潛在危機

已經有越來越多的研究機構關注三、四線城市的房地産供給過量問題。官方數據顯示，2009-2012年期間，營口商品房年均成交量逾500萬平米。以此計算，同一時期營口放量供應的9000萬平米住宅用地被消化掉還需要15年。

巧合的是，在中西部城市遵義，已經推向市場的樓盤住宅建築面積總量超過3000萬平米，按照遵義年均銷售量在200萬平米左右推算，遵義市存量住宅消化期也要15年。

近幾年迅速發展的貴州省，省會貴陽的超級大盤之間，省內第一、二大城市貴陽與遵義之間一直在進行一場爭奪購房者的較量。由於過量供給，貴陽房價“跌跌不休”，主城區的“全國第一大盤”花果園近期再度報出低於4000元/平米的房價。遵義市的主城區新盤均價卻高於這一標準，這直接導致貴州地區出現市縣房價高出省會主城區價格的怪象。

“貴陽的超級大盤低價傾銷，已經影響遵義的房地産市場。”貴陽商校房地産研究主任朱華表示。朱在遵義參與工業地産開發，同時活躍在貴陽的房地産圈內，“貴陽的項目至少奪走了遵義市區15%的客戶群”。

他説，不久之前，這邊的開發商之間有過一次討論：貴陽與遵義，在將來會不會成為因放量供給而崩盤的代表城市？房地産商們認為，現在的三、四線城市房地産供大於求已成普遍態勢，並不存在高房價的情況，他們並不願意把自己與鄂爾多斯相提並論。但實際上，供求失衡的潛在危機已經令開發商們很緊張了。

與貴陽、遵義不可持續的房地産市場發展方式相比，至少營口一直在試圖發展産業，讓房地産有所依託。

四線城市的規模與屬性卻制約著産業的發展。李兵認為，園區簽約企業遲遲不能投産落地的主要因素在於，四線城市的金融環境遠遠不能滿足企業發展的需要。在他看來，這些企業多少都會期待能夠在當地獲得信貸支援，但是進駐營口的都是銀行的分支機構，權力以及信貸額度都非常有限。

目前，五礦産業園的招商引資方向已經做出了一些調整。“我們現在會優先選擇一些自籌資金能力比較強的企業，比如那些符合國家金融支援政策的産業。”李兵告訴本刊，“寧願慢一點，否則土地出讓出去，企業卻進不來，到時候更被動。”

近期五礦産業園還將以土地作為出資，與一家來自黑龍江的企業合作溫泉養生項目，這些能夠帶來人流的産業也是五礦目前招商引資的對象。遼寧沿海産業基地副主任趙錦明表示，除去原有計劃招商的産業之外，五礦産業園還將引入服務性産業。

人員的流入與整個行政區域的吸引力有關，這並非一人之力。李兵表示，他們理想中的人口規模是3萬-5萬人。但現在即使已經簽約的17個企業都落地投産，也不到1萬人。如果指望著這幾千人來形成園區消費的自迴圈，那是不可能的。無論如何，企業個體的發展終歸要依附於大環境，“我們很希望營口能再度得到中央政府的重視。要知道有些人的嗅覺很靈敏。”李兵的期待很無奈。

採訪過程中，記者曾與貴陽、遵義以及營口的房企高管談及這幾個城市房地産行業的現狀與特點。饒有趣味的是，遵義的開發商認為貴陽花果園這樣的項目“玩得太大”，而營口的房企又對遵義保利這種將1500萬平米體量的大盤建在一個空城之上的做法表示費解，“他們憑藉什麼呢？”

如果營口模式走不下去，那麼純粹做房地産的開發商又將如何？本地潛在的購房需求在短時間內被過度透支之後，房企又到哪去尋找新的客戶群？即便找到，那些銷售出去的住宅在夜晚也只是一個個黑暗的窗口罷了。

“其實很難為這種形式的房地産危機做一個定義。這的確不同於鄂爾多斯式的高價崩盤模式，而是一種不斷擠壓式的泡沫破滅。”上述來自北京的房企高管認為，正如1937年以後的經濟危機，都不會比大蕭條時代更嚴重。所以後來才會有“Recession”(衰退)這個詞，現在將之用在三、四線房地産行業或許會更準確一些。（來源：中國企業家）