時至3月，上市公司一年一度的年報季如期而至。作為國民經濟支柱産業，2022年房地産行業在內外部多重影響因素下態勢低迷，全國商品房銷售額13.3萬億，同比下降26.7%。

在此背景下，業績下滑、利潤走低、大額虧損已成為行業的普遍現象。但堪稱房企“示範生”的龍湖，憑藉其長期主義的戰略定力與堅定執行，實現了營收及利潤的穩中有增。同時持續開拓經營性業務，探索新的發展模式。

3月17日，龍湖集團發佈2022年全年業績。公告顯示，在開發、運營及服務三大板塊五大航道的協同發展下，龍湖集團財務盤面穩健、利潤結構優化，為企業的長期發展提供了穿越週期的砝碼。

利潤結構優化 財務盤面穩健

業績公告顯示，2022年龍湖集團實現營業收入2505.7億元人民幣（下同），同比增長12.2%；實現歸屬於股東的核心凈利潤225.4億元，同比穩中有增。在行業整體下行，多數房企出現虧損的情況下，龍湖集團收入及利潤的雙增長難能可貴。

除了穩定的盈利外，良好的現金流、低融資成本、健康的財務狀況是企業運作的基礎。

報告顯示，截至2022年末，龍湖集團在手現金為726.2億元，現金短債比為3.52倍，此外凈負債率為58.1%，剔除預收款後的資産負債率為64.8%，連續7年穩居“三道紅線”綠檔。

于2022年末，綜合借貸總額為人民幣2080.1億元，平均借貸成本為4.10%，平均貸款年限為6.67年。一年內到期債務為人民幣206.6億元，佔總債務比例為9.9%。

隨著行業縮表出清接近尾聲，房企融資渠道逐步恢復。2022年龍湖集團抓住國內有利的市場融資環境，在境內成功發行50億元公司債券，35億元中期票據，票息介乎3.00%至4.10%之間，期限介乎3年至8年。

具體來看，2022年5月成功發行首單創設CDS公司債5億元，票息4%，期限6年；8月發行首單“中債擔保”中期票據15億元，票息3.3%，期限3年；11月發行規模20億元的中債增全額擔保債券，票面利率僅3%，成為央行“第二支箭”首單。12月發行首單“內保外貸”境外銀行貸款7億元，期限5年。

值得注意的是，在境內融資通暢的情況下，龍湖集團嚴格控制外債佔比。2022年12月9日，龍湖集團已經全部贖回于2023年到期的3億美元優先票據，票面利率為3.9%，贖回價為票據本金100%另加截至（但不包括）贖回日期的累計及未支付的利息。至此，2023年內龍湖已無到期境外債。

基於龍湖良好的信用表現，三大評級機構標普、穆迪、惠譽分別給予龍湖BBB-、Baa2、BBB的投資級評級；中誠信（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩定。

三大業務板塊協同 持續探索新發展模式

經營指標達成的背後，源於長期主義的戰略定力與堅定執行。多年來，憑藉「空間即服務」戰略的堅定鋪排，龍湖集團已形成開發（地産開發）、運營（商業投資、長租公寓）及服務（物業管理、智慧營造）組成的三大業務板塊協同發展局面，「一個龍湖」生態體系步入收穫期。

報告顯示，2022年龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入實現236億，同比增長25%，5年複合增長35%，經營性利潤佔比達27%，利潤結構更加優化。

具體來看，運營業務主要為商業投資和長租公寓「冠寓」品牌。2022年龍湖集團運營業務租金收入為118.8億元（不含稅），同比增長14.1%；商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為78.1%、20.2%和1.7%。運營毛利率為75.6%，同比增長0.9%。

業內人士表示，運營業務將持續提升經營收益和資産回報，並産生正向經營性現金流。

商業投資方面，2022年龍湖集團如期開業15座商場，其中包含3座輕資産項目和12座重資産項目，持續深化高能級城市網格佈局。截至2022年末，龍湖商業已進入全國32座城市累計獲取139個項目，總建面超1280萬平方米；累計開業運營的商場達76座，開業商場建築面積為722萬平方米；租金收入同比增長16%至94.3億元。

成都濱江天街

長租公寓業務方面，截至2022年末，龍湖冠寓總開業房間數已達11.6萬間，超2萬房間納入保障性租賃住房。租金收入同比增長9%至24.4億元，期末整體出租率為88.5%，其中開業超過六個月的項目出租率為91.1%。

除了運營業務外，2022年服務業務及其他收入為116.7億元（不含稅），同比增長38.6%。服務業務及其他毛利率為28.9%，同比增長9.7%。

服務業務上，龍湖智創生活保持著在管面積有品質增長。截至報告期末，龍湖智創生活毛利率超過34%，在管面積超過3.2億平方米，客戶滿意度連續14年保持90%以上。

龍湖智創生活為小米提供辦公服務

龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在業績發佈會上表示，未來5年以內，龍湖集團非地産開發業務利潤佔比將在50%以上。

數字科技賦能代建 龍湖龍智造提供“一站式”服務

除了龍湖智創生活外，龍湖龍智造也是服務業務的重要組成部分。2022年8月，龍湖集團全新推出智慧營造品牌—「龍湖龍智造」，成為代建行業的有力競爭者。

龍湖集團表示，龍湖龍智造整合了龍湖TOD全業態開發經驗及行業領先的數字科技能力，以「龍湖智造未來城市」為理念，提供全業態、全週期、數字化的智慧城市解決方案，持續為客戶創造價值，致力於成為「智慧營造領航者」。

據悉，龍湖龍智造通過集合定位策劃、開發管理、虛擬建造、數字孿生、EPC服務、智慧城市整體解決方案等産品服務模組，形成一站式、全週期、全業態的服務能力。這是龍湖持續洞察行業機會、佈局長期業務的重要戰略，已成為服務業態的新增長極。

據管理層在業績發佈會上透露，截至目前，龍湖龍智造已累計獲取建管項目近40個，總建築面積超700萬平方米，與包括大家投控、中鐵城投集團、清華大學等在內的央國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠高校等行業機構建立了良好合作關係。

業內人士表示，近年來房地産市場環境不斷變化，房企紛紛探索新發展模式。龍湖龍智造提供“一站式”服務將為龍湖集團面對週期波動帶來更多底氣。

向善共贏 堅持“善待”底色

在勤勉務實、踏實進取的進程中，龍湖亦不忘堅持“善待”底色，履行企業公民責任，貢獻社會價值。

有數據顯示，龍湖公益基金會在一老一小、鄉村振興、助學興教等領域陸續開展了“欣芽計劃”、“湖光計劃”、“展翅計劃”、“溪流計劃”、“萬年青計劃”等公益項目，目前累計幫扶超164萬人。

此外，在ESG（環境、社會和管治）表現方面，龍湖集團也在穩步提升。2021年龍湖董事會已經設立了ESG管委會，同期成立“雙碳”團隊，將2030年要讓集團整體碳達峰，包括單位的碳排放程度降低15%定為目標。2022年龍湖新增的項目百分之百滿足綠建設計標準，綠建一星佔比超過80%。

因在社會責任層面的突出表現，龍湖集團獲明晟MSCI ESG評級BBB級，保持業內優質評級；獲全球房地産可持續性標準GRESB綠色三星級認可；獲 Sustainalytics“低風險”評級，2023年2月，風險分數從15.8分進一步下調至15.2分，保持境內房企最低；併入選首屆福布斯中國ESG50。

2023年時值龍湖成立30週年。回溯過往30年，龍湖始終淡定從容，保持余量思維、堅持戰略定力、強化組織韌性。30而立的龍湖，在地産行業拐點已現的當下，將更加有質高效高品質的發展。

董事會主席兼首席執行官陳序平在業績發佈會上透露，相較于規模，龍湖更加注重交付品質、回款品質及利潤率。面對未來行業更加健康平穩的發展模式，龍湖集團將始終堅守初心，堅持穩健的財務管理策略，保持低成本、多渠道的融資優勢，以及合理、安全的負債水準，實現平穩、可持續發展。