在剛剛過去的三報季，中交地産因其獨特的經營業績，在一眾地産央企中備受矚目。利潤的大幅減少疊加鉅額擔保，中交地産的壓力與日俱增。

前三季度虧損1.7億

中交地産三季報顯示，2022年前三季度，中交地産實現營業收入約152.50億元，同比增長154.77%。增收的大幅增長背後是利潤的更大幅減少，前三季度歸屬於上市公司股東的凈利潤約為負1.74億元，同比減少9739.64%；扣非凈利潤虧損3.27億元，同比增加37.77%。

從三季報表來看，中交地産凈利潤虧損的一個重要原因在於應收賬款大幅增加，本報告期末，應收賬款高達1.27億元，同比增長168.26%。

翻閱中交地産2021年半年報、2021年年報、2022年半年報可知，其扣非後歸屬股東凈利潤已經連續錄得三次虧損，虧損幅度分別為3.51億元、4.32億元、0.45億元。

其中，中交地産2022年中報利潤已近乎腰斬，頹勢難掩。數據顯示，今年上半年中交地産歸屬上市公司股東凈利潤為8425.4萬元，同比下降47.87%，

從2022年中報中可以窺見，少數股東分食了中交地産上半年的鉅額凈利潤。半年報顯示，公司歸屬少數股東的綜合收益約2.48億元，相比去年同期增長了1.38億元。

此外，中交地産銷售端也持續承壓，前三季度，中交地産實現全口徑簽約銷售金額346.88億元，同比減少25.2%，權益口徑簽約銷售金額239.89億元，同比減少20.5%；實現簽約銷售面積155.34萬平方米，同比減少14.1%。

中交地産土儲步伐也在放緩，前三季度共新增9宗土儲，第三季度僅以4.13億元入股合肥一宗地塊，該地塊並非收購出險房企地塊，而是屬於保利發展開發項目，8月份中交地産正式注資參與合作開發。

現金流方面，截至三季度末，中交地産的期末貨幣資金餘額為108.70億元，比年初數196.99億元減少44.82%。

負債攀升高利擔保

值得關注的是，中交地産是目前所有上市央企開發商裏唯一全部踩中“三道紅線”的房企。數據顯示，截至今年9月底，中交地産剔預資産負債率為82.12%，凈負債率為212.53%，現金短債比為0.35，為紅檔房企。

這並不是中交地産第一次踩中三道紅線，早在去年，中交地産三道紅線已經全部變紅。截至2021年9月30日，中交地産從原本的踩中兩條紅線轉變成為三線全踩。根據“三道紅線”政策，房企的踩線情況將直接影響房企的融資能力，“三道紅線”全踩的中交地産有息負債規模將不得增加。

為了緩解償債壓力，中交地産曾多次向母公司求助。今年9月末，中交地産曾披露過一份其向母公司緊急尋求財務援助的進展公告，此次向中交房地産集團借款近24.5億元，期限1年，借款年利率為7.5%。

10月末，中交地産表示，現根據經營需要，向地産集團借款5億元，期限2年，起始日自資金實際到位時間為準，借款年利率為7.5%。本次借款前，公司已使用向地産集團借款額度為115.28億元，本次借款後，公司已使用向地産集團借款額度為120.28億元。

與此同時，中交地産還選擇通過擔保方式獲取融資。11月22日，中交地産發佈關於以控股子公司股權質押申請信託融資的公告。其先是以控股子公司股權作為質押擔保融資6.5億，又為項目公司的5.76億元銀行借貸提供擔保，一來一往，中交地産憑藉自身信用已融得12.26億元資金。

值得一提的是，向廈門國際信託申請的6.5億元信託融資，年利率最高達到10%。

此前披露的2022年度半年報顯示，中交地産融資途徑主要為銀行貸款、債券、信託融資及其他途徑，其中，銀行貸款平均融資成本在3.8%-6.5%，信託融資平均成本為6%-8.5%。

從融資結構來看，截至今年6月末，中交地産1年內信託融資金額約為98.65億元，1-2年的信託融資金額為33.85億元，分別佔對應期限總融資金額的38.6%、12.48%，即高成本的信託融資佔比達到了半數以上。

中指研究院數據顯示，今年7月，行業平均利率僅為3.85%。可以看出，與同行業其他央企相比，中交地産的用錢成本高出了一大截，這也是其高負債壓力的主要來源。

股價腰斬 大股東接連減持

同時，三季報顯示，中交地産前三季度基本每股收益為-0.25元，同比減少8433.33%，第三季度基本每股收益為-0.37元，同比減少60.87%。

據了解，今年3月中旬，中交地産股價一路從6.2元走高至5月初的31.67元，創下36個交易日內17次漲停的表現，截至五月上旬近乎翻了四倍，區間漲幅高達232%，在A股上市公司中堪稱一騎絕塵。

在股價魔幻動蕩的另一面，是大股東的頻繁減持。11月11日，重慶渝富發佈減持公告，稱5月10日至11月10日，累計通過集合競價減持公司股份1.74%，減持均價為16.57元。

重慶渝富全稱為重慶渝富資本運營集團有限公司，是重慶市國資委旗下資産經營管理公司，中交地産二股東。

今年以來，重慶渝富接連減持了數次中交地産股份。

1月13日，中交地産發佈公告，原持有公司股份10.69%的股東重慶渝富，于2021年12月8日至2022年1月7日，通過集合競價方式減持公司股份0.87%。

4月13日，重慶渝富再次發佈減持公告，其于2021年12月8日至2022年4月12日，通過集合競價方式減持公司股份1.72%。扣除1月7日前減持的0.87%，三個月時間又減持0.85%。

6月17日，重慶渝富公告稱，其于2022年3月10日至2022年6月15日，通過集合競價方式減持公司股份1.13%。

8月11日，重慶渝富稱5月10日至8月10日，累計通過集合競價減持公司股份0.9%，減持均價19.19元。

據悉，中交地産的股價只有在5月10至5月31日期間，超過19.19元，可謂高位賣出。

在此期間，大股東中交房地産集團和湖南華夏及一致行動人彭程也曾高位減持中交地産股票。

目前來看，近期，中交地産股價走勢已趨於平穩。截至11月25日收盤，中交地産報15.38元/股，漲幅10.1%，相比今年以來的最高價31.71元/股，中交地産股價已跌近半。