房企的服務業務，要多久才能逐步成為利潤的重要補充，甚至成為房企的主要利潤來源？綠城代建業務的培育軌跡或可提供借鑒。

德銀報告稱，綠城中國在房地産開發管理上走輕資産路線的主張符合其自身的發展策略，是用最小資本達到擴展的有效方法，走輕資産路線的主張可增加綠城每股資産凈值約1.99元。

數據顯示，綠城代建毛利高達50%以上。根據綠城未來五年規劃，包括代建業務在內的輕資産業務將成為企業的利潤增長點。看好代建業務的人只是注意到了如今綠城代建板塊的高成長性和高毛利，很少有人關注綠城代建業務從誕生到成熟的艱辛過程。

代建業務的蛋糕不易吃到

資料顯示，截至9月22日，綠城管理集團下屬委託管理項目共52個，總建築面積1700萬平方米。綠城管理集團總經理李軍表示，預計可實現銷售額1300億元，代建費總收入約45億元。

綠城2015年半年報顯示，來自項目管理、設計及裝修、銷售建築材料和其他業務的總收入有6億元出頭，僅佔上半年總收入的5.6%。綠城中國執行董事、行政總裁曹舟南表示，代建業務的收費通常是根據工程節點和銷售進程來完成，一般完成工程只能收到40％，還有60%要靠銷售來實現。

綠城的代建業務始於2010年。一家行業知名的代理公司上海地區負責人曾對《每日經濟新聞》記者豎起大拇指，認為綠城代建開啟了行業新領域。曹舟南回憶，當時綠城發展代建業務有一個契機：一大批主營業務非房地産的企業（尤其是製造業企業）紛紛進入房地産行業，它們缺乏營造能力、設計能力，綠城恰在這方面非常擅長。

人們事後才發現，綠城的代建業務並沒有想像中那麼容易。在綠城開始代建業務後，一些項目傳出了降價、停工甚至維權的消息。不知情者往往會把這些項目所發生的各類問題歸到綠城身上，這給綠城品牌帶來了拖累。

一家對代建業務有所研究的房地産開發企業副總裁説，其實代建業務做起來非常難。代建的一個特點是能給委託方創造品牌溢價，缺點就是對材料掌控、銷售價格等一系列項目決策缺少話語權。另一方面，如果代建無法給項目帶來更高的銷售溢價，委託方完全可以踢開代建公司。兩三年前，宋衛平曾對記者稱，會對委託代建方進行篩選，但更為關鍵的還是要用心做好每一個代建業務，不管對方的施工預算高低。

在10月19日綠城和投資者的交流會上，曹舟南表示為解決個別因為代建造成的負面事件找到了“藥方”，提出建立專門負責代建的綠城子品牌，並在開發板塊不再涉足某些低檔的房子，留出市場空間給代建業務。

綠城管理集團總經理李軍也透露，綠城代建業務，除了之前的設計、營造、管理等，如今還為委託方提供金融服務。

短期很難實現盈利

綠城旗下培育週期長的不僅是代建，還有綠城服務和兄弟公司發展的藍城養老業務。和代建相比，綠城服務的園區服務業務誕生在更早的2006年。但在綠城服務很多人眼中，園區服務更多有一種公益性質。

直到去年彩生活上市，綠城服務的價值才被重新發現。綠城物業服務集團有限公司常務副總經理吳志華介紹，在綠城服務發展的平臺之上，可以向入駐商戶收取中間服務費。在消費金融等板塊，也會有不錯的盈利點。

同樣，綠城的養老服務，也有美好的發展前景。健康管理和醫療，有望在未來若干年成為綠城新盈利點，但短期內很難實現盈利。宋衛平短信告訴記者，養老的難度和艱辛，盈利的單薄，需要許多年的支援才能獲得成功。

萬科集團副總裁、北京區域首席執行官兼北京公司總經理劉肖也曾有過類似觀點，認為養老闆塊的黃金時代，至少要等20年才能到來。

綠城的經歷，對那些試圖通過發展房地産相關服務業務，獲取新的增長點的企業來説，非常有借鑒意義。在房地産服務業務鏈上，已經傾情投入5到10年的綠城尚且還需要繼續努力，才能最終讓代建等業務成為主要收入來源。而那些剛剛才開始培育服務業務的企業，可能需要更長時間，才能有穩定的可持續增長收入。

（來源：每日經濟新聞）