據《21世紀經濟報道》報道   城鎮化大潮之下，政策利好背後的大蛋糕已悄然被瓜分。

2013年初，恰逢全國樓市回暖、調控政策處於觀望期，中投發展有限責任公司（下稱“中投發展”）3個月內在京津地區狂擲63.74億圈地，這家連官方網站都未建立的神秘公司因此引發市場的高度關注。

日前，中投發展董事會秘書馮文在非公開場合表示，該公司定位於成為“城市綜合運營商”，即前期協助政府進行市政規劃、城市定位，中期參與基礎設施的建設、施工，後期承擔城市管理、運營的職責。

“下一步的投資重點將在城鎮化相關的項目，如建材、基礎設施、市政建設、房地産、新能源等，重點投資開發海南、京津、鄭州新區等地。”馮文向記者透露。

2月1日和4日，中投發展總計斥資13.87億元，先後在京郊密雲縣購得兩塊土地，合計建築體量約38.5萬平方米。其中一塊是普通住宅用地，另一塊是包含養老功能的住宅用地。值得注意的是，這也是首次將養老設施用地納入年度國有建設用地供應計劃。

綠城攀上中投公司

工商資料顯示，中投發展成立於2011年6月，經營範圍主要包括：城市建設、基礎設施建設投資、養老健康産業投資、股權投資、項目投資、投資管理諮詢、企業管理諮詢、受託資産有償管理、城市資訊化建設投資等。

雖然成立時間只有短短兩年，但其顯赫的背景引人側目。

中投發展為中外合資公司，註冊資本20億元，綠城房地産、綠城陽光、中國建銀投資、美國黑石基金（Blackstone）分別出資4.8億元、1.2億元、12億元及2億元。

“主要會投一些城市建設、房地産開發的項目，包括一些綠城的項目。”在成立之初，中投發展總裁、原綠城集團副董事長羅釗明表示。

在四方股東中，建銀投資為國有獨資金融投資公司，為國家主權財富基金中國投資有限責任公司（簡稱“中投公司”）的實業投資平臺，綠城因此被指攀上“皇親國戚”。

在中投發展這一公司的設立中，綠城一方面攀上中投公司背景的建銀投資，另一方面又獲得全球最大私募基金黑石的支援。而中投公司與黑石亦關係匪淺，目前，中投公司持有黑石公司約12.5%的股票。

一位接近中投發展董事會的消息人士透露，與綠城合作雖不是直接由中投公司出面，但最終拍板人還是中投公司，中投公司借用其國內投資平臺“建銀投資”進行落地，規避了相關部門的審批程式。

自成立以來，中投發展先後在北京、遼寧營口等地大手筆拿地。去年11月13日，中投發展（天津）濱海有限責任公司又以46.771億元，一舉拿下天津濱海新區中心商務區8宗地塊。

有業內人士分析，綠城通過組建合資公司，從事國內城鎮化建設投資業務，借助合作夥伴的實力幫助集團持續發展，與綠城當時緊張的資金鏈不無關係。

素以激進聞名的綠城，負債率一直高於同行，在2011年又遭遇了銷售受阻、負債率走高的嚴峻考驗，融資渠道不斷收緊，財務風險加速累積。其2011年6月末的凈資本負債率高達163.2%。

而最新公佈的年報顯示，綠城在2012年末的負債率已經大幅降低至49%。

投資回報率8%

隨著中投發展大規模的“圈地運動”，這條隱形的地産大鱷在公眾視野裏慢慢現形。

2012年10月，光大銀行與中投發展簽訂全面戰略合作協議，根據協議要求，光大將為其提供200億元的授信支援。

“銀行、私募基金、代建公司三方參與，結合其政府背景、品牌優勢，因此，中投發展拿的項目，基本上都會是一些大規模的新城開發項目，在一定程度上還承擔了政府規劃職能，可以想像，一條綜合了建設開發和運營業務的城鎮化投資巨鱷在國內初現雛形。”上述消息人士指出。

海口市發改委披露的政府工作資訊顯示，2012年7月，海口市政府曾由市長率團赴京與中投發展洽談項目合作事宜，雙方在高品質開發、土地一二級市場聯動開發、基礎設施配套建設、優先啟動和分步實施核心片區開發等方面達成共識。

馮文向本報記者透露，目前中投發展的投資收益回報率在8%左右。

按照國土資源部規定，一級土地開發商可以得到的利潤為總投資額的8%，但更多利潤在於向二級開發商賣地過程中産生的增值部分。可以推斷的是，目前中投發展的策略仍然是先進入一級市場，再進行一二級市場的聯動。

馮文透露：“中投發展還計劃在北京昌平地區建設運營科技園區一體化，通過建設標誌性建築引導園區功能定位。”這項被命名為“昌平新城科技商務區（TBD）”的項目開發面積達55平方公里。

另據本報記者了解，中投發展在北京接洽的項目包括北京昌平新城的行政功能區市政設施、密雲新城開發以及亦莊商業綜合體開發三大項目。