“房地産作為資金密集型行業，估值越高對於企業的幫助越大”，新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，首先，市值高的房企在業內的知名度更高，增強了品牌優勢；其次，估值越高意味著投資者的認可程度越高，後續開展融資的難度更小；最後，高估值相當於放大了大股東的個人財富，對於很多民營企業老闆而言，在A股上市的意願自然更強。
儘管回歸A股對於提升估值能帶來直接幫助，但硬幣的另一面是，在港上市的內房股直接在A股IPO面臨很大的難度。
“由於目前A股有關紅籌股回歸的制度尚未建立，相對於萬達商業、富力地産等註冊地在內地的H股公司，多數內房股屬於紅籌股架構（即註冊地在境外），不符合A股上市的條件”，香港粵海證券投資銀行董事黃立衝向記者表示，雖然內地房地産融資限制已經放開，但一年多來，除了綠地等極少數房企能通過借殼等形式在A股上市外，還沒有其他地産企業成功在A股IPO，因此即便是符合資格的內房股，最終成功登陸A股的機會有多大，還是個未知數。
分拆上市的魔力
相對於直接在A股IPO，將發展前景良好、符合A股上市資格的子業務分拆上市，成為不少內房股曲線回歸A股、提高估值的重要手段。“雖然資本市場對於傳統房地産開發業務給予的估值比較低，但對於轉型中的房企往往願意給予高估值”，克而瑞駐香港分析師洪聖奇向《每日經濟新聞》記者表示，最典型的是從花樣年分拆出來的物業服務公司彩生活，估值水準遠高於傳統內房股，這給了很多房企一個啟示：如果把這些新業務放在母公司裏面發展，投資者往往只用主營業務對公司進行估值，新業務的估值優勢無法體現。分拆上市之後，新業務更容易得到市場的獨立關注，對提升估值有積極作用。“對於很多紅籌架構的上市房企而言，由於它們的新業務註冊地都在境內，因此相對於母公司，新業務在A股上市並不存在技術障礙”，黃立衝告訴記者，一旦這些新業務獲得較高的估值，母公司所持有的股權也能享受資本溢價，反過來對母體的整體市值增長也能起到積極的助推作用。
分拆上市有助於提升估值，同時也有助於加快房企轉型的步伐。以物業服務為例，在歐陽捷看來，以往物業部門都是地産公司的附屬業務，大多數依賴於母公司的輸血，並不屬於核心業務範疇。而分拆上市後，房企將把物業服務作為獨立業務去打造，實行獨立核算，實現高度市場化運作，這不僅有助於公司建立核心競爭力、打造品牌資産，也能借此建立完善的股權激勵機制，推動新業務高速發展。
如何結合轉型推動市值增長，新業務所處的行業前景起到至關重要的作用。蘇鑫認為，在眾多新業務中，社區O2O有望成為房企最具估值優勢的業務。“O2O業務是目前最火爆的概念，對線下資源的依賴度較大，由於地産商往往擁有數量龐大的業主，對於這些客戶的情況也相當了解，相對於其他平臺，這是大型房企的先天優勢，這也是越來越多房企試圖分拆物業服務，借此做大社區O2O業務的重要原因”。
歐陽捷認為，像醫療健康、教育文化類業務，屬於國家政策層面鼓勵的行業，且符合消費升級的大趨勢，這類業務往往被認為擁有廣闊的市場空間，投資者給予的估值自然更高。
儘管部分房企試圖分拆商業地産上市，但前景並不樂觀。碧桂園首席財務官吳建斌坦言，公司曾計劃分拆酒店業務上市，但受到國內酒店行業低迷的影響，推進上市的難度比較大，因此分拆上市計劃暫時擱置。
來源：每日經濟新聞
