部分自住房銷售遇難題

在一些自住房項目備受爭搶的同時，另外一些自住房項目卻面臨著銷售困局。

“這個區域裏只能有一個自住房項目能活下來，對這個區域認可的客戶也就那麼多，所以，我們得趕緊賣，要不就會影響後期商品房的銷售。”某項目內部人士透露。

上述內部人士告訴記者，一般自住房項目只有兩輪選房機會，如果第一輪沒有選完，可以進行第二輪，如果第二輪結束後還有房源未消化，則這些房源將轉為商品房銷售。“如此一來，自住房的銷售肯定會影響後面純商品房的銷售。”

據報道，金地悅景臺、首創·悅洳匯等自住房項目均已面向所有購房者銷售。而自去年12月起，包括中國鐵建·原香嘉苑、中國鐵建·順新嘉苑、富力惠蘭美居、當代採育滿庭春MOMA 、住總正華新國展滿庭芳等在內的9個項目都已將剩餘房源統一對外進行銷售，根據公告，這些項目“不再組織公開搖號，也不再區分優先與非優先家庭”。

“實際上自住房項目開發的各類成本和普通商品住宅是一致的，若是缺乏一個高週轉的開發模式，那麼在一個固定售價的情況下，自然會帶來行銷層面的壓力。而且自住型商品住宅的賣點主要是售價低，那麼若周邊物業價格出現下降的情況下，反而會發現此類價格的優勢不存在。尤其是在北京市場出現房價持續低迷的情況下，這反而會削弱此類自住型商品住房的價格優勢。”上海易居房地産研究院研究員嚴躍進表示。

偉業我愛我家市場研究院經理孔丹認為，造成部分項目銷售不暢的原因主要有以下幾個方面：其一，部分項目定價過高，超出消費者預期。2013年北京整體房價出現明顯回落，使得部分區域的自住型商品房的房價優勢與同區域普通商品房相比逐漸縮小；其二，位置配套不佳，無區域優勢。部分自住房項目距離軌道交通較遠，交通和配套與同區域普通商品房項目有明顯差距，在價格優勢不明顯的情況下，位置和配套的欠缺也成為部分自住房項目滯銷的原因；其三，部分項目設計存在脫離市場的情況，部分自住房項目要麼戶型設計較為落後，與同區域普通商品房相比有較大差距。同時，部分自住房項目戶型設計較大，不太符合中低收入者首次置業的購房需求。再次，金融支援力度不足。購買自住房的客戶大多為中低收入群體，對金融貸款的依賴度較高，在目前首付較高，尤其是貸款利率較高的情況下，購房人負擔的購房成本依然較大。