2012年底的樓市翹尾，成了“漲價回暖”的最好説辭；大多數售樓處擺出的“存貨無多，蛇年請早”的架勢，以及“年後要漲，趕緊出手”的低語，更讓一種緊張的情緒在購房人心目中瀰漫；網路，本該成為資訊的窗口，卻被操作成為流言的源頭……本報記者通過深入調查，了解到為“房價回暖”造勢的一隻只背後的手。

現場造勢

售樓處裏製造出來的“饑餓”

“我們現在還剩頂層、底層，以及幾套160平方米的大戶型的房子，因為我們賣得太好了，”在房山長陽某知名大盤的售樓處，銷售人員對以購房人身份前來的記者這麼説，“現在我們都不怎麼推貨了，您還是節後再來吧。”

然而，言必稱“沒貨”，只是銷售人員的慣例開場白而已，當記者表示出欲走的神情時，這位銷售人員又趕緊接上來説：“我看您要是真想買，還是在現在的房子裏挑一套吧。年後必須要漲啊，你看現在我們的房子都賣到了18000元—19000元/平方米了，還賣得這麼快，明年估計得過20000元/平方米了。”

以上的場景，在節前的售樓處裏，一次次地出現。然而，這些銷售人員説的都是真的嗎？

“XX盤給您報的價，您不要信，他們最多賣到16000元/平方米以上，”一位開發商的操盤手向記者“吐槽”説，“顧客來了，先報一個較高的價格，在溝通中初步鎖定購房人‘確有誠意’後，再以辦卡、優惠、申請打折等花樣百齣的方法把房價降下來，讓購房人覺得自己‘砍價’厲害、很成功，會産生強烈的購買意願，”這位資深的操盤手告訴記者，“至於和你説年後開盤價會過20000元/平方米的，根本就不要信。現在很多開發商的實際情況是，正在忙著做2012年的收尾、統計、獎金髮放等工作，根本還沒有研究節後的開盤價問題。一般來説，新春的定價要到節後，研究了區域內其他各樓盤的可能售價後，才最後定下來。現在就和您説明年價格多少多少的，一定不靠譜。”

網路炒作

到處都是漲價的小道消息

“我是一期業主，今天聽開發商説，節後就會下調價格至20000元/平方米，兄弟姐妹們去維權啊！！！”

這樣的“沒頭帖子”，經常可以在論壇裏看到。不過，記者發現，所謂的下調價格，比該樓盤售樓處的報價還略高一些，更高於其一期均價。也就是説，這個號稱“維權”的帖子，不過是借這個比較觸目的噱頭，來傳遞一個價格資訊。

一旦購房人被這個資訊吸引，通過電話或者電商網站搜索時，會發現實際報價低於“網傳”的價格，也就會相應産生一種“撿便宜了”的購買衝動。

“事實上，現在開發商已經不僅僅是通過論壇來傳播‘看漲’的消息了，”一位網路行銷推廣工作室的老闆告訴記者，“通過QQ群、SNS社交網路、微網志等工具，深入購房人的交流群體，以購房人的身份，直接‘植入’看漲的資訊，包括爆內幕、談預測，甚至捏造一些空穴來風的漲價消息等。有一部分人甚至會‘身兼’許多論壇和Q群的管理員，以期增加傳言的權威性。”

據調查，目前絕大多數的購房人會從網路上獲取購房資訊，而超過9成的開發商會通過網路來進行行銷，這其中的“行銷”絕非指單純的廣告投放。

數據注水

“日光”“月光”不敢見光

“首日開盤即售罄！”

“銷售三日即推貨5億元，購房人夜裏兩點開始排隊！”

“開盤半月狂銷12億元，區域銷冠！”

這是目前樓市最常見到的宣傳口徑。

“不是説日光碟真的沒有，但絕大多數日光碟都是開發商為了造勢而人為操作出來的，”一位資深的房企行銷總監告訴記者，“‘偽日光’現象又分為很多種，其中最普遍的一種是，開發商通過長時間蓄客、短期爆發的形式，製造出行銷火爆的局面。”

這其實還是一種比較老實的做法，只不過是把積累比較久的銷售業績集中在一個很短的時間裏放出來而已，對於其他購房人並沒有什麼傷害。但其他的一些“日光碟”的操作手法就比較隱蔽，也更不“光明”了。

比較常見的是公佈不實的銷售數據，即使是一些比較知名的開發商也會這麼做。記者曾經對多個號稱“日光”、“首日售罄”的樓盤進行調查，市住建委網站公開的網簽數據顯示，部分號稱“銷售過九成”的樓盤，實際簽約率可能只有60%多，這還是計入了“預訂狀態”之後的結果，如果以“網上連線備案”為標準，簽約率還要更低。

“其實這種做法，只要細心人稍微查閱一下公開數據就不難得知。”業內人士説，“對於這樣的詰問，開發商可以以‘很多購房人的資格在審查，網簽數據會滯後’來塞責。”

“日光碟”裏更深的貓膩是，有些開發商會把“技術性漲價”和“日光”結合起來，就更有欺騙性了。以某知名的商業地産為例，在開盤預售時以19000元/平方米的均價一口氣簽約近300套住宅，然後宣佈“日光”。然後，次日就宣佈將價格調整到了22000元/平方米，漲了3000元/平方米。

“開發商在促銷成功後，其實會面臨一些客戶放棄簽約的情況，特別是一些低總價、宣傳力度大的剛需樓盤。消費者很容易産生衝動型購買或者跟風購買，但到了最後簽約階段又會因為種種的理性考慮放棄，而開發商最怕的就是這部分客戶流失。”一位地産公司高層告訴記者，“這種情況下，開發商會宣佈因為暢銷而大幅度提價，主要是為了讓簽訂預售合同的消費者堅定購買決心，覺得自己買‘賺’了，其本質是通過所謂的漲價把消費者‘嚇’回去。”