原標題：淘金上海自貿區：嗅覺靈敏者炒地、炒樓、炒倉庫

外高橋基隆路9號，從9月29日開始門庭若市。

這裡是中國（上海）自由貿易實驗區管委會的所在地，10月11日下午一點半，在綜合服務大廳二樓的演講廳內已經座無虛席，在過道以及大廳的後部也擠滿了人，200個座位的大廳被300多人塞得滿滿噹噹，30分鐘後，由自貿區管委會聯同區內工商、稅務、海關部門舉辦的“自貿區業務説明會”即將開始。這已是自10月8日以來的第十場説明會了，當天的主講人之一、自貿區管委會經濟發展局的舒勇説：“每天三場，場場都像開演唱會，爆滿。”

在演講廳的對面，由辦公區域臨時改成的“業務諮詢區”內，由海關、稅務、工商等單位設立的企業單獨諮詢臺正在接待來自各地的企業主。下午2點，號碼牌已經發到500多號。

樓下的綜合服務大廳，僅企業名稱核準的業務量已達往日的30余倍。時代週報記者看到，下午1點，距大廳業務受理的工作時間還有半小時，排在拿號機前的等候隊伍已經延伸出了綜合服務大廳，來到了馬路邊，隊伍足足有十余米長。

排在隊伍中的人雖面露急色，卻有著按捺不住的興奮感，“我們都已經在區內或買或租好了公司註冊地址，現在就等著名稱核準，辦理備案。”據自貿區官網介紹，按照一般程式，順利的話，4個工作日就能完成註冊。

佔好位，犯瞌睡

10月11日，這天週五，是工作日，但從事機械器具製造的胡先生還是從浦西趕到了外高橋自貿區來“聽課”。他所在的企業是做國內貿易的，但是有大量的進口需求，“雖然還沒想明白進來自貿區能做什麼，有什麼好處，但周圍很多人都説先進來看看再説，反正註冊也不費事，兩三萬塊錢的事。”在“聽課”期間， 胡先生還抽空接聽了好幾個客戶詢問訂單的來電，終於沒有等到講座結束就先行離開。而胡先生一走，後面立刻替補上來一位女士，來自北京某律師事務所的律師，將筆電攤在桌上，“終於不用站著做筆記了！”

雖然自貿區管委會舉辦的説明會場場爆滿，但舒勇也注意到這樣一個現象，很多人早早地來了，佔好了前排的位子，可是聽著聽著就開始打瞌睡，“我們能理解，自貿區剛剛開始，投資者熱情確實非常高，很多人都想抱著先進來瞧瞧的心態，先佔個位子，之後怎樣再論。”

正是這種“卡位”心理，炒熱了區內的另一種行業。

從自貿區2號門進來，在通往自貿區管委會大樓的這一段馬路上，有這樣一群人，他們往往三五人集中，背著包，拿著一疊資料，隨時向所有經過的行人送上“註冊代理”“區內地址租賃”的名片和宣傳單。現在，來自他們的報價是，租賃一個自貿區內的地址，一年2萬。

“上午一個東北大姐，開口就要跟我們租十年，我説現在最多都是簽兩年，之後再根據市面行情調整的。這大姐也沒説二話，還是跟著我們去看地方了！”一位仲介從業者向記者透露，目前他們手頭上的房源主要以寫字樓、倉庫為主，而且也已經不是來自大房東的一手渠道，“已經不知道是第幾手了，一天一個價，國慶節前還有一些1.5-2塊/平方米每天的報價，現在都是三四塊錢了，有些膽大的都直接喊五六塊了”。

來自中原地産的數據表示，外高橋板塊一些二手辦公樓報價則比政策發佈前調高了30%~50%，租金目前已經漲到了3元/平方米每天，比政策公佈前有20%~30%的漲幅。但僅僅是停留在報價上，從實際成交角度來講，二手辦公樓成交價並無太多差別，基本在1.3萬~2萬元/平方米浮動，但監測顯示辦公樓的入駐率比政策發佈前提高了三成。

第一個溫州人

10月8日是上海自貿區掛牌後的首個業務受理日，溫州人孫寶華成為成功辦理業務的第一人。孫寶華原本征戰貿易領域，而這次他註冊的公司為“美儲(上海)金融服務有限公司”，希望轉往金融領域發展。

其實早在自貿區正式獲批之前，今年上半年就已經有很多溫州商人開始在自貿區有所動作。據溫州中小企業促進協會會長周德文介紹，有些溫商是打算在自貿區內繼續做貿易，還有些則瞄準了自貿區的政策優勢，希望能夠在區內組建民營銀行或者非銀行的金融機構。

“溫州金改到目前為止沒有取得重大突破，國家沒有鬆綁，溫州地方政府也沒有更大膽的推進金融的改革，而金融方面的改革是上海自貿區的重要的內容。”周德文對時代週報記者表示，很多溫州企業不僅有資金週轉需求，另一方面，不少溫商計劃借機從傳統領域轉型到現代服務業，前進上海自貿區符合他們的期待。

以融資租賃業務為例，在上海自貿區內，融資租賃公司設立的單機、單船子公司不設最低註冊資本限制，並且允許兼營與主營業務有關的商業保理業務。而根據銀監會此前發佈的政策，民間資本可以進入區內銀行業，符合條件的民營資本亦能在區內設立民營銀行、金融租賃公司和消費金融公司，參股中外合資銀行。這些政策對於民資充足的溫州商人非常有吸引力，也是目前很多溫商的關注所在。

“金融領域其實主要還是看‘一行三會’的具體政策，現在證監會、銀監會、保監會都已經針對自貿區出臺了相關的通知，就在等人民銀行的表態了。”自貿區管委會財政和金融服務局的一名工作人員對時代週報記者透露，目前人民銀行正在與下屬的外匯管理局針對自貿區出臺一個特殊的管理辦法，大體框架已經有了，具體細節還在商定，預計下個月能夠與大家見面，屆時關於區內外資金流入、流程的相關規定細則就將出臺，將為投資者提供更好的指導。

人多地少，變數仍存

在記者實地走訪上海自貿區，與很多有興趣在區內註冊公司的投資者交流後發現，其中有相當部分投資者只是“跟風炒作”，打算虛擬註冊，註冊地址僅僅用來註冊公司，並不用於實際辦公。

而在外高橋這種現象並不僅僅出現在“自貿區熱”中，早前外高橋新建綜合保稅區時也經歷過一番熱炒。上海社科院部門經濟研究所所長楊建文對時代週報記者指出，在外高橋保稅區內目前註冊的5萬家公司中，實際運作的只有7000—8000家，有些連最基本“一張桌子、一個人”的標準都達不到。大量的公司基本處於休眠狀態，在自貿區方案出臺之後，因為給大家一個比較大的想像空間，有一部分又重新“甦醒”過來。

對企業來説，此次自貿區內的改革帶來的最大便利除了備案制度、一口辦理之外，其中以註冊資金實行“認繳制度”最為引人注目。

與以往不同，自貿區除了特定行業之外，取消了最低註冊資本的限制，而實行註冊資本認繳制度。以上文所述的溫州商人孫寶華為例，他與合夥人商定註冊資本金為1000萬元，在進行備案註冊時，並不需要將註冊資本交齊，只需對認繳出資額、出資方式、出資期限等自主約定並記載于公司章程，在辦理註冊時一同遞交即可。

“相當於不用直接交滿錢，而是交一份承諾書，比如約定出資期限是兩年，兩年之內按約定交齊即可。”在説明會上，自貿區工商局的一位工作人員對時代週報記者解釋，但並不是沒有約束力量，自貿區內企業要自行向註冊機關報送年度報告，未及時報送的將會進入‘經營異常名錄’，這也意味著，如果企業沒有按約定完成注資，或者存在經營異常的現象，將會根據相關的規定進入自貿區的退出機制。

而想要“擠進來”的人多，門縫又開得大，地怎麼安排，怎麼規劃就成了大問題。

自貿區內的優質寫字樓並不多，目前自貿區報價相對較高的寫字樓中，以靠近外高橋管委會的湯臣國際貿易大廈及外高橋大廈的房源居多。而外高橋內的土地有80%是已經獲批的土地，有些雖然還是項目階段，但意味著土地使用類型已經確定。

楊建文認為，金融和投資是自貿區的重點領域，金融區域的設計和規劃將是自貿區要面臨的重要問題。

應當注意到的是，此次上海自貿區開放的第一批進駐金融機構中，兩家外資銀行花旗和星展獲得開設支行的資格，而工行、農行、中行、建行、交行、招行、浦發及上海銀行等8家中資銀行獲准設立“自貿區分行”，層級不同。此次8家中資銀行獲批的上海自貿區分行金融許可證，與銀監會此前頒發的銀行分支機構許可證不同，新增“行政經營範圍以批准文件所列的為準”的內容，這為未來金融政策的逐步放開，埋下了伏筆。

而現階段沒有獲批的一些銀行也還是躍躍欲試。

“兩岸服貿協定已經簽了，據我所知台灣很多銀行對自貿區都非常有興趣，而今後隨著自貿區內民營資本進入銀行業的壁壘的放開，區內勢必會集中很多的金融機構，需不需要設一個金融機構的集聚區？”在楊建文看來，金融機構需要一定的技術平臺支援和資訊資源共用，並且，在自貿區的範圍內需要一個特殊監管方式，而分散不便於目前所提倡的“綜合監管”。

“以後逐步發展進來，空間佈局怎麼布？28平方公里的規劃，我想上海當時是出於能夠短時間把自貿區這個事儘快落地，但從當前中央賦予上海自貿區的期望和要求來看，這個面積肯定是不夠。而在整體空間規劃具體落地之前，具體的功能規劃是落實不了的。”楊建文認為，功能規劃一日沒有落定，對於後續進駐的企業來説始終是一個應當考慮的變數。