今年年初，業界同行喊出“追趕萬科”的口號。半年過去，上市房企公佈的中報顯示，萬科繼續以銷售面積821.2萬平方米、銷售金額1009.1億元的業績領跑全國。

穩當房地産行業“一哥”，本週一，在深圳舉行的萬科半年度報告會上，萬科總裁鬱亮卻抱怨：“老大不好當。把樓市的未來看得太好不符合我們的判斷，看得不太好，又有人説萬科在‘唱衰’樓市。”

“市場可能沒有大家以為的那麼好”

近段時間以來，不少城市的房地産政策出現不同程度的鬆動，鬱亮認為：“現在的寬鬆不過是對過去宏觀調控政策的一個修正，我並不認為政策有根本性的轉向。”

其實，無論是萬科還是鬱亮，都並非首次在公開場合拋出與業界“普大喜奔”不同的謹慎看法。今年年初，萬科是率先預言樓市要降價的企業之一，並成為降價走量第一梯隊的房企。“我們不是偷偷地降價，早在降價之前，我們已經拋出了自己的觀點。其實我們一直希望做一些對行業長遠發展利好的事情，萬科只是説房地産業如今是白銀時代，白銀怎麼也算貴金屬吧，我們什麼時候拋出過‘崩盤論’、‘冰山論’？！”

鬱亮表示，目前已經出現了一些積極的因素，預示下半年的經營環境可能會好于上半年，但是，市場可能並沒有大家以為的那麼好，更不要把下半年和以前因政策變化而令市場強勢逆轉的年份相比。短期內，那些庫存量高、去化週期長的城市，仍然會延續去庫存的過程。“消化過去多年的庫存需要時間，不是一個政策就能改變。我們不能指望行業通過政策轉暖形成一個量價齊升的局面，這個局面我覺得不會出現，也不應該出現。”

鬱亮堅信，不發生根本性改變的政策，對行業可能是一種更長遠的利好。“地産行業經常因為一些短期目標，使得每次政策都不能延續，每次行業調整都不夠徹底，但一個行業需要時間去完成它本身的完整週期，我們希望政策向市場化長效機制轉換。”

“未來可能會有更好的拿地機會”

今年上半年，萬科在土地市場上非常謹慎，僅新增19個項目，按萬科權益計算，規劃建築面積約為264.1萬平方米，較去年同期明顯下降。

“2013年萬科拿地較多，目前的項目資源足以支援未來兩三年的開發需求，補充項目的需求並不迫切。”更關鍵的是，萬科認為目前土地價格調整才剛剛開始。萬科董事會秘書譚華傑認為：“目前主要城市的地價水準仍然較高，在這種情況下，萬科並不急於拿地。”

儘管地價的調整比較緩慢，但土地市場的調整跡象日益明顯。根據萬科的觀察，16個主要城市土地流拍的比例已經從今年第一季度的11%快速上升至第二季度的21%，溢價成交的比例則由第一季度的41%大幅下降至24%。“根據經驗，下半年土地供應將進一步增加，土地市場的調整才開始，未來可能會有更好的拿地機會，我們對此將保持關注。”譚華傑説。

“整合全球資源為萬科所用”

今年，萬科加快了進軍海外的步伐。今年2月份，萬科通過與美國知名開發商合作的方式，參與美國曼哈頓項目的開發；繼香港荃灣西站項目後，萬科還通過收購的方式在香港獲得灣仔項目；此外，萬科的舊金山項目、新加坡項目都將於近期開盤。

“海外成果體現在財務報表上還需要一段時間，但海外業務對萬科的幫助現在已經開始顯現。”鬱亮説，“有了美國的業務後，我們才有機會與頂級的合作方開展合作，這是國際化帶來的好處。整合全球資源為萬科所用，這本身也是我們國際化的目的。在英國倫敦，我們也希望有一個點，無論在金融還是房地産方面，倫敦都是很重要的城市，能夠帶來很多合作夥伴。”

事實上，自2013年以來，萬科海外融資的力度已有所加大。2013年，萬科分別獲得國際權威評級機構標準普爾、穆迪和惠譽BBB+、Baa2和BBB+的長期企業信用評級，為萬科嘗試各種海外融資渠道、降低融資成本創造了有利條件。今年上半年，萬科基於2013年設立的金額為20億美元的中期票據計劃進行第四次發行，總額4億美元，5年期定息，債券票面利率4.5%。在目前萬科的有息負債中，海外融資合計佔比約為17%。“我們希望這個比例今年能達到20%，以後逐步提高，因為海外資金比國內要便宜很多。”鬱亮説。