21世紀經濟報道記者透露,在今年年底公司還會有一系列融資行為,但只會是一些項目融資。如做項目開發貸,或通過前述融資租賃方式進行融資創新。

顯然按照目前的土地市場價格,綠城想繼續拿地就迫切需要融資。據透露,綠城下一步可能會聯合金融機構進行融資。“目前從信託和基金公司給我的利率來看,我們的底線是,利率超過10%就不考慮。”李青岸説。據透露,現在部分此前與綠城有合作關係的非銀行機構也願意降低利率放款給其在三四線城市的項目。

據21世紀經濟報道記者了解,中交作為綠城第一大股東已為其融資減輕了不少壓力。例如,此前其2018年、2019年到期的兩款9%利息的美元債,在中交入股之後發新債,利率變為5.875%;而中交旗下的融資租賃、中交財務公司、金融發展等公司也可為綠城融資助力。

融資難題逐步緩解之後,去化仍是擺在綠城面前的難題。今年上半年綠城三四線城市項目去化回籠203億,距離計劃中去庫存300億的目標並不遠,根據綠城方面初步計算,全年銷售額可達660億元。

綠城方面此前曾表示,對於三四線城市項目公司清算關停産生的一定損益,如果有好的項目很快就會覆蓋掉。按照現在的銷售模型,綠城到2017年可以實現城市與項目的換倉。

目前中交地産板塊成立了中交房地産集團,據透露,綠城將納入該集團中。該集團對綠城在其中的思路已經清晰:一是利用綠城的高端品牌為中交嫁接,通過代建與共同開發實現;另外浙江地區仍是綠城的大本營,包括上海、江蘇等地的市場都將由綠城主導。

據一名央企人士透露,近幾年,央企的運營利潤率主要仍是依靠房地産拉動,例如中交旗下交通基礎設施業務的毛利率僅11%-12%。低於房地産行業超過20%的毛利率。

此外21世紀經濟報道記者多方了解,中交今年底實現並表綠城的概率非常大。上述業內人士分析,中交並表綠城正是有為集團提高利潤表現的考慮。按照央企追求利潤總額的情況而言,倘若今年綠城實現660億元銷售,並能從中獲得40億元利潤,則對中交利潤的提升是極大飛躍。

 （來源：21世紀經濟報道）