在全球經濟衰退期，房地産企業面臨著增速放緩的巨大壓力，投資、開工明顯下降。根據國家統計局的數據，今年1—4月份，全國房地産開發投資35514億元，同比下降6.2%。其中，住宅投資27072億元，下降4.9%。房屋新開工面積31220萬平方米，下降21.2%。其中，住宅新開工面積22900萬平方米，下降20.6%。與此同時，全國多地出現爛尾樓激增現象。據易居研究院《2022年全國爛尾樓研究報告》，截至2022年7月16日，全國樓盤爛尾率約為3.85%，爛尾面積為2.31億平方米。

如何盤活爛尾樓，不僅是關乎百姓安居樂業的重要民生問題，也是當下房地産企業面臨的又一道難題。

8年投入10.75億，安置樓爛尾解決方案新典範

其中，西安市灞橋區紅旗街道穆將王村“城改”項目爛尾樓情況就備受關注。

（穆將王村“城改”項目安置樓）

據佳馨源副總經理葛林介紹，穆將王村“城改”項目的前任開發商是陜西宏潤房地産開發有限公司（下稱：宏潤地産），2012年底，宏潤地産因資金問題導致安置樓工程徹底停工，留下8棟33層已封頂的爛尾樓盤，涉及690戶2775名居民回遷安置，由此引發村民長年集體陳情。2014年，為徹底解決該項目690戶2775名村民的回遷安置問題，政府和村委會引入佳馨源並簽署了相關協議，同時報請西安市城改辦申請了城改主體的變更。2015年8月，申請獲得西安市城改辦同意，將實施主體變更為佳馨源。隨後，因主體資格的變更引發了一系列的訴訟，經各級人民法院依法審理，確認了佳馨源公司主體資格的合法性。

（陜西省高級人民法院行政判決書）

葛林説：“自2015年全面介入穆將王項目以來，佳馨源已累計完成投資達10.75億元。”

同時為了儘快解決穆將王村“城改”爛尾問題，佳馨源積極籌措資金，包括政府紓困墊付1.5億元安置樓建設資金，用於後續安置樓的施工建設。2017年年底，佳馨源按政府要求如期完成了該項目的安置樓建設並完成了村民的回遷工作，讓長年在外過渡的2775名村民搬入了新居。

（西安日報當年對穆將王城改項目的報道）

葛林特別強調，佳馨源在交付時額外向回遷村民支付了一年共計1200萬元的過渡費；按每平方米90元共計13萬平方米給村民發放了總計1170萬元的裝修補助款；還承擔了宏潤地産至今未建設安置商業用房而違約的自2013年2月起計的每年600萬元的村民安置商業經營損失補償。

11年曆史遺留，商業樓爛尾難題待解

佳馨源雖已解決了穆將王“城改”項目的安置樓爛尾問題，但該項目的另一塊爛尾樓——河邊爛尾樓仍需佳馨源去面對。

據葛林介紹，河邊開發地塊是宏潤地産在2009年開工建設的，由施工單位中建七局（現已改組成為中建海峽，是國有上市公司）墊資施工至主體封頂。宏潤地産後因資金鏈斷裂，拖欠施工方工程款，致使樓盤在2012年停工爛尾至今。

“相對安置爛尾樓，商品開發爛尾樓更難解決。一是該建築要符合《規劃法》的強制性要求，才能使建築合法化；二是爛尾時間長，建築物品質隱患問題及消防高規的驗收等諸多問題需要我們去逐一協調解決。”葛林説。

葛林介紹，穆將王城改項目是西安市十四五規劃和西安市市級重點民生項目，該項目早在2007年由宏潤地産和西安市灞橋區紅旗街辦穆將王村委會簽訂了《穆將王村聯合開發合同》，後報請西安市城改辦。西安市城改辦于2008年1月下發了市城改發【2008】8號的《城中村改造工作方案批復》文件。批復文件中説明穆將王村村域土地785畝，同意納入改造規劃綜合用地為 297.6畝，改造實施主體為宏潤地産公司。

據葛林提供的資料顯示，後在2010年，宏潤地産和穆將王商貿有限公司（原穆將王村委會無形改造後成立的集體企業）簽訂了《穆將王城中村改造聯合開發合同修訂協議書》，將2008年1月批復的城改綜合用地297.6畝調整為420畝；原合同約定的18萬平方米的安置用房調整為地上13萬平方米住宅用房和地上2萬平方米的獨立商業用房；同時將原合同約定的2500萬元拆遷補償款調整為1.4億元，後報請西安市城改辦審核。2011年3月，西安市城改辦下發了市城改發〔2011〕44號《關於灞橋區穆將王村城中村改造方案結轉的批復》，同意將綜合改造用地調整為420畝。葛林向記者出示了2008年城中村改造實施方案批復和2011年城改方案結轉批復。

（西安市城改辦下發的《關於對灞橋區穆將王村城中村改造工作方案的批復》）

（西安市城改辦下發的《關於灞橋區穆將王城中村改造方案結轉的批復》）

（西安市城改辦下發的《關於灞河新區穆將王村城中村改造項目變更改造主體有關問題的復函》）

 “穆將王項目的河邊爛尾樓就是宏潤地産在那時候留下的，至今已經11年了。”葛林説。

穆將王項目河邊爛尾樓的難題如何破解？葛林表示，佳馨源目前已向規劃管理部門就該項目的規劃條件審批進行申請，以杜絕此前的違規開發行為。自2015年成為該項目實施主體以來，佳馨源持續投入該項目長達近8年之久，在此期間公司在該項目沒有任何收益，企業已不堪重負。目前佳馨源公司急需獲得政府部門有關該項目的土地及規劃批復，以便爛尾樓的復工和後期的項目改造行為能夠依法實施。

DK8爛尾樓有新進展，政府最新回復部分樓房年底完工

值得注意的是，穆將王“城改”項目毗鄰的另一爛尾樓——國際幸福城·橘郡也受到各界廣泛關注。

國際幸福城·橘郡所在地被稱作DK8，總佔地面積約17.31畝，2008年由宏潤地産開始建設，共建設“小産權”房屋近5萬平方米。此前共有450余戶業主購買了該爛尾樓盤。記者在DK8施工現場看到，該地塊共建有4棟樓房，其中2棟30層，1棟26層，1棟9層。2棟30層房屋仍在施工建設中，外墻、門窗仍未完工，水、氣、暖市政配套設施尚未接入。特別顯眼的是，在兩側樓房之間，有110KVA架空高壓電纜穿過。

葛林表示，根據西安市規定，110千伏高壓架空電纜下應為兩側各20米總寬度40米的防護綠地。110千伏架空高壓線路下不應建設住宅類建築。

（DK8現場）

一份由陜西省建築工程品質檢測中心有限公司出具的編號陜建築（2023）技服（政）第0010號的《測評報告》顯示，DK8所建4棟樓房的房屋外墻、門窗、消防設施及所使用的電線電纜、水暖工程等均為不合格工程，使用的材料均為不合格和不達標的材料。

（陜西省建築工程品質檢測中心出具的《測評報告》）

據悉，該地塊已于2019年12月27日被西安市國土資源局罰沒。2023年7月20日，西安市灞橋區政府就“國際幸福城DK8”相關問題答覆如下：

一、西安市國土資源局此前罰沒DK8的具體原因是什麼？據悉，該局在出具相關罰沒文件時，使用了已經作廢的公章，該罰沒是否有法律效力？

灞橋區政府：陜西宏潤房地産開發有限公司將穆將王村城中村改造開發部分自命名為“國際幸福城”。國際幸福城DK8(在城改規劃用地範圍外)由宏潤地産在未辦理土地、規劃等手續的情況下進行建設，因資金斷鏈自2013年主體封頂後爛尾至今。

2019年12月，西安市國土資源局向宏潤地産下發《土地行政處罰決定書》（市國土發〔2019〕6-56號，加蓋“西安市國土資源局行政執法專用章（6）”印章），認定國際幸福城DK8上的建設行為違反了《中華人民共和國土地管理法》第43條，按照《中華人民共和國土地管理法》第76條和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第42條相關規定，沒收了該地塊上的住宅樓及其他設施並處以罰款，同月宏潤地産簽收並繳納了罰款。

2019年2月2日，西安市自然資源和規劃局印發《西安市自然資源和規劃局關於啟用印鑒的通知》，明確“原西安市國土資源局印鑒2019年3月1日廢止”，未涉及“西安市國土資源局行政執法專用章”。2020年4月8日，市自然資源和規劃局印發《西安市自然資源和規劃局關於啟用新行政執法專用章的通知》，明確“市資源規劃新城、蓮湖、未央、灞橋、閻良、臨潼、長安、高陵、鄠邑分局原持‘西安市國土資源局行政執法專用章（1）至（9）（19）（21）’印章，允許使用至2020年4月9日，自2020年4月10日起廢止使用。”

《土地行政處罰決定書》（市國土發〔2019〕6-56號）加蓋的印章，符合《西安市自然資源和規劃局關於啟用新行政執法專用章的通知》（市資源發〔2020〕45號）文件要求，未違反法律規定，不影響處罰決定的效力。

二、罰沒後，DK8將怎樣處置？是否有具體規劃？尤其是複雜的項目糾紛，最終如何解決？具體方案如何？

灞橋區政府：國際幸福城DK8罰沒後，移交給灞橋區財政局，區財政局委託DK8所在地紅旗街道辦事處代管。同時，區上成立工作專班，解決穆將王城改及國際幸福城問題，相關部門按照專班工作安排，辦理DK8相關手續。2022年2月完成了DK8土地審批；規劃審批正在辦理中。

紅旗街辦代管後，為保障購房群眾利益，2022年9月委託施工單位進場，對DK8地塊進行整理，規範工地現場，並對801、802號樓未實施的安裝和配套進行施工，預計今年年底可完工。考慮到803號樓之前已實施的安裝和配套施工品質和安全問題，委託第三方機構進行品質檢測。檢測結果為已施工項目多項不合格，不具備入住條件。目前正在制定保證完善803號樓品質和安全等方面施工方案。      

關於有關糾紛問題，建議通過司法訴訟解決。               

三、目前，已經有數百位消費者購買了該項目樓房，這些購房業主的利益如何保障？

灞橋區政府：一是協調相關部門，加快推進手續辦理；二是加快工程進度，儘快推進三棟樓後續安裝配套施工；三是在保證群眾利益和國有資産不流失的前提下，制定方案，妥善解決後續問題。

四、當前地産市場的低迷與艱難，行業盡知，DK8項目的本質問題是土地性質不合法，無法續建，還是開發商資金斷鏈無以為繼？

灞橋區政府：DK8三棟樓自2008年開始建設、2012年主體封頂，後續工程因原開發商資金問題停工，相關手續也未辦理。罰沒後，灞橋區成立工作專班，對該地塊土地報批、規劃等手續進行辦理，2022年2月土地審批完成，同步推進後續工程施工。

我們將持續關注DK8爛尾樓的後續進展。