【地産中國網•獨家盤點】2012年地産大佬們似乎集體陷入了沉默期，富力地産(2777.HK)“雙子座”老闆之一的李思廉也不例外。除了在業績説明會上亮相，或者在極個別的論壇上偶爾發聲之外，在過去的一年裏，幾乎無法從媒體的報道中找到李思廉的身影。但從公司發展的狀況看，李老闆的日子過得似乎並不輕鬆，甚至在好多事情上可能還相當糾結。

糾結一:銷售排名掉隊

富力2012年的業績還算“平穩”，全年實現銷售約342億元，超額完成既定目標，完成率為107%。

對於富力地産而言，這是一個合格的成績單。尤其是2008年-2009年，富力遭遇了一系列的危機和質疑，甚至坊間一度傳出“富力即將破産”的傳聞，富力一度走到了懸崖邊上。經過最近幾年的“休養生息，以防守換生存”，富力在李思廉和張力的帶領下，逐步恢復了元氣。因此，主抓行銷工作的李思廉有理由感到欣慰。

然而，在體味342億幸福的同時，李老闆不得不面對另一個尷尬的事實——富力在地産企業中銷售排名中的一路下滑。2007年，是富力最輝煌的一年。該公司在房企排名中一度排名第四，僅次於萬科、綠地、中海，居“華南五虎”之首。

5年過去了，萬科綠地中海依然笑傲地産江湖，而富力卻一路下滑至15位（依據CRIC2012年中國房地産企業銷售額排行榜）。而曾經的廣東五虎中的小弟恒大、碧桂園卻將其遠遠的甩到了後面（參見附表）。是喜悅，還是尷尬？是繼續求穩，還是勇猛突進，找回失落的5年？這真叫人糾結。

糾結二：該不該拿地

拿不拿地，用什麼樣的節奏拿地，恐怕也是讓李老闆糾結的事情。2008年以前，生猛與激進是富力地産的標簽。李思廉帶領富力南拓北進，大手筆地在全國各個城市開展項目，全面進入北京、上海、天津、西安、成都、重慶、瀋陽、海南、惠州等地區和城市。2007年底，富力地産的土地儲備高達3300萬平方米，在全國“大地主”中排名第二，僅次於碧桂園的5400平方米。意氣風發的李思廉，曾經豪言要挑戰萬科，爭全國第一。

富力土地儲備迅速增加，令公司在資本市場上腰桿挺直。但硬幣的另一面是，富力的負債率也急速攀升。2008年8月，富力中報顯示，富力的凈資産負債率高達139.4%，這正是引發“富力資金鏈緊繃、斷裂、倒閉”一系列傳聞的罪魁禍首。

面對2008年金融危機和自身的公關危機，李思廉通過戰略大轉彎實現了自我救贖。自2009年以來，富力改激進為謹慎，放慢了拿地節奏和開發節奏。2011年，富力在全國僅拿了3塊地。2012年初，李思廉在業績會上發出了“今年買地會‘睇食飯’”的理論，即看菜吃飯，李思廉稱，今年拿地會很慎重，如果不是在付費期限上有優惠的話，基本不會考慮。具體拿多少，要看樓賣了多少。”

隨著2012年下半年樓市的回暖，富力又開始蠢蠢欲動。李思廉放言，十八大後購地，加大二三線城市佈局。不過，2012年富力拿地依然謹慎。2012年上半年是“零拿地”，下半年也僅拿了河北香河、廣州南沙、杭州等三個地塊，年底與福州三個綜合體項目簽約。

“不是不敢拿，但是必須合理拿。”富力地産北方區負責人張輝曾經説過的這番話，是老闆在拿地上糾結心態的最好寫照。

糾結三，商業承壓

富力地産給外界的印像是一家大型住宅開發商。事實上，富力地産一直是住宅和商業地産兩條腿走路。2012年底，富力與福州簽約的三個項目均是綜合體；未來5年，富力旗下將有20家五星級酒店在全國各地陸續落成。

商業地産對於富力可謂功不可沒。比如，富力2012年將不少項目的底商用以出售，同時還出售一些寫字樓物業。這部分不限購的商辦物業，為富力前11個月263億的銷售業績作出不小貢獻。

業界一度傳出富力地産將分拆商業部分單獨上市的消息，但是這一傳聞被富力地産聯席董事長、總裁張力所否認。一位分析師表示，即使通過審核也意義不大，富力商業地産長期持有項目數量較少，難以讓投資者認可。富力的商業地産銷售與持有的比例為7:3。

有分析認為，資金短缺、運營短板、人才匱乏是富力商業地産的瓶頸。由於商業地産資金需求量巨大，富力的負債率也居高不下。截至2012年6月30日，富力持有現金人民幣136.4億元，負債率84.7%。

但李思廉突圍融資困境的努力一直未斷。2012年年初，富力地産對A股發起了第四次衝擊，不過目前為止股市的大門依舊對富力地産緊閉。

自從住宅限購政策實施以來，大型房企紛紛加大商業地産投入。富力也不甘落後，加大了商業地産的投入。但由於富力的商業地産的商業模式還不夠清晰和成熟，又限制于諸多瓶頸因素，因此，如何按照公司目前的狀況，平衡商業和住宅開發之間的比例，是考驗李思廉智慧的問題。

李思廉坦陳，商業地産應該比住宅地産難度大一點，企業投放在商業地産裏的人、財、物都要多一些，按照中國目前資金的分配，暫時企業還不能全部以商業地産為主。

附表：

（據CRIC 、中國房地産評測中心數據整理）