據了解,目前北京萬科的商業體量已經超過50萬平方米,包括中糧萬科長陽半島的18萬平方米商業配套、金隅萬科廣場的15萬平方米商業中心、萬科金第朗潤園的12萬平方米商業綜合體,以及京投銀泰萬科郭公莊項目的8萬平方米商業面積。
國信證券首席地産分析師方焱告訴時代週報記者,商業綜合體往往伴隨地方政府的投資衝動,投入太大,定位又太高端,遠離了普通居民的消費需求,租金回報不理想,而社區型商業貼近老百姓的生活,低投入且經營回報穩定,發展起來具有較強的持續性。
時代週報記者致電萬科方面,試圖進一步了解萬科的城市綜合體與社區商業各自的佈局情況,未能得到萬科公司的回應。業內人士稱,由於萬科的商業物業在京、滬、粵、渝等地呈現遍地開花的態勢,“很難統計目前萬科累計開發和持有了多少的量”。
明確住宅與商業八二配比
還記得2009年8月,王石在中山大學的演講中宣稱:“如果有一天,萬科不走住宅專業化的道路了,我即使躺在棺材裏,也會舉起手來反對。”
萬科創業之初曾瘋狂多元化而困境重重,1996年萬科開始壯士斷腕地“賣掉輔業,專心發展主業”,向房地産業務戰略傾斜。王石以美國最大的住宅開發商帕爾迪為偶像,堅持住宅産業化和專業化戰略,以快速拿地開發、快速銷售的高週轉模式決勝市場,經過了多次的區域擴張,十多年後發展成為“地産一哥”。
但是2008年之後市場形勢的變化,已經讓萬科不得不正視,住宅開發的下一步走向何方。
首先是城市化進程的演變下,市場對物業配套的新需求,純粹的住宅將不再是房地産市場的主流。方焱告訴時代週報記者,“近些年地方政府的土地出讓,商業地塊的比重越來越大,居住用地和商業用地的混合搭配,要求開發商必須將兩種業態結合起來做,這是地方政府出於經營城市的需要設定的規則,萬科必須適應。”
由於缺乏商業物業開發經驗,萬科在拿地上跟其他房企相比已沒有優勢。2009年在北京房山,萬科拿到的土地要比一街之隔的首創集團貴一倍,僅僅因為首創集團向政府承諾做一個大型的“奧特萊斯”。
方焱對時代週報記者説,“萬科作為大型企業,發展到一定階段後,也應該適當地沉澱一些商業物業來抵禦和分散風險”。
對於是否該改變住宅專業化戰略,涉足商業地産,萬科內部曾有過激烈的爭議,經過鬱亮等人的爭取,萬科內部逐漸達成一致,2010年3月,王石公開表示,“萬科需要順應城市的發展趨勢,在繼續堅持主流住宅開發業務模式的基礎上,嘗試與住宅相配套的其他物業類型,提升在商業地産領域的競爭能力”。
2010年3月,萬科首次與商業地産“約會”:以10.04億元拿下東莞市長安鎮長青路的商業地塊,即東莞長安萬科中心,該項目總建築面積25萬平米,規劃打造成集購物中心、情景街區、住宅、寫字樓的綜合體。
此後,萬科加速了商業地産的開發進程,“計劃未來住宅與持有物業的開發比例為8:2”。
2011年6月,萬科正式宣佈進入商業地産,將從社區商業擴展為城市商業,未來進入城市綜合體的開發,並確定了商業地産的三大産品線,包括購物中心“萬科廣場”、寫字樓“萬科大廈”、社區商業“萬科紅”。
是中國網際網路新聞中心·中國網旗下地産頻道,是國內官方、權威、專業的國家重點新聞網站。
中國網地産