中國經濟網上海1月22日訊（記者李治國）今年首次易居論壇“2013年全國房地産市場走勢預測”1月21日下午在上海舉行。與會者對2013年的房地産市場持樂觀態度，認為在市場短週期步入上行通道後，即便是有新政打壓，樓市也不可能立即大幅降溫，2013年震蕩上行加高位盤整的可能性較大，即便市場逆轉為下行，最快也得到四季度，而2014年則存在較大的市場下行風險。

房地産業將維持穩態、溫和發展

著名房地産經濟學家、上海易居房地産研究院院長張永岳教授就2013年房地産市場趨勢概括指出，“相對平衡、穩態發展”是未來兩年房地産行業發展的主要目標。張永岳從三個方面進行論證。他表示，第一看時代，房地産業依然處於戰略機遇期。“中國社會仍然處於快速發展的時代，房地産業依然處於戰略機遇期”。其一、在全球範圍內，2012年我國GDP 7.8%的增速依然處於高位，並且在可望的時間內還將保持7-8%的速度持續前行；其二、中國仍然處於一個工業化現代化的快速發展的通道之中；其三中國仍然處於一個城鎮化的不斷拓展過程之中，要達到70%的城鎮化率，還至少需要20年時間；其四、中國正處於全民要不斷提高收入的階段，十八大已經明確提出國民收入到2020年要倍增。這樣的時代意味著，只要我們國家堅持社會主義市場經濟道路，只要我們將城鎮化作為我們國家最大發展的潛力，房地産業的發展就將有廣闊的前景和空間。

第二看形勢，以剛需為支撐的房地産市場將得以延續。張永岳認為，房地産業的大趨勢總體上是積極的，但也應當看到在發展的過程當中發生的一些變化，一方面，整個房地産業行業靠資源的低價和房價的高額來獲得高利潤的方式在改變，這是由於地價的高升以及宏觀調控下高房價得到一定的控制。另一方面，投機投資氾濫的局面在宏觀調控的狀態下也必然受到抑制，從社會角度出發，國家必然會對房地産過多投資的炒作要採取宏觀調控。經過多年的反覆，為了房地産業的穩定發展，為了社會的和諧，這就是國家2013年仍將保持限購政策的重要原因。

到2013年，房地産業會延伸出另外一種趨勢，即以剛需為支撐的房地産市場會繼續維持下去。另外，城鎮化的推進也會給房地産業帶來機遇，現在的城鎮化一定是把土地開發項目用於結構調整與中國發展緊密的聯繫在一起，理論上來説，城鎮化一定是有空間的，但是企業如何利用好這些空間和餘地，還需要進一步研究。短趨勢來看，這兩年主要目標，是維持這樣一個相對平衡，穩態發展的趨勢，這是全行業，全社會共同利益所在。

第三看市場，供需總體匹配，一二線城市商品房需求量依然較大。2012年的市場相對説來有衝突、有矛盾，但總體説來，是政府、企業、消費者可以接受的一種良性的相對平衡，也是我們要保持的一種狀態，我們期望得到這種趨勢。未來在這個形式維持以後，如果住房保障跟進、稅制改革落實，每人平均收入能夠超過GDP的增長，完全行政性的措施就可以退出。這樣一來我們整個社會的心態，包括房地産業就可以適當的穩定下來，如果銜接可以順利完成，將是中國社會經濟發展之福，是中國産業發展之福，也是中國老百姓之福。

調控政策將繼續從嚴，不排除加碼可能

財經評論員劉衛衛在對目前國際經濟環境、國內宏觀政策全面解析後指出，2013年房地産調控政策或再次加碼。認為，當前房地産市場調控已經取得一定成效，房價已於今年下半年反彈，且反彈力度不斷增大，在此背景下，再次重申意味著明年限購、限貸等政策將會繼續執行，鞏固調控成果；如果房價出現反覆，超過中央容忍程度，則不排除進一步出臺限制性政策。

2013年調控會出現一些新的特徵。就此話題，與會者進行了討論和交流。

從貨幣政策看：從適度寬鬆回歸中性，既不顯著擴張也不顯著寬鬆。2012年我國GDP增速為7.8%，2013年則有望穩步回升至8%以上。這意味著我國經濟將在近期內實現軟著陸。2013年我國貨幣政策的基調將是回歸中性，一方面2013年穩增長的緊迫性下降，無需再大規模的放鬆。另一方面，受多種因素影響，2013年我國物價水準有可能重現升勢，通脹壓力回升會壓縮實施擴張性貨幣政策空間。從貨幣政策工具的使用來看，央行降息與加息的可能性都不太大，可能頻繁使用的工具仍是法定存款準備金率與逆回購。不過根據中央經濟工作會議提出的適當擴大社會融資總規模，保持貸款適度增加的闡述，預計2013年整體信貸環境將較2012年進一步好轉。

對於住房保障政策，“十二五”保障房指標或下調，未來重心轉向運營管理成為多數人共識。認為，保障房的開工量目前已經呈現出逐年下調的趨勢，2011年開工了1000萬套，2012年原定目標為1000萬套，後來下調到700萬套，2013年為開工600萬套，已為連續兩年下調建設目標。如果按照中央政府定的“十二五”期間3600萬套的政治任務，2014-2015年平均每年需要開工650萬套。2012年以來保障房建設目標逐年下調，一方面表明未來保障房的著重點將從追求量轉向追求質，從前期建設轉向後期分配與管理，另一方面也預示著 “十二五”規劃的3600萬套保障房總目標將有可能進行調整。

由於2012年地方政府頻繁微調，展望2013地方政策，與會者認為，地方樓市仍會因地、因時制宜的“曲線微調”地方政策方面，在不觸及樓市限購、限貸等政策“紅線”的情況下，地方政府在2013年會繼續因地制宜、因時制宜進行政策微調的可能性較大。近一年來，先後有近50個城市通過調整土地出讓、首套房貸利率恢復、利率優惠折扣、房源解禁、稅費優惠、買房獎勵、購房入戶、購房補貼、提高普通住宅價格標準、調整限購條件、提高公積金貸款額度等方式進行樓市政策微調。預計2013年地方政策微調將集中在提高公積金貸款額度、提高普通住宅標準甚至借助城鎮化大旗放開戶籍準入許可權等方面。

十八大後，“城市合理佈局、人口市民化”等新型城鎮化，將為未來房地産市場的發展提供強有力的支撐。與會者認為，中央經濟工作會議指出城鎮化是我國現代化建設的歷史任務，也是擴大內需的最大潛力所在，要圍繞提高城鎮化品質，因勢利導、趨利避害，積極引導城鎮化健康發展。2011年城鎮化率首次突破50%，達到51.3%，但與發達經濟體平均77.5%的水準仍有較大差距。城鎮化對房地産的影響主要有：首先，大中小城市和城鎮合理佈局的城鎮化將緩解人口、資源等不斷向大城市集中的趨勢，有助於分散大城市長期以來高居不下的購房需求，降低房價高漲的壓力。其次，中小城市、衛星城有可能成為房地産市場發展新的增長極，衍生出大量的新增住房需求。再次，“人口市民化”將釋放農民在城市的購房需求，使其真正能夠在城市長久“安頓下來”，這也將再次啟動推動房地産市場發展的強大剛需，促進房地産市場的穩定發展。

各項指標將大幅回升 房價以漲為主

上海易居房地産研究院副院長、著名地産專欄作家楊紅旭將歷年行業數據進行梳理與分析，分享了他多年來對行業影響因素的研究經驗。他預計，2013年市場總體特徵是一條線：震蕩上行，有驚無險。市場總體上行，多數年度指數將強于2012年，房價將以漲為主，但房價漲幅不會特別大，因為政策層面不允許房價出現大幅飆升。

他對2013年的主要行業指標作出了大膽預測：

第一，商品房成交價格增幅為10%左右。楊紅旭表示，房價最低迷的時候已經過去，2012下半年已逆轉，成交量都在增長，價格由跌轉漲，這一形勢將持續到2013年，2013年市場還會往上走。但上行之路不會順利，政策是最大的變數和變因，政策出臺的時點和力度，都會影響市場指數，尤其是成交指標。2012年底，包括中央經濟工作會議、住建部、國土部等皆強調：2013年房地産調控從緊。但靠既有政策，已無法抑制房價上漲的勢頭，這一點已被2012年的市場事實所證明。所以， 2013年樓市成交震蕩上行加高位盤整的可能性較大。

第二，2013年土地成交價格增幅為15-20%。土地市場滯後於商品房市場，所以從2012年四季度開始重點城市土地市場逐漸變強，成交持續向好，這種熱度或會持續至明年。加之，2013年土地供應量或高於2012年水準，交易市場維持平穩，因此預計2013年土地價格繼續維持穩中有升的走勢。

第三、2013年房地産開發投資增速為20-25%。楊紅旭認為，房屋成交量是領先指標，房價變化略滯後於房屋成交量，而土地市場、房地産開發投資、房屋新開工量、國房景氣指數，則是偏滯後的指標。根據之前對商品房市場、土地市場的預期，加之對歷年開發投資增速的衡量，預計2013年房地産開發投資將有大幅提升。

與會者還圍繞2013年宏觀經濟、國際形勢，中國城鎮化，房地産行業發展機制、房地産企業轉型等展開了熱烈討論，同時為房地産市場走勢研判提供了可資借鑒的研究思路。