繼廣宇發展、中國電建後，又有一家上市公司開始籌劃清空旗下地産業務。

11月15日晚間，魯商發展發佈公告稱，擬將公司持有的房地産開發業務相關資産及負債轉讓至控股股東山東省商業集團有限公司或其所屬公司。公告顯示，本次交易如能順利完成，魯商發展將聚焦于生物醫藥；化粧品等大健康業務。

業內人士表示，近年來在宏觀經濟和微觀調控的影響下，房地産行業面臨發展疲軟和債務償還的雙重壓力，越來越多的房企謀求轉型發展。魯商發展置出地産業務，聚焦大健康領域，有利於降低資産負債率，提升盈利水準。

受公告內容影響，魯商發展16-18日連續三天漲停。截至11月21日收盤，魯商發展再次漲停，每股報價11.58元，成交金額10.21億元，總市值117.72億元。

同時東吳證券、德邦證券、國金證券等給予魯商發展“買入”評級；中金公司、中信證券、華泰證券、國泰君安證券、華安證券等券商也紛紛發佈研報。國泰君安認為，過去因“地産+大健康”雙主業模式導致其估值有所折價，地産剝離後魯商發展有望理順組織架構，聚焦大健康業務發展。

剝離地産業務 降低資産負債率

在公告中，魯商發展表示，公司目前的主營業務為房地産業務；生物醫藥；化粧品；原料及衍生品、添加劑。通過本次交易，公司將名下房地産開發業務相關資産負債置出，剩餘其他業務2021年收入合計約31億元，歸母凈利潤合計約2.5億元；2022年前三季度收入合計約25億元，歸母凈利潤合計約2億元。本次交易有利於改善公司資産品質，提升公司可持續經營能力和盈利能力，維護投資者利益。

資料顯示，魯商發展為山東省國資委旗下的大型國企，于2008年末借殼ST萬傑上市，主營業務也從化纖新材料、紡織品、片劑、膠囊、康復療養、醫療諮詢服務等，轉變為以房地産開發及經營為主。

作為魯商集團旗下唯一的地産上市平臺，其佈局逐漸外拓至北京、上海、重慶、黑龍江等省市。但有數據顯示，其中超過50%的開發項目還是集中在山東省內。可以看出，以房地産開發為主的魯商發展也經歷了地産行業的黃金髮展期。但隨著宏觀經濟和微觀調控的雙向影響，魯商發展業績也在進入2021年後開始下行。

據4月14日魯商發展2021年度報告數據顯示，期內公司實現營業收入123.63億元，同比減少9.2%；利潤總額6.44億元，同比減少24.58%；歸屬股東凈利潤3.62億元，同比減少43.34%。其中地産實現營業收入96.96億元，同比減少18.4%。全年實現合同銷售額146.45億元，同比減少16.78%，銷售面積137.11萬㎡，同比減少18.19%。

此外，今年前三季度魯商發展實現營業收入85.29億元，同比增長34.33%；凈利潤1.54億元，同比下滑69.44%。受市場形勢等因素影響，魯商發展地産板塊實現簽約金額56.12億元，同比下降52.21%，新開工面積48.89萬平方米，同比下降58.74%。

地産業務已逐漸成為魯商發展的“短板”。在宏觀經濟環境、企業增收不增利的情況下，剝離地産業務，有利於魯商發展降低資産負債率，優化資産結構。

公告顯示，本次交易尚處於籌劃階段，具體交易標的資産範圍、交易價格等要素均未最終確定，交易雙方尚未簽署任何協議，交易方案仍需進一步論證和溝通協商。預計將自提示性公告披露日起六個月內披露交易相關的預案或報告書（草案）。中國網地産將持續關注。

聚焦大健康領域 化粧品業務增長快

置出地産業務之後，魯商發展將聚焦大健康領域。公告顯示，本次交易如能順利完成，公司將聚焦于生物醫藥；化粧品；原料及衍生品、添加劑等大健康業務。

值得注意的是，魯商發展想要剝離地産業務、聚焦大健康領域的想法早有跡象。

從2016年起，魯商發展開始拓展大健康養老産業，搭建了“醫養康護遊樂教”結合的多層次立體化的健康養老服務體系。

2018年以來，魯商發展先後通過資産置換受讓山東福瑞達醫藥集團（全球透明質酸研發和應用領跑者）100%股權，並收購焦點生物（全球第二大玻尿酸原料商）60.11%股權，進軍大健康産業。

2019年魯商發展制定生物制藥、生態健康“雙輪驅動”戰略，致力於構建融合健康地産、生物醫藥、健康管理等領域的複合型健康産業生態圈，精耕生物醫藥和生態健康的細分領域，以醫藥、醫美、康養、投資為業務模組，向綜合型健康生活服務集團轉型。並於2019年完成上市公司名稱變更，由“魯商置業股份有限公司”變更為“魯商健康産業發展股份有限公司”。

而今年8月30日在2022年半年度業績説明會上，魯商發展再次透露，定位國內領先的大健康産業綜合運營商，堅決向大健康業轉型，尤其要向生物醫藥、化粧品、醫養、康養轉型。

隨著戰略推進，大健康板塊現已成為魯商發展的重要增長引擎，其中化粧品業務發展迅速。據介紹，魯商發展化粧品業務持續推進“4+N”品牌發展戰略，對外合作成立新銳品牌孵化平臺，共同打造、孵化潛力品牌；成立新平臺公司，整合自有資源，激活私域存量，提高轉化率和復購率。其中“4”是指四大主力品牌及相對應的護膚技術賽道，即專研玻尿酸護膚品牌“頤蓮”，專注微生態護膚品牌“璦爾博士”，精準護膚品牌“善顏”，以油養膚品牌“伊帕爾汗”。

據4月14日魯商發展2021年度報告數據顯示，期內化粧品業務實現收入14.95億元，同比增速為117.01%，毛利率為63.68%。此外，魯商發展三季度報告顯示，前三季度化粧品板塊營業收入14.29億元，毛利率58.56%。其中“頤蓮”品牌實現收入5.40億元，“璦爾博士”品牌實現收入7.45億元。

據悉，在化粧品方面，山東福瑞達生物股份有限公司進一步夯實企業科研實力，正式啟用研發創新中心，並召開了第三屆皮膚微生態大會，推出行業首個皮膚微生態科學護膚平臺，聯合知名IP小黃人推出首款“小黃瓶&小黃人”聯名禮盒。該公司旗下“頤蓮”“璦爾博士”榮獲2022年度當紅國潮品牌，“頤蓮”榮登2022年微網志美粧V賞“年度人氣水乳”榜首，“璦爾博士”獲2022天貓金粧獎峰會“金粧獎”。

同時在醫藥方面，公司旗下山東明仁福瑞達制藥有限公司獲批山東省中藥製劑中試示範基地，榮獲“山東省高端品牌培育企業”稱號，入選2022年度國家智慧財産權示範企業。受疫情影響，醫藥板塊收入有所下滑，前三季度營業收入3.37億元，毛利率52.32%。

在原料及衍生産品、添加劑方面，公司旗下山東焦點福瑞達生物股份有限公司入選2022年度國家智慧財産權優勢企業，申報的“一種含枸杞、透明質酸鈉和茶籽油的護眼食品及其製備方法與應用”獲得國家發明專利；山東福瑞達生物科技有限公司納他黴素與乳酸鏈球菌素通過歐盟BRC認證。前三季度原料及衍生産品、添加劑板塊營業收入2.32億元，毛利率32.47%。

去地産化加速 房企探索發展新模式

在房地産行業增長乏力的背景下，選擇轉型發展的房企並非一家。據不完全統計，廣宇發展、中國電建、廈門國貿、奧園美谷、大港股份、中天金融等企業已紛紛轉變發展賽道。

其中，2021年12月，廣宇發展連發96條公告，宣佈將與魯能集團、都城偉業進行資産置換。交易完成後，廣宇發展將持有魯能新能源100%股權，並全面退出房地産市場，主要業務將變更為風能和太陽能的開發、投資和運營，實現回流現金132億元。

2020年11月27日，廈門國貿發佈五年發展戰略規劃綱要，宣佈將逐步退出房地産行業，實現地産板塊獨立發展。“戰略規劃綱要”顯示，在未來五年，公司將以供應鏈管理和金融服務作為核心賽道，同時積極投資發展大健康等戰略新興業務。

奧園美谷也于2020年宣佈將退出地産業務，聚焦醫美行業，將公司打造成健康美麗産業的上市平臺。去年6月23日，奧園美谷更是發佈重大資産出售預案，其將以10.2億元轉讓京漢置業100%股權、北京養嘉100%股權、蓬萊養老35%股權。收回現金用於醫美産業投入。

此外，中天金融發佈公告稱，稱擬180億元向佳源創盛出售旗下中天城投100%股權。自2017年定下“綠色實業金融服務”的戰略後，中天金融一直在不斷出售其旗下的地産板塊。

業內人士表示，未來或許還會有更多房企跟進。隨著房地産市場的增速放緩，房企的多元化經營也將被戰略轉型所取代。