6月底至今，萬科在廣州重慶上海三次問鼎區域單價或者總價地王。而就在半月前，萬科總裁鬱亮高調表示不拿“地王”。

“萬科堅持不拿地王這個原則。我們寧可餓著，也要退出這種瘋狂遊戲。” 今年6月28日，萬科總裁鬱亮斬釘截鐵地向媒體宣佈。

之後的10多天裏，萬科連奪地王。

從 6月底至今不到半個月時間內，萬科分別在上海、廣州、重慶拿下總價或區域單價“地王”合計支付地價款達到108億元，其中重慶和上海的地塊總價創年度新高。

外界因此質疑，鬱亮為何“自食其言”？

緊接著，萬科董事會主席王石微網志上一句“暴風雨就要到來！”也引發無數猜測：萬科是否因拿地王被約談了？

那麼，萬科近期拿地舉動是自食其言還是另有其因？是否看好後市房價上漲？土地市場又會發生怎樣的變化？

“萬科‘不拿地王’的策略並沒有發生變化。”7月11日是， 萬科有關人士向本報回應外界質疑説。

萬科公司則表示，地價的高峰期已過，近期拿地並非看高後市；接下來地方推地會更多，四季度拿地機會更大。

萬科定義的“地王”

鬱亮6月28日宣稱“不拿地王”時認為，5、6月份的土地市場存在過熱現象，一些城市和區域如北京通州出現了“麵粉貴過麵包”，這是不正常的。為此，萬科過去兩個月在北京和廣州等地的土地招拍挂中曾多次放棄舉牌。

“現在萬科不拿地王的策略也沒有發生變化。”萬科總部知情人士對本報表示，按鬱亮等高管此前的觀點，外界所説的“地王”，是指一個城市或者城市中的某一個區域，總價或單價創出新高的地塊。

“事實上，總價很大程度上取決於項目的大小；在不動産價值的上升通道中，單價不斷超過前期也不是什麼意外的情況。” 萬科公司高管曾多次表示。

因此，萬科表示，它堅持用另一個標準衡量地王，即，“地王”是指對未來房價預期過高、只有房價在短時間內大幅上漲才能盈利的項目，也就是“麵粉貴過麵包”的土地。

以此標準衡量，萬科表示，萬科近期在重慶、上海、廣州獲取土地的決策依據，並不是對未來房價走勢的過高預期，因此並不違背“不拿地王”的投資策略。

重慶江北區溉瀾溪地塊是重慶萬科聯合重慶保利于6月27日拍得，為鬱亮釋放“不拿地王”言論的前一天。萬科方面解釋稱，該項目的計容建築面積為123.7萬平方米，由5個地塊構成，其中既有住宅，也有商業，如果拆分開來，不可能被稱為“總價地王”。

廣州荔灣區地塊，位於荔灣區白鵝潭商業中心，是一塊商業用地，萬科于7月8日拍得，拿下區域單價地王。項目總價約6.03億元，計容建築面積3.07萬平米，周邊可比的商業項目價格約5萬/平方米。萬科稱，“相對於近期周邊成交的可比地塊，拿地成本實際上具有一定優勢。”

至於上海張江項目地塊，由萬科7月3日拍得，刷新上海總價地王。萬科對此解釋稱，該地塊是近兩年來上海市中環沿線出讓的建築面積最大的住宅用地，所在的張江高科技園區産業發達，居住需求旺盛，而住房供給相對不足，“根據萬科PIE模型，從人口、基礎配套、産業就業等各方面綜合評估，項目目前的土地成本也是合理的”。

不過，對於萬科這家市場化程度較高的公司來説，獲取土地資源的途徑更多依賴公開招拍挂，這意味著萬科不得不拿一些價格較高的地塊，並承擔高成本開發的風險，“土地市場抄底非常困難，更重要的是‘逃頂’。”萬科董秘譚華傑説。

“拿地是正常的企業行為，風險自擔。”接近萬科的人士表示，作為一家市場化的公司，萬科沒有後路可退，如果它覺得價格合理就買，如果地買貴了也只能自己承擔。

“吃過地王的虧”

萬科人士表示，萬科最近所拿地塊，都是之前關注已久的，公司做過謹慎嚴格的測算，並不是因為對後市非常看好，而是建立在一貫的成本和利潤測算的基礎上。

2008年之後，萬科高管多次強調不拿地王，尤其是城中核心區域的地王。2008年當年，萬科曾為三幅地王計提存貨跌價準備，導致當年凈利出現上市以來的首次下滑，為此管理層自罰當年不拿獎金。

“這一教訓至今深刻，萬科不可能再犯。”鬱亮之前在接受本報採訪時表示，萬科是吃過拿地王的虧的，因此在拿地的成本測算上萬科是業內最為謹慎的公司之一。

無獨有偶，保利地産今年也未頻繁出現在“搶地王”的名單上。保利地産有關人士對本報記者表示，一線城市的土地價格太高了，保利難以承受，今年也多次放棄舉牌。

萬科、保利的高管人士不約而同對本報記者表示，今年上半年出現多個單價地王，尤其是北京和廣州，測算了之後都做不下來；從過往經驗來看，在某一地集中拿地的風險很大。

最近的例子是遠洋地産。知情人士介紹，遠洋地産在2009-2010年間在北京接連拿了三幅高價地，受市場低迷和政府限價等影響，地王消化非常之慢，導致遠洋地産現金流受到一定影響。

“萬科拿地有嚴格的財務底線和風險管理。”萬科董秘譚華傑表示，一個企業的拿地策略是否激進，可以用買地金額除以銷售金額的比值來衡量。如果企業的拿地金額佔同期銷售額的比例低於40%，可以認為是相對保守，高於60%則屬於比較激進。

萬科有關人士稱，從萬科的情況來看，今年前6個月，公司新增項目的全口徑金額佔同期銷售的比例為40.5%，處在正常水準的下限；如果把最近新增的重慶、上海、廣州三個項目算成上半年的拿地，這個比例為53%，仍在正常範圍內，屬於一般補倉行為。

地價高峰已過？

與萬科等身陷地王風波形成對比的是，近期各地出現一批集中退地王事件。

6月20日，雅戈爾公告退出2010年所拿的杭州申花地王，並擬計提4.842億元資産減值；7月5日，南京市國土資源局發出公告，終止南京下關濱江2號地塊出讓程式。該地塊是由中冶置業以56.2億元獲得，2012年的全國總價地王。

“這些都是房企資金鏈出問題導致的。土地市場並沒有想像中那麼火熱，我不贊成盲目去炒作地王，大部分地王的命運並不如人們想像中那麼好，收益率也普遍不高。” 中國房地産學會副會長陳國強對本報記者説。

“6月1日起，國內開發商很少出現高溢價率拿地的情形，拿地的單價並未很高，這與6月之前的土地市場形成鮮明對比，説明土地市場正在降溫。” 北京中原地産市場總監張大偉分析説，6月之前北京、上海、廣州等地出現多幅單價地王，拿地者也以中小型房企為主。萬科、保利、中海外等豪強並未出手。

數據顯示，6月全國40個大中城市居住用地樓面地價為3039元/平方米，環比上月下降12%。其中一線城市的樓面地價為5619元/平方米，是今年以來的第二低位。

此外，6月全國40個大中城市居住用地平均溢價率22%，較上月下降8個百分點。其中一線、二線、三四線城市平均溢價率分別為22%、16%、28%；環比上月分別下降了17、2、17個百分點。

多位業內人士向本報記者指出，土地市場既受土地供應的影響，也受住宅市場的影響。去年四季度，主要城市的土地供應力度大幅增長，成交也比較活躍，但地價並沒有明顯上漲。今年3、4月份，部分熱點城市的住宅市場出現了暫時性的升溫，連帶著也刺激了土地市場的樂觀情緒。

但是，隨著住宅市場恢復穩定，對地價過於樂觀的預期也會逐漸消失，不可能持續。而隨著推地的增加，土地市場也會趨於降溫。

從歷年情況看，下半年的推地力度一般明顯高於上半年，四季度才是推地高峰，因此未來地價逐漸降溫是大概率事件，“我們更看好四季度時的土地市場機會。”萬科有關人士稱。

遠洋地産總裁李明表示，北京目前地價過高，對於拿地後要做剛需住宅的企業會有很大的壓力，他認為，北京地價下半年可能會下降。(來源：21世紀經濟報道)