國家統計局最新發佈的70個大中城市房價數據中，溫州成為新房價格同比唯一下降的城市。2011年9月份開始，溫州房價已經連續下跌了25個月。在全國房價一片漲聲中，溫州這個“另類”就顯得異常扎眼。樓市泡沫破滅後現狀如何？民間經濟危機是否還在蔓延？斷貸風波是怎麼回事？帶著這些疑問，新金融記者對溫州房地産市場進行了採訪。

有錢人遊戲

“現在好像是全國都在盯著溫州看，與房地産市場聯繫在一起似乎已經成為了溫州的標簽，無論是早年被熱炒的溫州炒房團，還是現在熱門的"溫州樓市崩盤和斷貸"報道。好像提到溫州的負面新聞，就能引發很大關注度。”溫州房地産業內人士常勇(化名)無奈地笑著對新金融記者説。

國家統計局不久前公佈的9月份70個大中城市住宅銷售變化情況顯示，溫州新房價格環比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成為70個城市中唯一房價同比下降的城市，而這已經是溫州房價連續第25個月下跌。

“溫州的房價，一方面是因為前些年投資投機所佔比例過高，導致房價在炒作中脫離實際需求，積累了很多泡沫，現在下跌是價值回歸；另一方面則是溫州民營經濟近兩年受到較大衝擊，經濟環境不好使人們不敢買房。”中國指數研究院華東分院研究總監高院生在談到溫州房價下降的原因時表示。

作為曾經的炒房人，陳傑(化名)對於溫州房價的下降可以説深有感觸。“像被媒體報道比較多的綠城鹿城廣場、香緹半島等曾經溫州高端樓盤的代表，前者最高峰房價超過10萬元/平方米，後者房價也曾超過5萬元/平方米，如今這兩個樓盤的二手房價與高峰期相比近乎腰斬。”陳傑還舉了身邊朋友的例子，“我身邊一個朋友早年以3.5萬元/平方米買的香緹半島的房子，2011年初的時候有人出6萬元/平方米的價格想買，當時他覺得房價還能漲就沒賣，結果最近出於資金週轉的原因硬著頭皮出手，只賣了不到3萬元/平方米。”

在另一個溫州市中心的樓盤中梁首府，陳傑的兩位親友都在該樓盤購買了大戶型。“其中一個人在2011年9月以6.1萬元單價買了167平方米的戶型，另一個人買了178平方米的戶型，花了1226萬元。大約在一年後的2012年年中，房價下降最厲害的時候，業主們紛紛組織維權，開發商最終妥協，給這兩個人分別在總價折扣了300萬元和不到200萬元。”陳傑表示，溫州獨特的地域文化，決定了開發商與買房人之間往往都有一層熟人關係，所以很多時候雙方都會選擇各讓一步，“那個時候，溫州的新房樓盤不多，房價天天漲，大家都在託人買房。最終樓市逐漸淪為少數有錢人的遊戲。”

雖然一直自認比其他人更加謹慎，但陳傑本人也在房價下降中吃到了一些苦頭。“我其實早就看出溫州的房地産市場不健康，所以2011年就不投資房産了。不過去年身邊熟人説能以不到4萬元/平方米的價格買到溫師院項目的房子，而這個地塊當年是全國有名的單價地王，地價曾經達到3.7萬元/平方米，房價幾乎和地價持平了，我覺得是個投資機會，就和朋友聯手買了一套178平方米的房子，原以為會很快上漲，不過現在要出手的話價格幾乎沒有任何變化，相當於被套牢了數百萬元的資金。”陳傑表示。

瘋狂的代價

對於溫州當下成為70個城市中唯一房價下降城市的“窘境”，就不得不提兩三年前當地樓市的瘋狂。

“溫州房價最為瘋狂的時段是2010年6月至12月那半年當中，毫不誇張地説，那個時候幾乎上午與下午的房價都有變化，也許同一套房子下午的價格就會比早上漲了幾十萬元。”溫州天浩置業有限公司總經理陳鴻對新金融記者表示。

常勇也對新金融記者表示，身邊有朋友甚至在仲介看好一套600多萬元的房子，正在辦理過戶的過程中，就有人加價100萬元要買，最後一個多星期的時間，該朋友就靠這套剛到手的房子賺了100萬元。

“那個時候感覺炒房錢來得太容易了，只要覺得能有下家接手，多貴的房價都有人買。”陳傑對新金融記者回憶道。而來自溫州大學房地産研究所的市場監測數據顯示，2006-2011年，溫州市區商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，上漲了3.3倍。

“泡沫大多是在那個時候積累下來的，在買房者中，自住的比例很小，大多都是投資投機者，在玩擊鼓傳花的遊戲。”陳鴻表示，後來爆發的溫州民營經濟危機，打破了市場上的買漲心理，使得房價連續20多個月下跌。“可以説溫州的房價經歷了一個輪迴，經過連續下跌後，當前的溫州房價幾乎回到了2009年上半年的水準。”陳鴻表示。

“溫州人現在幾乎很少會投資房産，大家都更願意把錢存在銀行。”陳鴻給新金融記者提供了一組數據，2009-2012年年終溫州的銀行存款餘額始終在3100億元以下，而截至今年5月底，這個數字卻達到8100億元。多出的5000億元資金，就是來自於民間資本。“溫州投資者現在更願意投資固定收益産品，只有出現更為穩妥的投資機會時，這些資本才願意投資。前些日子溫州有一個用於溫州軌道交通建設的私募基金，募集額在10億元左右，很多人都是託人才能買到。而房地産投資顯然不在投資者考慮之列。”陳鴻表示。

而瘋狂背後付出的代價，也是巨大的。在房價下跌和經濟環境走弱的背景下，溫州民營經濟開始出現跑路和破産現象，金融審判法院成為溫州法院系統中最忙碌的單位。據了解，2012年溫州全市法院金融審判法官每人平均結案227件，高居浙江省第一位。而處於溫州市中心的鹿城法院金融審判庭法官每人平均結案380.12件，其中結案最多的達到480件。

金融案件中40%以上被告沒有到庭。

“或者跑路了，或者沒錢還。”溫州當地一位法官表示。債權人存在恐慌心理，急於實現自己的債權，溫州各地法院甚至出現了“輪候查封”現象，最多的一處房産被查封了7次。

斷貸風波

房價連續下降，溫州是否出現大規模斷貸潮成為各方關注的焦點。此前有媒體曾在報道中表示，溫州樓市出現斷貸潮，已經或者將要拍賣的斷貸房源超過1.5萬套。針對上述報道，溫州銀監分局在9月專門對該市42家銀行業金融機構進行專題調查，並對房地産抵押貸款情況進行了調查核實。新金融記者拿到的溫州銀監分局的調查報告顯示，目前溫州全市銀行擁有抵押物權的房屋供給21.86萬套，總市值約為4067.09億元，按貸款狀態分，已形成不良的、已列入關注的、已進入訴訟程式的、已進入拍賣程式的在抵房屋分別為2584套、2024套、1908套、461套，其市值佔總市值的比率分別為2.8%、3.46%、2.49%、0.41%。

“之前被媒體爆炒的斷貸潮，其實並沒有那麼嚴重。從我身邊的例子來看，那些斷貸的房子，很多都是民營老闆利用房價快速上漲時期銀行風險意識不強，通過"抵押+保證"貸出遠超房屋價值七成的貸款用於生意經營，在房價下降後，又遇到經營危機，導致無力還貸。真正貸款買的自住房，單純因為房價下降棄房的幾乎沒有。”常勇表示，“溫州法院實際查封房産在1200套左右，就這個數字法院的法官們都忙不過來。銀行工作人員都要託人才能把自己的案卷往前挪一挪，爭取早日審理。”

常勇給記者算了一筆賬，一套單價3萬元/平方米，面積200平方米的房産，按照80%的估值，再乘以最大抵押貸七成計算，能得到336萬元的貸款，而溫州獨特的信用體系，使得剩餘的200余萬元房款，還能去擔保公司的其他金融機構進行二次抵押，再次貸出100多萬元的貸款。當房價跌到2萬元/平方米的時候，很可能出現的情況就是房屋當下價值低於貸款總額的情況，這時候就可能出現斷貸的情況。

而溫州銀監分局的數據顯示，目前已發生“棄房”的共有580戶，而由借款人資金鏈斷裂原因形成的不良房屋抵押貸款餘額約為23.74億元，佔全部房屋抵押貸款不良餘額的46.14%；由擔保鏈風險傳導原因形成不良的房屋貸款餘額約為7.28億元，佔全部房屋抵押貸款不良餘額的14.15%。

當前溫州個人住房按揭貸款餘額為660.83億元，其中不良貸款餘額4.02億元，住房按揭0.61%的不良率遠低於同期全部貸款3.68%的不良率。截至2013年7月末，溫州全市純抵押貸款不良率僅為2.52%，“抵押+保證”貸款的不良率達到7.17%。

陳鴻表示，從溫州銀監分局的報告來看，出現斷貸潮的説法有誇張成分。“總體應該是風險可控的。”而溫州銀監分局也表示，接下來將對銀行信貸資産風險加強監測分析和監管督導，同時做好壓力測試，摸清房地産信貸風險底數，積極做好風險應對預案。對於排查發現抵押物當前市場價值低於原評估價值的貸款，通過追加保證人、提前部分還款、核減貸款額度等方式緩解貸款風險。

自我救贖

在溫州民營經濟危機和房價泡沫破滅的過程中，溫州金融領域的重要一環擔保行業受到衝擊。在2011年之前，溫州各類擔保公司超過200家，而2011年溫州民間借貸風波爆發後，溫州擔保行業一下子從高峰跌落谷底。目前溫州只有36家擔保機構和1家分支機構獲得融資性擔保機構經營許可證，數量大減。“其實在危機前溫州已經意識到擔保行業存在的風險，由於主管是經信委，註冊歸工商，房貸歸銀監局管，擔保行業成為監管空白地，大量中小不正規擔保公司滋生。對溫州擔保業來説，這輪危機是挑戰也是機遇。”一位溫州本地擔保業內人士表示，目前溫州要求擔保企業註冊資本不得低於5000萬元，將大多數中小擔保企業淘汰，也將最大程度降低行業風險。

而對於當前的房價下降情況，溫州誠鼎房地産行銷諮詢有限公司董事長徐良溪對新金融記者表示，溫州房價接下來很長一段時間內很可能還會持續下跌狀態。“暴跌不可能，但持續小幅下跌或者持平可能最大。”徐良溪表示。

陳鴻則從供求角度給新金融記者算了一筆賬。“今年1-9月份，1720畝土地，相當於2006-2011年平均3年的供應量。四季度供地還在持續增加，年內有望突破2500畝，相當於過去5年的量。”陳鴻表示，之前溫州城市不大，框架沒拉開，而現在鹿城、甌海、龍灣三區建設格局，相比于鹿城區為主的狹義溫州，面積擴大好幾倍，龍灣、甌海以前是有區無城，現在成為名副其實的副城，佔據溫州絕大部分新房供應量。“溫州是在為以前市場供應不足的後遺症還債，在土地供應成倍增加情況下，供大於求局面將長期存在，房價也就沒有反彈動力。”陳鴻表示。

不過值得一提的是，一些新盤在房價低開前提下，開始在銷售上取得成效。其中最具代表性的是9月2日開盤的中梁外灘首府，2.3萬元/平方米的單價，吸引了近8000組買房人爭奪1000多套房源，使溫州樓市出現了久違的“日光”場面。而在新金融記者的採訪中，諸如公園天下、金域中央等樓盤現場也有數組買房人諮詢。“現在溫州買房的大都是首套和改善自住需求為主，好賣的樓盤都在2萬元/平方米左右，這些新盤的開發商在拿地時價格便宜，也就有低開的操作空間。”上述樓盤的一位銷售員對新金融記者表示。

來自中國指數研究院的一組數據顯示，今年6月份開始，溫州商品住宅銷售面積和銷售額逐月回升，9月溫州商品住宅銷售面積達到63.96萬平方米，銷售額106.59億元，均達到2012年以來的最高值。

據高院生介紹，溫州樓市長期以來相對封閉，一直是本地開發企業為主，而隨著萬科、華潤、綠城、萬達、德信等全國性開發商進駐溫州，使得溫州樓市開始注重産品的品質和品質。“溫州的房地産市場，正在回歸正常的居住屬性，現在這種獨特的房價下降情況，是為此前的泡沫進行救贖。”高院生表示。

而溫州中小企業發展促進會會長周德文則認為，溫州民營經濟還處於危機蔓延之中，這個根本不解決，溫州房地産市場將長期處於不冷不熱之中。“溫州現在需要金融、稅費方面的全面改進，出臺對中小企業特別的扶植政策。同時如何吸取此前發展的教訓，也值得所有人反思。”周德文表示。（來源：新金融觀察）