財報概況：

8月29日，大悅城控股（000031.SZ）發佈2023年度半年業績報告。公告顯示，2023年上半年，大悅城控股實現營業收入143.11億元，綜合毛利率26.5%；實現凈利潤5.4億元。

上半年，大悅城控股克服了經濟和市場環境的壓力，在不斷的自我調節與提升中，守住了底線，實現了結構、效益、安全相統一的發展，彰顯了其持續的增長潛力和卓越的市場化競爭能力。

秉持高品質發展戰略，大悅城控股始終錨定市場需求，，以“輕重並舉”引領商業提檔升級、助力消費變革求新，用商業力量賦能行業高品質發展。

01、銷售型業務市場企穩，多維佈局行銷效果拉滿

2023 年上半年，是我國全力推動經濟修復的一年，大悅城控股頂住市場下行壓力，透過市場化競爭力向外拓展卓有成效，銷售型業務與持有型業務員齊頭並進，多點開花。

在銷售型業務版塊，面對2023年1-6月商品房銷售面積、銷售額開發投資同比下降7.9%同時下降的情況，大悅城控股實現了全口徑簽約256億元，同比下降10%；簽約面積123萬平方米，同比上升16%的企穩業績。

亮眼的成績歸功於大悅城控股策略的全面升級。

據了解，2023上半年，大悅城控股針對市場變化，快速制定應對策略方案及階段性銷售方案，採取多種舉措持續發力，持續提升開發效率，提升銷售能力。如多維度打通線上渠道，還緊抓市場熱點，持續新媒體行銷創新，推出“大悅寵粉節”全國品牌聯動活動及線上直播，實現了良好的行銷效果。同時，圍繞産品力和服務力提升，該公司實施標桿項目打造、住宅産品線升級等專項行動，提升産品品質。

上半年，公司已打造多個當地明星標桿項目，並實現武漢光谷大悅城寫字樓、北京華遠中心等多宗大宗交易；同時，新入市項目如蘇州大悅獅山壹號首開即清盤，實現了良好去化。更進一步挖掘了城市服務的巨大發展空間。

隨著銷售型業務的持續發力，大悅城本期銷售回款同比增加，另外由於土增稅等稅費支出同比減少，致經營活動凈現金流61.18億元，同比增加64.79億元。

02、深耕城市更新 持有型業務高速發展

但由於商業地産開發週期長，前期資金投入巨大，早期的大悅城控股，主要通過拿地自建的方式拓展商業，項目落地較慢。再加之其2011 年及之前開業的5 個項目中，有4個由收購得來，導致體量、建築形態和業態組合均有差異，較難複製，影響早期規模擴張。

為解決這樣的問題，大悅城控股主要採用三種運作模式，通過“輕重並舉”的方式加速項目落地，除了引入合作方共同開發項目，還嘗試“輸出管理”和“並購基金”的輕資産運營模式。

中期報告顯示，上半年，大悅城持續探索並加速立體化佈局，實現北京京西大悅城、無錫江南大悅城、廣州黃埔大悅匯成功開業。報告期末，該公司在營項目32個（含輕資産和非標準化産品），總商業面積346萬平方米；其中包括20個大悅城購物中心（含輕資産），總商業面積293萬平方米，1個大悅匯（輕資産），商業面積6萬平方米。在建、籌備的項目（含輕資産）13個，商業面積約148萬平方米。

為確保城市服務效果的品質兌現及持續轉化，公司持續加大改革創新力度、升維商業生態模式，在煥新消費體驗、強化品牌活力、賦能實體共贏等方面不斷提升。2023 年上半年，公司購物中心銷售額 157.8 億元，同比增長 30%；客流量 1.39 億人次，同比增長 55%。

其中在寫字樓與産業地産版塊表現的極為亮眼，報告期內寫字樓及産業地産整體出租率為90.7%。

公司憑藉強大産業資源及成熟管理經驗，深耕城市更新領域，通過管理輸出方式，快速擴展管理規模。截至報告期末，公司持有匯京雙子座、中糖大廈、大興達瑞興、天津津投廣場等管理輸出項目。其中，中糧·置地廣場成功入選“2022年城市更新優秀案例”，係項目入圍北京城市更新聯盟首批理事單位，榮獲“中國城市更新新地標”、“中國樓宇經濟新地標”後，在城市更新領域取得的又一重要突破。

透過城市更新服務，大悅城控股擁有了多樣化的客戶群體。面對商旅出行需求的集中釋放，大悅城控股堅持以業績為導向，著力提升市場佔有率和平均房價，營業收入和利潤均超預算和歷史同期，收益表現均優於競爭對手及市場均值。

報告期內，酒店經營業務收入約5.36億元，同比增長89.6%。酒店平均入住率74%，同比增長27個百分點。

下半年，大悅城還將持續擴大商業版圖，年內將有多個項目陸續入市，用城市級標桿項目實現與消費者的同頻共振。

03、優化現金流 大悅城控股未來可期

財務方面，大悅城控股目前處於債務償還週期，銷售回款産生的現金流主要用於債務償還，抑制了新增投資，但貸款償還率達100%。

報告期末，公司錄得經營活動現金流量凈額61.18億元，61.18億元，而去年同期為-3.6億元；投資活動産生的現金流量凈額為1.58億元，去年同期為-5829萬元。

償債能力方面，公司短期償債能力增強。2023年6月末，期末現金及現金等價物餘額為277.26億元，較上年同期增加約22億元。資産負債率為77.01%，較上年末77.85%下降0.84個百分點，流動比率162.25%，較上年末的152.20%上升10.05個百分點。

另外，大悅城控股加強資金集中管理、提升資金使用效率。持續通過各類融資工具優化債務結構，降低融資成本，在國家建立房地産調控長效機制的行業環境下保障了公司現金流安全。2023年上半年，該公司新增借款平均成本3.92%；上半年綜合融資成本為4.79%，較上年末下降3bps。報告期內，公司及控股子公司發行公司債券等共計30億元，合理安排負債期限比例，優化債務結構。

與此同時，于2022年6月30日，大悅城地産獲得540.85億元的銀行授信額度，尚未動用的銀行授信額度227.05億元，全部以人民幣、港幣及美元計值，融資渠道暢通，授信額度充裕。

行業低谷雖未過去，但在企業的自我調節與提升中，守住底線，出現亮色，這或許是大家想看到的改變。十五年的經營實戰與城市深耕，大悅城控股鍛造出獨樹一幟的商業戰略、運營思路與核心能力，其通過“場景打造+首店引領+潮流業態+首展引入+原創IP”的戰略，牢牢抓住新時代青年人群的心，獲得了一批忠實的粉絲。

依託大悅城控股商業佈局全國的約30個在營商業項目的平臺優勢，大悅城控股雙管齊下，打造跨界大展與造節效應，不僅實現了場客流、商戶業績、顧客口碑的多重豐收，也為城市更新注入了新的熱潮。

現在，大悅城不僅是一個品牌，而是一個“商業潮流”的代名詞，在商業地産領域有著不可撼動的地位。