萬達商業與富力地産籌劃回歸A股，萬科、中海、碧桂園的物業服務尋求分拆上市，碧桂園的教育業務、恒大的礦泉水等非地産業務也試圖通過分拆實現在A股上市。一時間，資本運作成為地産大佬最熱衷的事情。
對於資金密集型的房企而言，更高的估值不僅能實現更可觀的融資金額，同時也能獲取更高的股權溢價，並推動新業務的拓展。那麼，回歸A股能否真正解決房企的低估值難題？怎樣的轉型才能對市值提升帶來正面影響？
最近半年，恒大地産董事局主席許家印的心情很不錯，這位資本運作高手于去年末以1.466港元/股的價格，從香港英皇集團主席楊受成手上拿下了新傳媒集團約75%股權，並更名為“恒大健康”。誰也沒想到，恒大健康不到一年時間股價漲幅超10倍，成為港股市場最近一年的大牛股之一。
在房地産金融化年代，地産大佬除了考慮怎樣才能更好地賣房子，還得思考如何通過資本運作把公司市值做大。對於眾多在港上市的內房股而言，回歸A股、分拆上市成為突破市值魔咒的重要手段。
高估值的誘惑
8月18日，綠地控股（600606，SH）正式登陸上證所，公司借殼金豐投資塵埃落定。當天市值一度突破3000億元（人民幣，下同），成為國內市值最高的上市房企。
就在同一天，萬達商業（03699，HK）回歸A股的方案獲得臨時股東大會通過，公司預計此次回歸A股總募集資金將達到120億元，如果成行，有望成為近年來A股最大規模的房地産企業IPO。
儘管兩家房企均為千億房企陣營中的領軍企業，但《每日經濟新聞》記者注意到，兩者在資本市場的估值存在天壤之別。截至8月27日收盤，萬達商業的動態市盈率僅為6.83倍，綠地控股卻高達21.56倍。去年末才登陸香港聯交所的萬達商業之所以急著回歸A股，無疑是受A股高估值的誘惑。
儘管A股自6月中旬以來經歷了一波大幅下跌，但無礙在港上市的內房股回歸A股的決心。除了萬達，富力地産（02777，HK）正式披露回歸A股的預案，碧桂園宣佈籌劃將物業服務與教育兩大業務在A股分拆上市；恒大地産分別將恒大足球、恒大文化、恒大冰泉分拆在新三板掛牌，等時機成熟實現轉板上市；旭輝控股也于日前透露，公司希望分拆商業地産平臺在A股上市，完成A+H股雙平臺的佈局。
高和資本董事長蘇鑫向《每日經濟新聞》記者表示，港股市場一直由境外資金主導，自去年起港股的估值水準一直明顯落後於A股，加上海外投資者最近數年對國內房地産的態度更為悲觀，內房股在港股市場幾乎是最低估值的板塊之一。相對而言，A股不僅估值更高，國內投資者也更熟悉這些知名房企，這也是吸引內房股回流A股的重要因素。
以4家千億級別的房企為例，截至8月27日，A股上市的萬科、保利地産動態市盈率分別為15.02倍與8.42倍，港股上市的碧桂園、恒大地産動態市盈率僅為4.94倍與4.2倍。中小市值公司的估值差異更為驚人，去年銷售額230億元的泰禾集團（000732，SZ）截至27日動態市盈率高達24.16倍、同期銷售額達658億元的融創中國（01918，HK）卻只有3.35倍。
“房地産作為資金密集型行業，估值越高對於企業的幫助越大”，新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，首先，市值高的房企在業內的知名度更高，增強了品牌優勢；其次，估值越高意味著投資者的認可程度越高，後續開展融資的難度更小；最後，高估值相當於放大了大股東的個人財富，對於很多民營企業老闆而言，在A股上市的意願自然更強。
儘管回歸A股對於提升估值能帶來直接幫助，但硬幣的另一面是，在港上市的內房股直接在A股IPO面臨很大的難度。
“由於目前A股有關紅籌股回歸的制度尚未建立，相對於萬達商業、富力地産等註冊地在內地的H股公司，多數內房股屬於紅籌股架構（即註冊地在境外），不符合A股上市的條件”，香港粵海證券投資銀行董事黃立衝向記者表示，雖然內地房地産融資限制已經放開，但一年多來，除了綠地等極少數房企能通過借殼等形式在A股上市外，還沒有其他地産企業成功在A股IPO，因此即便是符合資格的內房股，最終成功登陸A股的機會有多大，還是個未知數。
分拆上市的魔力
相對於直接在A股IPO，將發展前景良好、符合A股上市資格的子業務分拆上市，成為不少內房股曲線回歸A股、提高估值的重要手段。“雖然資本市場對於傳統房地産開發業務給予的估值比較低，但對於轉型中的房企往往願意給予高估值”，克而瑞駐香港分析師洪聖奇向《每日經濟新聞》記者表示，最典型的是從花樣年分拆出來的物業服務公司彩生活，估值水準遠高於傳統內房股，這給了很多房企一個啟示：如果把這些新業務放在母公司裏面發展，投資者往往只用主營業務對公司進行估值，新業務的估值優勢無法體現。分拆上市之後，新業務更容易得到市場的獨立關注，對提升估值有積極作用。“對於很多紅籌架構的上市房企而言，由於它們的新業務註冊地都在境內，因此相對於母公司，新業務在A股上市並不存在技術障礙”，黃立衝告訴記者，一旦這些新業務獲得較高的估值，母公司所持有的股權也能享受資本溢價，反過來對母體的整體市值增長也能起到積極的助推作用。
分拆上市有助於提升估值，同時也有助於加快房企轉型的步伐。以物業服務為例，在歐陽捷看來，以往物業部門都是地産公司的附屬業務，大多數依賴於母公司的輸血，並不屬於核心業務範疇。而分拆上市後，房企將把物業服務作為獨立業務去打造，實行獨立核算，實現高度市場化運作，這不僅有助於公司建立核心競爭力、打造品牌資産，也能借此建立完善的股權激勵機制，推動新業務高速發展。
如何結合轉型推動市值增長，新業務所處的行業前景起到至關重要的作用。蘇鑫認為，在眾多新業務中，社區O2O有望成為房企最具估值優勢的業務。“O2O業務是目前最火爆的概念，對線下資源的依賴度較大，由於地産商往往擁有數量龐大的業主，對於這些客戶的情況也相當了解，相對於其他平臺，這是大型房企的先天優勢，這也是越來越多房企試圖分拆物業服務，借此做大社區O2O業務的重要原因”。
歐陽捷認為，像醫療健康、教育文化類業務，屬於國家政策層面鼓勵的行業，且符合消費升級的大趨勢，這類業務往往被認為擁有廣闊的市場空間，投資者給予的估值自然更高。
儘管部分房企試圖分拆商業地産上市，但前景並不樂觀。碧桂園首席財務官吳建斌坦言，公司曾計劃分拆酒店業務上市，但受到國內酒店行業低迷的影響，推進上市的難度比較大，因此分拆上市計劃暫時擱置。
來源：每日經濟新聞
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