香港地産巨頭的囤地術

“蝸牛式開發”獲取超額利潤

融創綠城日前收購的上海黃浦地塊，最早由新世界發展在1993年以7.5億元的價格獲得。之後雖幾經易手，該地塊卻始終在新世界家族企業手中；20年後，該地塊從7.5億元升值到近80億元。

這並非個案。位於上海靜安區的協和城、陸家嘴貿易區的世紀大都會與黃浦地塊類似。這些開發時間漫長的大型項目，多數為港資大牌房企、項目地理位置優越、項目開發時間長達八九年甚至更長。

“不少港資房企冒著被規土部門罰款的風險，拖慢開發節奏，對他們來説，只要土地沒有被收回，就會從慢開發中獲得超額利潤。”復旦大學地産運營研究所所長蔡為民向記者表示。

開發20年的協和城

新世界發展于1993年獲得了黃浦地塊後，曾以7.65億元的價格轉讓給新世界房産，2009年7月，新世界房産又將項目轉讓給了豐盛控股，而豐盛控股的掌門人是新世界發展有限公司主席鄭裕彤的女婿杜惠愷。“項目一直在鄭裕彤家族企業手中，如此左手倒右手，有囤地之嫌。”一位不願具名的分析師表示。

經過頻繁的股權變更，這個名為豐盛皇朝的項目在14年後的2007年，才開始正式動工。

實際上，不僅是新世界，中國地産集團、天安中國以及李嘉誠旗下的和記黃埔、長江實業等港資企業，也是“蝸牛式開發”的典型。

“這些港資地産巨頭所開發的項目，就是一個‘拖’字。拿到地後七八年能進入開發就算是快的，開發週期通常在十年以上。”同策房産研究總監張宏偉説。

協和集團旗下的協和城項目，拿地20年仍在“興建”，可與新世界家族轉讓的豐盛皇朝項目媲美。

與協和城項目相比，該項目的實際所有者——中國地産集團的知名度遠低於協和城。協和城的名氣源於其超長時間的閒置。這個位於上海最黃金地段南京西路的項目，閒置了近20年，自2004年5月開盤至今的9年中，只售出了5套房源。

據中國地産集團2012年年報披露，預期于2013至2016年竣工的上海協和城項目，建築面積達33.8萬平方米。然而在公司報表中聲稱正在“興建”中的項目，卻陷入了拖欠保安工資的難堪境地。

“要知道南京西路是寸土寸金之地，不能單純看現在的困境，這只是表像。只要一轉手，這家公司僅從這個項目上至少能獲得上百億的收入，其利潤絕非我們所能想像。”一家房企高層告訴記者。

天安中國上海閔行區項目超慢的開發速度同樣令人費解。位於閔行區漕寶路上的天安豪園，2008年之後基本進入停滯狀態，且一停就是近五年。在該樓盤的介紹中，開發商稱“天安豪園前期為動遷規劃，動遷完後將投入建造”。

和黃的“打樁”拖延術

“開發速度越慢，土地升值的空間就越大。對這些房企來説，相比土地帶來的巨大增值收益，資金成本幾乎可以忽略不計。”蔡為民表示。

與新世界、中國地産集團、天安中國等港資房企不同，和記黃埔和長江實業有套多年一直“打地基”的方法，來拖延工期。

“拿到一個項目五六年後能真正進入開發階段就是快的。多數項目一直處於設計階段。”長江實業上海公司一位前員工向記者表示。

2005年和記黃埔聯手長江實業聯合獲得了浦東世紀大都會項目。這個位於浦東陸家嘴金融貿易區核心區域的項目2011年3月才開工。但在開工兩年後，該項目仍然處於“打地基”狀態。

“蝸牛式開發”帶來的收益，在長實上海普陀區真如項目上得到充分體現。

2006年長實獲得了上海真如項目，2009年該項目才正式開工；但在開工兩年後的2011年，該項目仍在打樁。

“項目一直沒有動靜，負責真如項目開發的人因為閒得沒事幹，走了好幾批。”上述長實前員工告訴記者。

對於一個項目打樁期長達兩年，長實方面也有自己的解釋。“仍處於打樁階段是由於項目面積達到幾百萬平方米，開工過程複雜。實際上日日夜夜都有幾百工友在該項目開工，日日都有打樁機在運作。”長實向媒體表示。

通過“拖”，港資房企巨頭所獲得的收益相當可觀。拿地7年後，長實的真如項目今年將進入銷售階段，而該項目的收益已非7年前可比。長實2006年競得真如地塊的樓板價約3000元/平方米，據克而瑞機構估算，按照目前周邊地塊約13000元/平方米的樓板價，長實僅從土地獲得的溢價至少在60億元以上。

“如果樓盤的銷售價更高，恐怕長實在這個項目上的收益會更多。”蔡為民説。

（來源：華夏時報）