2月7日,近日，武漢發佈《關於激發市場主體活力推動經濟高品質發展的政策措施》，其指出，在武漢住房限購區域購房的居民家庭可新增一個購房資格，在非限購區域擁有的住房不計入居民家庭購房資格認定套數，非本市戶籍居民家庭在限購區域購買首套住房的可實行購房資格“承諾辦、容缺辦”。

事實上，在房地産調控政策的“工具箱”中，從需求端入手的限購政策因與“房住不炒”緊密相關，地方政府在動用或調整該政策時也很謹慎。

上海易居房地産研究院研究總監嚴躍進指出，武漢本次限購政策調整亮點之處，在於其務實性與靈活性可圈可點。“按照過往經驗，限購屬於調整靈活度最弱的政策，很少聽説某個城市動態調整限購政策，各地的普遍情況是：一旦執行，就持續執行。”

限購調整應“因城施策、因時施策”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，武漢調整限購政策受到關注，正因其限購適度鬆綁觸碰到了“房住不炒”。

“武漢在維護‘房住不炒’前提下，有限度地針對特定區域鬆綁，而非完全退出，就是從需求端進一步維護房地産穩地價、穩房價、穩預期的‘三穩’調控目標”。

他指出，市場下行太快，更不利於實現“三穩”。武漢作為房地産行業的熱點二線城市，前幾年供地面積、成交量基本位列全國前三，但2022年以來，房地産市場快速下行，庫存積壓較為嚴重。

依據中指數據，2022年，武漢新建商品住房共計成交11.63萬套、1316.5萬平方米，同比分別下滑42%和43%。此外，當地房價下跌也比較明顯，70城房價指數中，武漢連跌16個月，同比跌幅也居前。

即便在2022年底，武漢持續優化早前的二手房帶押過戶、購房資格辦理方式等，積極促進住房需求釋放，但數據顯示，2023年1月，武漢市新建商品住房網簽成交6303套，銷售面積為74.5萬平方米，成交量環比和同比分別下降62%、48%。

嚴躍進指出，武漢這次結合本地房價和新房庫存情況進行的住房限購動態調整，打破了過去對限購政策規定“過嚴過死”的限制。且政策明確的幾條寬鬆內容，使武漢限購從早先的“本地人限購兩套、外地人限購一套”調整為“本地人限購三套、外地人限購兩套”。

“這對多孩家庭，以及有‘以舊換新’‘以小換大’改善需求的家庭而言，有了置換改善的新機會，進一步促進當地住房消費市場的提振”，嚴躍進如上表述。

預計帶動市場成交“量穩價難升”

李宇嘉指出，就穩房地産而言，武漢樓市穩，則湖北樓市就穩了。作為中部大省省會，武漢在湖北全省“一省獨大”，新市民集中佔到全省八成。2023年，湖北要實現經濟增長目標，助力財政、推動各大項目開工等，武漢樓市必須要穩。

李宇嘉預計，一線城市房地産價格有可能在上半年開始穩定，武漢等二線城市交易量則逐漸回升，實現下半年落地企穩。但他也指出，由於目前武漢二手房掛牌量巨大，超過了“20萬套+”，且前期供地規模也很巨大，市場面臨較多的新房供應。因此，他預計武漢紓困政策的最佳效果，可能會帶動市場成交量有所回暖，但房價恐難有明顯回升。