分拆旗下物業公司謀求上市、進軍小額貸款領域、試水酒店REITs，近一個月來，花樣年（01777HK）進行地産金融化轉型的決心顯得尤為迫切。

7月9日，花樣年總裁潘軍在旗下彩生活品牌發佈會上表示，希望2020年花樣年的輕資産收入能超過房地産，花樣年將成為基於社區服務的金融投資控股集團。

然而，業界認為，花樣年欲將物業管理公司打造為增值服務平臺的想法顯得過於簡單，因為物業管理一直都不是高利潤行業，服務水準越高，則利潤越低。

對於其此次聯合高盈資本籌建酒店房産信託基金（REITs）的行為，業內並不看好：這一新型信託形式能否保障高回報率尚存在不確定性，花樣年目前資金實力能否支撐業務轉型亦有待商榷。

根據花樣年公佈數據顯示，上半年公司累計實現合同銷售額約36.7億元，累計銷售面積45.1萬平方米，環比分別增長19%和20%。按花樣年2013年100億元的銷售目標，上半年僅完成了近37%，低於預期。

此外，花樣年近幾年年報顯示，儘管公司酒店業務收入不斷增加，但截至2012年年底，公司酒店業務已連續三年虧損。

記者就此事採訪花樣年主席潘軍和首席財務官林錦堂，截至發稿，對方始終未予回應。

地産金融化轉型藍圖

在花樣年總裁潘軍看來，輕資産模式是公司引以為榮的發展優勢，未來花樣年將向以金融為杠桿、以服務為平臺、開發為工具的金融控股集團轉型。

6月14日，花樣年發佈公告稱，建議分拆旗下主營物業管理和社區服務的“彩生活集團”在港交所上市，並預期在2013年底以前完成分拆。

據悉，“彩生活”是花樣年控股旗下從事物業管理和社區服務的專業平臺。其在提供普通的物業服務外，還提供酒店管理、樓宇智慧、資産運營、社區增值服務等社區綜合服務。

此後，花樣年開始嘗試小額貸款業務。6月23日，由花樣年全資發起的桂林市合和年小額貸款有限責任公司正式營業。

在金融領域完成上述佈局後，花樣年近日再次加碼地産金融化轉型。

7月2日，花樣年與高盈集團就酒店房産信託基金項目簽署合作協議，雙方將攜手打造酒店資産投資和品牌運營平臺，為國內的酒店業主提供資産增值和海外上市的機會。

根據協議，花樣年將為高盈在國內物色潛在酒店並購項目，並提供品牌運作和經營管理。

據透露，首期資金將在半年內完成注入，預計規模約100億元人民幣，將收購運營10至15家酒店，第二期資金將於一年內注入，預計投資30家酒店。

花樣年方面表示，酒店房産信託基金髮展潛力巨大，此次籌建的酒店房産信託基金將主要在一線城市並購高端酒店項目。

內外交困

事實上，酒店REITs儘管在國外已經成為一種較為成熟的房地産投融資運作模式，在國內的呼聲亦高，但在實際運作上，目前國內房産信託基金始終沒有實質性突破。

而國內首只酒店房地産信託——開元産業信託（1275.HK）上市首日即跌破3.5元上市價的事實，則為花樣年試水酒店REITs提供了前車之鑒。

據了解，開元産業信託原計劃于7月5日正式登陸香港聯交所實現IPO上市，但因當前市況走低，投資者反應冷淡，掛牌時間遭遇延期而被推遲至7月10日。

北京榮邦瑞明諮詢有限公司陳民對記者表示，目前國內的酒店行業整體狀況可能並沒有業內預期的那麼樂觀。

面對不容樂觀的外部環境，花樣年此時嘗試酒店房地産信託似乎顯得困難重重。

而更令人擔憂的是，花樣年2012年完成了80億的銷售額，其今年上半年的銷售業績表現並不突出，完成全年100億的銷售目標尚存難度。以其目前不到百億的銷售規模，能否有足夠的資金和實力完成類似酒店信託基金、小額貸款、以及電商等對資金需求極高的業務擴張，將是其面臨的最大現實問題。

花樣年2010～2012年年報顯示，公司三年來酒店業務虧損額分別為1483.6萬元、3986.9萬元、5375.6萬元。在酒店業務方面尚處在起步階段的花樣年，未來能否成功運營10多家甚至30家酒店有待考證。

標普指出，花樣年債務融資支援的擴張很激進，其杠桿水準惡化程度可能比其此前預期的嚴重。

蘭德諮詢總裁宋延慶認為，房企進行地産金融化轉型是一個很好的趨勢，但相比之下，那些業績曲線穩健、投資風險較低、投資回報率高的房企在地産金融化轉型方面更具優勢。（來源：理財週報）