房地産資産證券化大潮

譚華傑表示，儘管鵬華前海萬科REITs僅以租金收益權作為標的，和國際通行的REITs有所不同，但依然是公司的一次重要嘗試，如果條件允許，未來萬科的商業地産項目、創新業務均會採取多種金融化的方式運營，以減少資金沉澱;而萬科的角色，將更多變為一個各類不動産資産的管理者。

在此之前，萬科已經與凱雷、東方藏山合作，將部分商業項目股權出讓，並共同成立資産管理平臺，由萬科負責管理運營，將來以REITs形式上市。

事實上，不僅是萬科、萬達，國內大型地産公司基本都有將商業資産證券化的打算，比如華潤置地、保利地産、龍湖集團、中海外、恒大地産等房企。

華潤置地旗下的持有物業建設面積已達341萬平方米，而保利地産、龍湖集團、中海外的持有物業建築面積也已超過200萬平方米。

“現在開發商都在轉型輕資産，他們旗下的優質物業未來資産證券化打包成REITs上市，是一大趨勢，”北京一大型房企內部人士對21世紀經濟報道記者説。

在房地産資産證券化的大潮中，金融機構無疑是另一大推動力。鵬華基金有關人士透露，與萬科合作的産品獲批後，公司接連接到多家地産公司的詢問和合作意向。

中信金石基金管理公司和具有華潤集團背景的嘉實基金為證監會REITs試點企業。2014年，中信證券推行了兩款私募類REITs産品，分別為“中信啟航”專項資産管理計劃和中信華夏蘇寧雲創資産支援專項計劃。前者在深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓，後者推出售後返租。

據悉，中信目前也在尋求做公募REITs的標的和機會。

2014年11月，嘉實基金曾與上海城市地産控股有限公司宣佈雙方合作成立房地産私募基金及房地産公募(REITs)管理公司，目前仍在推進之中。

中國基金業協會數據顯示，2015年4月底公募基金管理資産規模已達6.2萬億，但其投資範圍局限在股票、債券、貨幣這三大類資産。而公募REITs的誕生，將公募基金投資標的的範圍拓寬至房地産資産，未來REITs將進入中國內地居民的資産配置池。

據相關部門統計，截至2014年底，全國逾70萬億信貸餘額中商業性房地産貸款餘額為15萬億，按照上市銀行60%抵押質押類貸款的比重估算，全面啟動資産證券化業務將對接一個總量約為10萬億的巨大市場。

東方藏山資産管理有限公司總裁吳濤認為，未來REITs可以進入A股市場，開發商將持有物業股權的60%到70%打包上市，普通二級市場投資者通過買賣上市REITs股票持有相應的物業股權，同時有租金的收益權，這才達到真正國際意義上的REITs標準。

吳濤對國內REITs的發展前景相當樂觀，“在推動相關立法改革的前提下，三年內，國內將會有REITs上市。”他説。

(來源: 21世紀經濟報道)