【算筆賬】

以為交10萬，只要交3.2萬

假設一套房子原來購買的價格為100萬元，現在要以150萬元出售，貸款是7成按揭，10年期限，應支付利息為21萬元；裝修費按原值10%計算為10萬元，購房各項稅費合計約為3萬元。那麼到底個稅要交多少？

1、市民普遍演算法：（150-100）*20%=10萬元。

2、理論正規演算法：（150-100-3-21-10）*20%=3.2萬元。

顧世漢告訴記者，從計算結果來看，其實20%的個稅並沒有大家想像中的那麼多。“但是如果按照正規的演算法，轉讓住房過程中繳納的稅金及合理費用中的貸款利息都是比較明確的，但另一個扣除部分的‘大頭’裝修費用，則是很難去判別。”顧世漢解釋，因為往往大家在裝修時是不會索取發票的，而另外在相關政策中也規定，有些情況時不得扣除裝修費用：納稅人提供的裝修費用憑證不是有效發票的；發票上註明的付款人姓名與房屋産權人或産權共有人的姓名不一致的；發票由建材市場、批發市場管理機構開具，且未附所購商品清單的。

“所以有這些限制的話，往往在實際操作中很難將裝修費用算進去，所以在計算時無法達到真正理想化的程度。”顧世漢説。

業內預測

細則落地將改變出價規則

仲子琪介紹，在“國五條”發佈後的一個月的時間，不少地方其實的二手房交易潮已經開始進入適應狀態。

“如果細則真正落地後，之前許多的人都推測二手房市場的房價會上漲，但是卻忽略了二手房本本身交易價格形成的特性。”仲子琪解釋，二手房價格是隨著新房市場“水漲船高”的，如果二手房價格上漲超過同區域新房，肯定是沒有銷路的，所以推漲二手房價格的説法是站不住腳的。

“如果細則落地，經過一段的適應期後，可能會改變賣家的銷售習慣。”仲子琪表示，之前賣家出的價格都默認為“凈價”，但以後可能就會轉變為“含稅價”了。“因為現在基本上個稅都是按售價的1%來徵稅，大多數賣家是不會透露自己之前的房屋原值的，但是如果按照差價20%來徵稅的話，房屋原值就是比較敏感了，賣家為了從隱私的角度上去考慮，就可能直接提出含稅價格。”仲子琪表示，這樣一來，如果含稅價和新房接近，有些買房人就會考慮新房了，這樣，反而促使二手房降價的。

不少仲介公司擔心細則落地會誤傷一些人群。“大家一直在擔心房改房、自建房的原值如何計算。”仲子琪表示，從目前的市場交易情況來看，這類住房是比較少的。

“從目前的趨勢來看，不少拆遷安置房已經開始涌入交易市場。”仲子琪介紹，其實這類住房不是擔心其原值的問題，更多的應該關注這類住房在“唯一性”上如何判定。