10月23日，北京市住建委召開發佈會，以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”出臺。政策要求，限定自住型商品住房的價格低於同時段同品質的商品住房約30%，套型建築面積以90平方米以下為主，最大套型建築面積不超過140平方米。

而就在前一天，國家統計局發佈9月份房價數據，北京因同比漲幅超20.6%，名列全國70個大中城市房價漲幅第一位。北京的房價調控壓力陡增，第四季度成為北京房價調控關鍵季。

一位不願具名的人士透露，官方數據還是平均了限價房等保障性安居工程價格之後的均價，實際房價漲幅會更高。

除了以增加中低價位商品房為目的的“京七條”之外，據本報記者獨家獲悉，近期，北京市住建委還將出臺相關管理辦法，對精裝樓盤分拆合同等市場上出現的違規做法進行規範。

組合新規控房價

按照北京市住建委的計劃，今年北京將推出兩萬套自住型商品房，明年計劃推出5萬套左右。此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，購買對象將面向全市符合限購條件的家庭。

此外，住建委對這類住房的二次入市也作出了明確規定，要求購買此類住房後五年內不得上市，五年後上市收益的30%上繳財政。

對此，上海易居房地産研究院發展研究所副所長楊紅旭分析，按照“京七條”的要求，其準入門檻明顯低於經適房，且供應量巨大，因此必定會衝擊明年北京房價。

除“京七條”之外，據本報記者了解，近期北京市還將叫停開發商“分拆合同”的違規做法。

按照開發商的策略，分拆合同就是將精裝樓盤預售價格與裝修價格分開，以毛坯房價格申報，過住建委預售紅線後，在實際銷售中，與購房者簽訂一份房屋銷售合同和一份裝修合同，通過單算裝修款的方式實現“曲線漲價”。

然而，這一違規行為，卻在近期愈演愈烈。

“剛開始，住建委對此管控找不到法律依據，只能睜只眼閉只眼，但是有的開發商實在太過分了，惹起了群眾不斷陳情反映。”上述不願具名的人士表示，亞奧金茂悅最早推出“分拆精裝”的時候，每戶要50萬元裝修費。而到了萬科金域緹香，就要100萬元。如今，北京的樓盤開盤動輒都是要上百萬元的裝修費，才有後續的購買資格。

萬科金域緹香售樓處的接待人員表示，目前這一項目在售的僅有兩棟樓，均是103到105平方米的三居，單價在28000元/平方米左右。而這位接待人員表示，三居的裝修費是100萬元，需要現場刷卡支付，“這筆費用並不包括買房的首付，加上首付50萬-60萬元，就是説需要先期支付150萬-160萬元。”

“今年4月份的時候，萬科金域緹香就已經開始把價格拆成兩個合同，在住建委那裏報批的價格就是住房合同價格，然後把不到10萬的裝修標準做成了30萬的裝修合同。”一位對這一項目關注已久的購房者告訴記者。

而據記者了解，目前北京在售的精裝樓盤，大部分都採取了分拆合同的做法，只是裝修合同被冠以不同的名目，如“裝修協議”、“裝修諮詢費”、“家居解決方案”等，裝修費用從每套住宅20萬元-100萬元不等。

“對於裝修標準虛高、變相漲價的情況，下一步住建委將加強核查的力度，一經發現或接到舉報後，沒發預售證的將不予審批，已發預售證的將責令停售整改，並予以處罰。”一位接近北京住建委的人士表示。

“目前房地産市場上始終沒有統一的精裝修定價標準，這也意味著，精裝修值多少錢全由開發商説了算。”北京一位房企行銷總監告訴記者。

據記者調查了解，開發商的精裝修成本往往只是實際宣傳的一半左右。“我們自己的項目在制定精裝修價格時也沒有統一的標準，”上述房企行銷總監表示，“將供應商所報的集中採購價格翻一番，一般就是面向市場的精裝修價了。”

“從住建委的層面來説，出臺和規範住宅精裝修定價標準是遲早的事，但是由於這其中涉及的具體細節較為複雜，因此還需要更多的時間加以完善。”上述接近住建委的人士指出。

實際房價有多高？

但是，上述“精裝分拆”的做法，實際上大大推高了房價。購房者被迫一次性繳納上百萬元的裝修款，以上述萬科金域緹香項目計算，其網上簽約價格可能才1.7萬-1.8萬元/平方米，而實際上成交房價卻是2.7萬-2.8萬元/平方米。由於北京樓盤大量採用“精裝分拆”的做法，導致北京房價交易數據嚴重扭曲。

北京東易律師事務所一位律師坦言，出現這個問題，也不能全怪開發商，開發商高價拿地，而政府卻從銷售環節上人為控制預售價格，導致開發商賣房就會虧本，不賣房又要成為“捂盤惜售”的打擊對象，房價最終由市場説了算，關鍵是目前的市場嚴重供需不平衡，導致了購房者成為受害者。

事實上，北京房價不斷上漲，也讓北京樓市相關主管部門壓力很大，北京市住建委10月23日公佈，未來2年將建設7萬套自住型商品房，售價低三成，供應北京市場，打壓房價。

10月22日，國家統計局發佈的統計數據顯示，9月份，北京新建商品住宅、二手住宅價格指數同比漲幅位居70個大中城市之首，分別為20.6%和17.8%。

“當前最重要的工作還是控制房價，現在北京的房價漲幅已經引起了北京市政府以及國家相關部門的注意，住建委以及相關部門的控漲壓力仍然很大，”北京市住建委一位內部人士對記者表示，“因此，近期也不排除出臺控制房價的相關政策的可能性。”

今年年初，北京就將今年的房價控制目標定為“保持穩定”。“目前據我們測算，北京的房價漲幅已經遠遠超過了年度限額，預計到今年年底，北京的年度房價控制目標較難實現。”克而瑞資訊集團華北區域總經理牟增彬對記者表示。

“北京房價漲勢洶湧，主要是因為其市場存量持續下跌，市場供不應求。”牟增彬表示，由於前幾年土地供應過少，致使今年成交釋放之後各城市存量水準直線下降。存量的持續減少，使得市場供應不能跟上持續釋放的市場需求。

10月21日，北京市統計局發佈今年前9個月北京房地産數據，前9個月，北京住宅銷售面積為959.1萬平方米，增長8.9%；與此同時，住宅施工面積為6909.9萬平方米，下降1.7%。據統計，北京新建商品房的庫存已在10月跌破6萬套。

對此，北京市房協秘書長陳志表示，調控房價目標的實現不應該是靠一刀切的方式進行統計學的調整，需要有關部門客觀評價調控效果，以及找準需要調整的內容，更要對産品品質加以關注。

同時，令業內人士擔憂的是，即使“分拆合同”問題被規範之後，也不排除市面上出現更多的規避限價政策的做法。“上有政策下有對策，政府出臺管理辦法的速度可能遠遠趕不上開發商巧立名目變相漲價的速度。”一位業內分析人士直言。

（來源：時代週報）