原標題：探營朝陽四大自住房 核心區售價低了不止30%

自住型商品房成為目前購房者最火熱的話題。12月14日，恒大豆各莊自住型商品房項目恒大禦景灣結束網上購房申請登記。據報道，成功申請的購房人近15萬人。作為北京出臺自住商品房建設意見後首個入市的自住型商品房項目，恒大禦景灣吸引了眾多關注。

據不完全統計，北京目前公開出讓或已公佈建設意向的自住型商品房用地已近20塊，雖然地塊大都位於遠郊區縣，但仍有幾個地塊位置極佳。百子灣、高井、來廣營……位於朝陽區這些熱點區域的自住商品房地塊，引起了購房者的強烈關注。這些地塊究竟位於哪兒？周邊擁有哪些配套設施？地塊周邊樓市目前行情如何？《廣廈時代》特實地探訪，揭開這些自住房地塊的“廬山真面目”。

朝陽路高井自住商品房地塊：守著朝青 競爭無壓力

地址：朝陽區朝陽北路與東五環交叉口西南側。

自住型商品房套數：1888套

戶型面積：70-80平方米兩居

銷售限價：22000元/平方米

朝青板塊是前些年樓市中的大熱板塊，區域匯集了星河灣、天鵝灣、潤楓水尚等中高端項目。但大熱之後朝青板塊鮮有新地塊推出，朝青板塊的概念也在不斷被延展。不過沉寂已久的朝青板塊土地市場將被即將入市的自住商品房地塊打破。

12月5日，北京市土地整理儲備中心網站發佈公告，朝陽區朝陽北路（原星牌建材製品廠）B01、B02、B03地塊將公開招標出讓，投標開標時間為12月27日。該地塊無論是區域還是交通配套都明顯優於此前出讓的自住商品房地塊，而價格與恒大禦景灣一樣，定在22000元/平方米。雖然目前地塊還處於平整階段，但也已經迎來不少慕名探訪的購房者。

交通：地鐵、公交、自駕都較方便

上周，《廣廈時代》採用公共交通的方式來到該地塊所在區域，與其他地塊相比，高井地塊的交通十分便利。該地塊位於東部兩條主幹道朝陽路和朝陽北路之間，如果走朝陽路，乘坐488、411、433等11趟公交車在朝陽路高井站下車即可步行前往。選擇朝陽北路前往，可在亮馬廠站下車步行前往。而如果選擇地鐵出行，也有八通線和6號線兩條地鐵線路可選擇。

有購房人表示，雖然高井地塊距6號線青年路站和八通線高碑店站有一定距離，但基本還是在兩條地鐵線的輻射範圍內，接駁起來比較方便。平時習慣自駕車出行的購房者到達該地塊也十分方便，朝陽路、朝陽北路、京通快速三條重要城市幹道均可方便到達此地塊，雖然高峰期會有些堵車，但這也是居住在東部區域人們面臨的通病。

配套：配套基本成熟 南側擁有千畝公園

高井地塊現在還處於平整階段，走近地塊所在位置，感覺有些破敗。地塊正對的朝陽北路北側目前主要是一些臨街的平房和綠地，南側是一個大型的綜合社區財滿街。由於原本是星牌建材廠的廠址，因此地塊周邊沒有什麼成熟的生活配套，但走出地塊至朝陽路或朝陽北路上，各項生活配套則十分齊全。購物方面，該地塊距大型購物中心朝陽大悅城1.5公里左右，地塊西側朝陽路上還分佈了潮青匯、興隆街等購物場所，步行都可以方便到達。蘇寧電器、紅星美凱龍、大中電器等品牌零售企業在地塊周圍也都開設了分店。同時，這些購物場所內或周邊也配備了豐富的餐飲娛樂配套。

相比其他自住商品房地塊，高井地塊在配套上的優勢十分明顯。值得一提的是，該地塊還擁有兩項在普通商品房樓盤都十分稀缺的配套資源，三甲醫院和千畝公園。地塊南側的朝陽路上，相鄰分佈著中國民航總醫院和興隆公園，佔地1017畝的興隆公園是朝青板塊面積最大的公園，而且免費向公眾開放。如果家裏有老人或小孩，居住在此地塊上生活將非常方便。

周邊樓市：新房暫無 二手房價格突破3萬

朝青板塊目前基本無新房在售，二手房市場成交一直比較活躍，是東部中端居住需求的主要承接區域。

從地塊附近的仲介機構了解到，目前該區域的二手房售價在30000-50000元/平方米不等。緊鄰項目的富華家園目前二手房售價在31000元/平方米，而繼續向西則是朝青板塊社區最集中的青年路板塊，二手房價格基本都在40000元/平方米以上。依據自住商品房的建設政策，自住商品房銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水準制定。在此地塊價格沒最終公佈前，很多購房人都猜測此地塊上自住房的價格或超過25000元/平方米。當了解到，招標文件將售價限制在22000元/平方米時，很多購房者對此地塊的購房意願更加強烈。

《廣廈時代》探訪此地塊時遇上的一位意向購房者表示，高井無論是交通、配套都優於恒大豆各莊地塊，但價格卻是一樣的，如果可能，當然希望能買上這裡的房子，但感覺未來買這裡的房子競爭會更加激烈。據公開文件顯示，高井地塊將供應1888套自住商品房，主力戶型為70-80平方米的兩居。文/門庭婷

來廣營自住商品房地塊：尚未入市 自住房超20萬平方米

地址：朝陽區崔各莊，京承高速西側，順白路北側

自住型商品房套數：2358套起

戶型面積：70-105平方米兩居、三居

銷售限價：待定

在金茂悅、金茂府（樓盤資料 業主論壇） 、招商臻園（樓盤資料） 等熱盤的烘托下，北五環來廣營似乎已經成為高端改善性樓盤的集中板塊。但日前，北京市規劃展覽館自住型商品房聯展中顯示，來廣營板塊即將有一塊配建大規模自住型商品房的地塊入市。據了解，該地塊位於奶子房順白路北側，規劃建築面積99萬平方米，其中配建自住型商品房20.6萬平方米。對此，業內人士表示，按照目前土地出讓過程中，價格封頂後，開發商競自住型商品房面積來最後決定土地歸屬，如果開發商拍地競爭較大的話，自住型商品房所佔比例有望進一步增加。

交通：連接五環不暢 未來有地鐵

上周，《廣廈時代》實地探訪了待售地塊。從實際情況來看，這裡的交通有待未來整體開發過程中進一步提升。目前，需要經由來廣營北路前往，而這一條路崎嶇狹窄，車行較為緩慢。“關鍵是未來這一地塊規劃建築面積達到百萬平方米，承載的居住人口將暴增，倘若只有這麼一條小路通往五環的話，可以預計未來這裡的業主出行將大大受阻。”有購房人説。

而軌道交通方面，雖然待售地塊正西側就是13號線北苑站，東側也有15號線馬泉營站，但最近的也大約需要3公里的路程，且需要穿行順白路等小路。

對此，該板塊二手房人士表示，現在這一待售地塊還完全被一個城中村所包圍，如果將來能夠密集開發的話，應該會得到改善。尤其是14號線後期規劃將來通車後，來廣營也將設站，想必可以給待售地塊一帶的居民出行帶來便利。

配套：有待整體開發提升

如果説金茂悅、金茂府、招商臻園各個都意味著高端樓盤，且區位稀缺的話，那麼從招商臻園門前進入來廣營北路後，則會發現路越走越窄，而且兩側整體面貌破敗，環境臟亂。大約車行10多分鐘才能行至順白路與來廣營北路交叉口。就在這個交叉口的東北側便是未來待售的地塊。

目前該地塊還被城中村所包圍，透過順白路上的一處大鐵門，可以看到裏面圍著一大片空地。我們推測這便是待售地塊。該地塊周邊的道路也因停滿了渣土清運車而顯得更加擁擠。

隨行的一位購房人表示，如果將來這一大片城中村全部重新開發改造，那麼無疑將是一處嶄新的居住區。但是如果開發不完全，與現有的城中村共存的話，那麼周邊環境將勢必雜亂且擁堵。

對此，業內人士表示，從該地塊規劃面積來看，其龐大的體量應該意味著對區域板塊帶來更大的利好，由此，可以預期該地塊周邊也將迎來徹底的改造。屆時，各種生活配套設施應該也會快速跟進，再加上來廣營及北苑等板塊的聯動，業主生活的便利性顯而易見。

周邊樓市：新房奔6萬 二手房過5萬

就來廣營待售地塊周邊二手房而言，區域內成熟的社區當屬北緯40度。不過近一個月以來，該小區的二手房成交量大幅下降。我愛我家門店人員介紹説，上個月以來，一個月成交僅2套，而之前平均每月能成交10套左右。該人士認為，成交下滑的主要原因在於區域指導價調整帶來的稅費暴增。“之前的指導價為13000元/平方米，而現在為25000元/平方米，一個一居室的稅費起碼也要50萬-60萬元/套，因此帶來成交下滑。”

不過，儘管成交大幅下降，但是該板塊內的二手房價格卻堅挺不落。以北緯40度為例，二手房價格普遍為38000-45000元/平方米，如果含稅則基本上每平方米再上調5000元。“新房價格一直往上走，二手房業主的掛牌價格自然也不會下降，而且這一板塊內的供需矛盾也始終未能緩解。”二手房門店人士説。據了解，亞奧金茂悅和臻園目前都處於無房可賣階段。而對於下次開盤價格，亞奧金茂悅銷售人員表示，大約會在55000元/平方米，臻園也會在53000元/平方米左右，望京金茂府則在60000元/平方米以上。 （北京青年報）