據中國房地産報報道 在商業地産上剛剛梳理戰略的深圳綠景，已經搶先其他競爭對手，在香港資本市場擁有了港股上市平臺。2月18日，新澤控股（00095.HK）發公告稱，綠景地産控股有限公司以每股1.1港元、合共9.45億港元，收購其8.59億股股份，佔其全部已發行股份約64.83%。這是馬年春節後內地房企香港買殼第一單。

在2014年的新年招待會上，綠景集團副總裁、綠景資産管理公司總經理陳鐵身曾公開表示，綠景今年初會在香港資本市場有更多作為，目的是為解決旗下商業項目的退出問題。而2月25日，陳鐵身接受中國房地産報記者採訪時表示，控股新澤控股之後，綠景將更具發展空間，無論融資、異地擴張還是産品線的豐富。

買殼價格受到關注

意欲通過收購港股上市公司股份擁有港股融資平臺的內地房企不在少數，其中現金充沛、品牌知名者比比皆是。但去年底至今，香港市場的變動使得這種策略一度偃旗息鼓，綠景此番買殼自然引起不少關注。

對此，陳鐵身的解讀是，“嚴格意義上來説，它不是一次借殼，而是一次兼併。”據介紹，新澤控股的地産項目全部位於內地，更主要集中在蘇州，包括商業及住宅，累計貨值不菲。上市公司資料顯示，新澤控股是開曼群島註冊成立的有限公司，2005年12月在香港聯交所上市。

這次借殼後，綠景將在地域上由目前的深圳、珠海、化州，擴展到“準二線城市”蘇州。而據高力國際一位知悉此項交易的管理層人士透露，此項股份交易完成後，綠景還將擁有北京亮馬河大廈30.05%的股本權益，綠景由此在北京擁有了商業及相關物業。

根據可查記錄，綠景收購新澤控股支付的9.4億港元，超過早前內地房企赴港買殼上市的所有價格，創下港殼的新高。新澤控股2013年半年報顯示，當期凈利潤約753萬港元；股東應佔該集團未經審核綜合資産凈值約9.46億港元。由此簡單估算，綠景收購新澤控股64.83%股份的溢價很高。

有意思的是，2月24日，新澤控股發佈了2013年業績預告，預計全年業績將轉盈為虧，主要由於待售物業及商譽的減值虧損所致。“這説明雙方早已為交易完成後的發展策略做了談判，否則新澤控股這種小房企是可以舒服地過日子的。”前述高力國際管理層人士向中國房地産報記者分析認為。

“香港的空殼價格確實不貴，一般是4億港元左右。”2月25日，瑞銀國際一位房地産行業分析師在接受中國房地産報記者採訪時表示，內地房企早前曾重點關注此類空殼資源。但熟悉香港聯交所規則後，開始關注殼資源裏的資産。因為香港聯交所不允許買殼後大量注入資産，將影響借殼企業在香港資本市場的進一步融資。但有資産的殼資源無疑價格更高，綠景購買新澤控股就是一個例證。

令前述高力國際管理層人士不解的是，從公開資料看，綠景本身的資産規模不大，選擇這麼“貴”的殼，多少有些令人不解。“綠景可能大量注資，或將某塊成熟業務剝離出去單獨上市。”他還分析了另一種可能，就是綠景這樣的民營企業將很多有價值的資源如正在一級開發的土地，放在了一些隱形公司中，給外界感覺是規模不大。

商業地産戰略將進一步明晰

無論外界不解有多少，陳鐵身表示，收購新澤控股已經接近完成，接下來的工作重心是進一步梳理、充實綠景的商業地産戰略，以推動更快發展。這位由央企高調跳槽到綠景的職業經理人一直以塑造綠景商業地産品牌為個人追求。

2013年底，陳鐵身公開表示，綠景集團已經形成了兩個商業地産産品系列，一是佐阾系列，主打社區型商業，未來三至五年以品牌和管理輸出式為主，建設、收購或重組項目，紮根華南；二是NEO都市綜合體系列，以商務寫字樓為主，已在深圳建成一個，正在建設第二個、已規劃第三個。

前述高力國際管理層人士介紹，綠景推出的佐阾系列受到了市場較高關注。該系列已經在深圳龍華新區的綠景住宅項目中打造了一個樣品——1866佐阾薈，大膽實踐了其早前制定的發展策略，即整體業態規劃上，與傳統購物中心相區別，主推格調餐飲、時尚健康、文化教育和生活配套四大業態，零售僅佔全部業態的很小比例，突出休閒功能。這位人士還透露，萬科的社區商業即參考了綠景的這一模式。

但這一模式是否達到了品牌和管理輸出的能力，外界尚存疑。陳鐵身就此向中國房地産報記者回應道，綠景早前通過與錦江酒店管理集團的合作，在品牌和管理輸出方面建立了領先經驗。加上其多年來在這方面的人才積累，“應該説具備了這方面的能力”。

社區商業目前多為5萬~7萬平方米的體量，相比SHOPPING MALL等商業地産項目可謂小而靈活。“類似綠景這樣的民營地産商，往往在城市的某些核心區域拿地方面具有優勢，開發街區型商業具備了區位上的優勢。”前述高力國際管理層人士分析認為。陳鐵身則表示，綠景的佐阾系列還具備定位上的靈活性，其已經開業的佐阾·香頌購物中心主打青春型時尚，1866佐阾薈則主打運動健康，另一個通過輸出管理即將面世的項目則主打商務精英。

就其另一商業地産産品系列——NEO寫字樓，陳鐵身此前的觀點頗受業界矚目：寫字樓的綜合配套能力最重要的是配套商業的佈局。“進一步講，商家能夠盈利，開發商能夠經營，充分滿足辦公人群配套需求。其中第三條十分重要。”陳鐵身接受本報記者採訪時表示，據他調研，很多寫字樓項目正是由於配套定位缺失或混亂，而很難吸引到優質客戶進入。綠景NEO在配套需求方面做了産品設計和招商上的優先考慮，但相關經驗還有待進一步梳理。

陳鐵身表示，未來綠景集團將住宅地産開發銷售與商業地産開發運營兩條腿並行，但目前來看商業地産的增長更快一些，包括新的在建項目比例上商業佔主，因此，需要新澤控股這樣的港股平臺來打造商業地産的可持續發展平臺。