【地産中國網.獨家盤點】2012年北京豪宅市場一路走高，8月份成交量甚至創下了近年來的新高。然而，在2012年9月份開盤的高端豪宅項目“紫禦華府”卻沒在這一波回暖潮中嘗到甜頭。

預期過高、配套短板使得紫禦華府少人問津，這座被金力地産寄予厚望的扛鼎之作，在2012年因“自視過高”而表現的並不給力。（進入專題：2012地産中國“最豪宅”）

先捂盤 後滯銷

紫禦華府項目的開發商金力地産，起家于湖南，1999年跨入北京，自2004年涉足地産以來，以開發高檔住宅為主。迄今，金力已在北京開發了金暉總部大廈、紫禦府、紫禦國際、紫禦華府等多個地産項目。紫禦華府則是號稱金力集團耗資最大、最高端、最為精美的豪宅項目。

但是，一個好的項目，不僅需要優良的品質，更需要銷量來支撐，為此紫禦華府不惜捂盤蓄客。

據北京房地産交易管理網數據顯示，紫禦華府至今共取得三批預售許可證，第一批預售許可證于2011年底取得，目前已到期。第二、三批于2012年5月取得，共計147套。

而從2012年實際開盤時間來看，金力將紫禦華府的開盤延遲到9月，足足捂盤近3個月。有資深媒體人士稱，一般項目取得預售許可證10-15日後必須開盤，金立此舉已涉嫌違規捂盤，其目的可能是為了蓄客。

但這一舉動似乎並未取得明顯效果。

據紫禦華府行銷總監邊少華介紹，截至目前，紫禦華府共推出房源為231套。紫禦華府銷售人員則表示，項目於今年9月份開盤後，目前在售的是5號、6號、7號樓，已經售出了100多套房子，1、2、3號樓則準備2014年開售。

但從網簽數據來看，該項目2012年5月份取得預售許可證的房源僅有一套售出，其他房源均為不可出售狀態。如果説網簽數據有滯後，那麼據中國房産資訊集團（簡稱CRIC）統計顯示，自9月開盤至2012年年底，該項目也僅售出18套房源，而2012年全年則僅銷售25套。如此低的去化率，用“慘澹”來形容似乎也並不為過。

高壓塔旁的高價豪宅

位於立水橋黃金地段的紫禦華府滯銷，讓不少人感到不解。但據了解此項目的分析人士稱，定價過高是其銷售不暢的一個重要原因。

據地産中國網了解，在拿地之初，金力投資負責人曾表示：“該地塊將建成高端公寓，預計售價在2.7-2.8萬元/平方米之間。”

而2012年10月，有媒體報道，紫禦華府項目分別於2011年12月初和2012年5月底推出三期房源，共計231套，最高擬售單價將近9萬元/平方米。而周邊的北京城建世華泊郡、天潤福熙大道的均價未超過三萬元。

無論從縱向比較還是橫向比較，紫禦華府的價格似乎都遠遠高出了項目本身的價值，事實亦證明了這一點。統計數據顯示，該項目已成交的每戶均價為5.2萬元/平方米，與最高擬售單價出現近4萬元/平方米的差價。

對此，紫禦華府相關人員表示，定價策略調整主要是考慮到之前的一些老業主，實際上，最終成交價是犧牲了公司的一部分利潤去回饋老業主。

上述分析人士表示，這種説法，多少有些自命清高的味道。實際上紫禦華府自問世起就伴隨諸多的質疑聲，除了超高的價格，還有環境配套。定位森林豪宅的項目，周邊卻存在大量高壓塔群，這使項目的吸引力大打折扣。

據地産中國網了解，紫禦華府項目周圍的高壓塔群非常明顯，這成了項目的硬傷，一些客戶會擔心輻射對身體有害，放棄購房。雖然紫禦華府方面表示，已經實施高壓線入地工程。但由於工程比較複雜，正式完成恐怕不是一朝一夕的事。

有項目銷售人員表示，高壓線入地工程會在客戶入住的時候完成，而該項目正式入住的時間應在2014年，這也將是高壓線入地工程的最後期限。

對於市場上的一些滯銷樓盤，鏈家地産分析師張絮告訴地産中國網表示，個別樓盤對市場預期過好，導致定價偏高，超出市場承受範圍。這種情況下房企應壓縮盈利空間，選擇適當的價格走量，找準“定位”、降低“身段”。需要明確的是，千萬級高端項目客群都是財富階層，對生活品質、舒適度更是頗為看重，因此除價格合理之外，項目更要定位和品質夠高，才能在市場中走俏。