北京、上海商業地産項目的銷售依然存在諸多問題。

首先，商業項目銷售狀況總體平庸。2013年北京商業項目的銷冠是龍湖時代天街，但其銷售額也僅僅14.3億元，相比住宅銷冠西山壹號院年銷59.3億元的成績而言，時代天街只相當於人家1/4的規模，其實不僅2013年如此，2012年商業項目銷冠龍湖長楹天街銷售額14.5億元，2011年的銀河SOHO銷售額14.4億元，都沒有突破15億元;在上海，2013年世茂奈米魔幻城憑藉其獨特的項目構造及其帶來的廣告效應，著實火了一陣，全年銷售21.7億元，這樣的成績多年以來在上海商業類項目中絕無僅有，根據我們的數據，除了2011年寶山萬達廣場曾經年銷售額達到過15億元之外，其餘年份上海商業項目的銷冠都僅在10億元左右，而再來看2013年，儘管世茂奈米魔幻城銷售額一舉突破20億元，但與住宅銷冠中海紫禦豪庭近60億元的業績相比依然只有1/3的份額，而除世茂之外的其他商業項目就更為平庸了，排名第二位的項目銷售額就直接掉到6億元了。從兩地項目排行榜的數據來看，目前即便是北京和上海，商業地産銷售同樣存在不小的難度。

其次，從項目模式上講，目前能夠賣得掉的商業項目恰恰是最不應該賣的項目。在上周的那篇商業地産評述中，我曾經根據消費者聚集的方式，將商業類項目分成了三種類型：其一是目的性消費，這類項目無論客戶在哪都會定時定量前往消費;其二是商務區消費，這類項目周邊往往有大片的高級寫字樓，其白天擁有穩定的中高收入白領群體的需求支撐;其三是居住區消費聚集，這類項目周邊有大量居住人口作為穩定的消費需求群體。在我看來，第一類項目打造極為不易，第二類項目主要集中一線城市核心區域、數量極少，第三類居住區型消費項目才是當前最有生命力的商業地産項目，對於開發商來説，這種類型的項目才具有最好的盈利預期，才最應該自己持有，而現在，大量的居住型商業、社區型商業都採用了銷售模式，在上述的排行榜中，北京的龍湖時代天街、保利國際廣場、通州萬達廣場、太陽星城、定福家園、中信城等項目均是此類，上海的情況也類似，榮豐休閒購物中心、新城憶華里、曹路寶龍城市廣場、崇明綠地新都會、綠地瑅香公館、興宸苑和富廣場、地傑國際城也都依託著周邊的居住消費群。在我看來，把這些項目都賣掉對於開發商來説是非常可惜的。