北京土地溢價率整體走低

從近期房企在北京等一線城市拿地的動向看來，對於房企而言，眼下即便是在一線城市拿地，也要講究兩個字“安全”。

以2月12日為例，這一天，北京土地市場再次出讓四宗經營性地塊，分別位於順義區和平谷區，4宗地塊讓北京攬金19.16億元。這是繼2月10日北京土地市場集中出讓3宗地後，又一次較為密集的成交。

在上述四宗土地中，平谷區夏各莊新城的2宗地塊，均由北京中弘弘慶房地産開發有限公司以底價收入囊中；順義區趙全營鎮板橋村的多功能用地，由北京朗園置業有限公司底價獲得；而順義新城的地塊，則由金地旭輝永同昌K2聯合體成功競得，溢價率2.6%。

從這組土地成交的價格來看，溢價率都處於低位。對於該四宗地塊低溢價成交的原因，亞豪機構市場總監郭毅認為，更多的是因為地塊本身的位置條件、規劃要求等方面的先天條件欠佳。

亞豪機構的統計數據顯示，截至2月12日，北京土地市場今年已成交21宗經營性用地，相比去年同期增加了2宗，土地出讓總金額429.13億元，與去年同期相比小幅上升26億元，但從溢價率來看，卻遠遠低於去年同期。

今年北京土地市場整體溢價水準走低的現象，顯示出了開發商拿地態度的轉變。

郭毅注意到，開發商已由去年的“豪擲千金對賭後市”，轉變為今年的“謹慎樂觀只拿好地”。她指出，雖然房地産調控政策和貨幣政策都在逐步寬鬆，但在自住房的打壓下，北京商品住宅成交仍然無力提振。

觀察2015年的北京樓市，還有一個頗為重要的向度是，今年開始，隨著去年成交的高價地項目入市，北京大量的“被豪宅”項目上市後，去化前景究竟如何?

這些豪宅中，既有城市核心區、單價15萬元/平方米量級的頂級豪宅，也有位於近郊新城，單價6萬~8萬元/平方米的區域標桿型樓盤。亞豪機構分析稱，在北京樓市的需求結構仍以剛需為主體的背景下，大量中高端項目涌入市場，將會加劇房企的去化壓力，保持流動性安全也將是持續擺在房企面前的要務。

“在2015年，房企不僅要求發展，更重要的是得保安全，因此拿地積極性有所消退，造成土地市場溢價水準的滑坡。”郭毅稱，在經濟新常態背景下，房地産市場也開始進入調整期，城市分化漸顯，開發企業在看好未來發展預期的支撐下，加大在一線城市土地儲備的力度。

“然而從近期北京土地市場的表現來看，儘管房企戰略佈局轉向一線城市，但迫於業績和資金壓力，房企在土地市場上依然執行較為謹慎的拿地策略，盲目追漲的情緒已明顯削弱，部分開發限制較多、開發成本較高的地塊將遭遇冷場局面。”郭毅對記者説道。

“我們20億以上的土地大多都會尋求合作夥伴來共同運營。”一位上市房企負責人對記者説，今年對房企來説，控制風險成為真正的生存法則，誰能在負債、盈利、品質平衡等方面做到同規模企業前列，誰就可能成為勝利者。

（來源：第一財經日報）