多地推出“以舊換新”購房政策,將對樓市産生哪些影響?

來源:中國新聞網 2023-10-26 11:27:34

換手機、換汽車,不少人可能已經習慣通過平臺以舊換新的操作。但如果是換房,也有途徑實現“買新賣舊一條龍”嗎?

近期,為了釋放新房購買力、提升房地産市場的流動性,不少城市嘗試推出“以舊換新”購房政策。有了房地産開發企業和經紀機構的聯手,能否真的讓“換新”無後顧之憂?

資料圖:售樓人員向顧客介紹樓盤。

多地加入鼓勵“換新購”行列

買房對於個人和家庭來説無疑都是件大事。若是想置換新房,手頭資金卻不充足,則又會多一層顧慮:若等著舊房子先賣掉,心儀的新房已售出怎麼辦?

已有多地針對這一環節展開探索。10月20日,據“寧波住建”公眾號消息,由寧波市住房和城鄉建設局指導,寧波市房地産業協會主辦的住房“換新購”活動正式啟動,首批34個樓盤加入“買新賣舊”。

寧波此次推出的所謂“換新購”服務,指的是購房者出售二手住房、換購新建商品住房。主要分為三個步驟:一是簽署協議,明確房源;二是鎖定房源,優先售賣;三是根據成交與否,履行合同。

可以看出,“換新購”服務和購房者自行房屋置換的差別,主要在於有相關機構參與和推動這一流程。對於不少人擔心的原房源賣不出去的問題,寧波此次明確:在協議規定期限內(倡議期限為30至90天內,具體以協議約定為準),經紀機構通過“優先賣”服務,幫客戶通過線上流量傾斜、經紀人端線上線下聚焦推廣加速二手住房銷售。

寧波市房地産業協會相關負責人表示,推出“換新購”服務模式,支援“以小換大”、“買新賣舊”,旨在更好發揮一二手房市場梯度消費和聯動效應,加快房産置換效率,更好地滿足市民改善住房的需求。同時,也切實減輕市民購房負擔、享受更多實惠,提升市場活躍度,促進房地産市場平穩健康發展。

此外,據江蘇省連雲港市住建局官網10月17日消息,連雲港在《關於進一步促進住房消費活躍房地産市場的通知》中提出,鼓勵房地産開發企業、經紀機構為參與“換新購”的購房者提供專屬房源和優惠方案。

同時,連雲港也更進一步,提出探索“賣舊換新”新方式,對已出讓未建設含有配建保障性住房的開發項目,允許繳納保障性住房易地建設費,由國企平臺限期收購“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用,保障“換新”無後顧之憂。

各地對“以舊換新”的推進也各有特點。浙江省海寧市日前發佈房産新政,其中提到鼓勵房産“以舊換新”,2023年9月27日至2024年9月26日期間,鼓勵房企購買意向購房人的存量房,對房企購買存量房的,給予企業總購房款2%的財政補貼。

商品住宅高樓。中新社記者 陳超 攝

能否大範圍推廣?

如此看來,目前各地推出的“以舊換新”主要有兩種情況:一是購房者繳納定金鎖定新房後,仲介掛牌舊房並在一定期限出售,賣出則合同生效,反之則退還定金;二是購房者通過補差價購得新房,房企或其他第三方出手收購舊房。

“‘以舊換新’不是新的政策,這兩年各地都有創新,它不是簡單的仲介幫忙賣二手房和買新房。” 易居研究院研究總監嚴躍進指出,一個重要區別就是舊房的出售是有兜底機制的,這就使得換房的確定性增加了,對於房企加快去庫存和改善型住房消費需求釋放等都有積極的作用。

“有了‘換新購’的動作,尤其是對於有改善需求的購房群體,可以激活新盤的銷售。再加上近期落地的首付比例降低等措施,有助於改善需求的樓盤去庫存。”鏡鑒諮詢創始人張宏偉表示,但這一流程也存在一定風險,比如購房者買了新盤,但是舊房子沒有賣出去,想要退定金或者退房,往往流程上比較複雜。

據不完全統計,截至目前已有徐州、淄博、南京、濟南、寧波等至少10城推出了“以舊換新”活動,徐州、南通、海寧等城市還提供了官方換房補貼。此前9月初,山東省淄博市發起的“以舊換新”省心購房活動,全市首批12家房地産開發企業和房地産經紀機構代表簽署合作協議,便在當時引發了市場的廣泛關注。

淄博市一位房地産經紀小霜(化名)對記者回憶了當時政策出臺時的情況:“當時淄博新房和二手房的成交都比較低迷,政策剛出臺的前幾天諮詢的人非常多,基本都是有改善需求的客戶群體。”

但對於政策的後續,小霜認為水花並不大,這也和當地房地産市場情況有關。“淄博樓市還是比較飽和,新盤的量很大,而且新房、二手房之間的價格差並不大,可能加一點錢就能買到新房,為什麼還要買二手的呢?換房的業主肯定都希望舊房賣得高一點、新房價格低一點,這就導致儘管有兜底機制,但在以新換舊的鏈條中,舊房源出手的難度很大。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出,“以舊換新”這一樓市新舉措的推進過程中,關於舊房的價值評估顯得尤為重要。考慮到二手房交易週期長,為了儘快出售房産,業主可能需要在價格方面做出一定讓步。

“在當下很多三四線城市新房去化難的背景下,房企有著很強的參與熱情,誰搶到了這波置換需求,誰就更容易在當下市場環境下取得先機。”58安居客研究院院長張波認為,但要注意的是,如果購房者提前鎖定了房源,這一房源將不能在市場上另行出售,若是後續舊房賣出不順利,無形中也會拉長新房去化週期。

在推出“以舊換新”等政策的同時,不同城市也針對二手房交易時間長、成本高等問題,採取了更多的配套措施,比如近期上海延長“老房子”公積金貸款年限、多地取消或鬆動二手房交易指導價等,以促進一二手房流通,實現更好的預期。

(責任編輯:孫悅)
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