地産中國網聯合中國房地産報報道報道    2012年全年異常交易地塊數量及溢價水準處於本輪調控以來的低值。

“截至2012年12月31日，全年上報異常交易地塊275宗，較2011年的609宗相比，大幅下降；溢價率方面，2012年監測城市平均溢價率為9%，2012年上報異常交易地塊平均溢價率比2011年的均值降低了30%，2012年第四季度上報異常交易地塊平均溢價率比上季度下降了20%。”1月15日，中國土地勘測規劃院地價所所長趙松在國土資源部（以下簡稱“國土部”）《2012全年及第四季度重點城市地價監測成果發佈》新聞發佈會上表示。

作為“地價風向標”的平均溢價率不斷下挫，讓2012年的土地市場顯得有些冷清，而2013年1月16日北京市國土資源局（以下簡稱“北京市國土局”）交易大廳也依然延續著這種寒冷局面，首創聯合體以最高價21.8億元投標北京市豐台區盧溝橋鄉麗澤金融商務區F-02地塊C2商業金融用地國有建設用地使用權，溢價率僅為23%，而2012年全北京市土地平均溢價率為27%。

“高溢價成交地塊的溢價率水準處於調控以來的低值，顯示當前土地市場依然處於相對平穩期，因市場預期較好導致的非理性追漲並不明顯。”趙松表示。而記者獲悉，目前國土部也正在結合以往經驗和教訓，繼續研究新舉措抑制溢價率。

調控下的推地變化

按照經濟學原理，土地溢價率過低主要與下列因素相關：競價激烈程度、土地出讓方式（掛牌轉招標一般溢價率會低）、地塊位置、是否設置競價上限等，“但2012年的土地市場卻非常特別，主要是政府調控使然。”黃金灣投資集團董事長申威接受記者採訪時表示。

“2012年上半年房地産處於低迷期，小房企活躍于土地市場，流拍、流標等非常多，所以2012年上半年整體土地市場基調偏冷。而2012年下半年，由於企業土地戰略的需求，土地市場有所升溫，但在這樣的宏觀形勢下，溢價率肯定不高。”北京城建集團拿地負責人陸永剛向記者坦言，土地溢價率跟樓市的呈現息息相關。

2012年第一季度樓市一直在冷清中苦熬，因此一季度土地流標率高達20%，國土部不得不通過政策監管流標率，但在樓市成交大幅上漲的“紅六月”，與之對應的是土地市場的回暖，6月以來一些大城市地塊高溢價出讓頻現，既有恒大以13.22億元、溢價170%、樓面價近3.3萬元拿下的廣州珠江新城商業地塊，也有上海嘉定新城地塊高達435.5%的成交溢價率。

“按照國土部的要求，一個地塊超過50%溢價率就需要上報國土部備案，備案就意味著你要不停地去國土部、省政府等處週旋，一個地塊溢價率超過50%，地方國土資源局就要向國土部説明溢價高的原因，若一個地區連續3次溢價率超過50%，就可能會被問責。因為你的城市出現高溢價率地塊那就説明你對土地基價評估過低，這意味著你對土地市場判斷不準確，對宏觀調控基調把握不準。”東部某省國土資源廳內部人士向記者感慨，最後只能提高土地基價。

而下半年北京市國土局暫停出讓多幅地塊就是一個例子，“先推出溢價率低於30%的地塊，然後中間再插一個高溢價率地塊，只要不連續出現溢價率高於50%地塊，就不會引起國土部追責。”上述東部某省國土部內部人士向記者分析。