傳聞終於落地。

11月8日，北京市經開區發佈消息稱，經市政府批准，自2022年11月8日起劃歸經開區管理的通州區臺湖、馬駒橋地區（約78平方公里）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）執行經開區商品住房政策有關規定（在經開區商品住房政策發佈前，執行北京市購房政策）。

也就是説，臺湖、馬駒橋兩地商品住房不再實施通州“雙限”政策。

中原地産首席分析師張大偉表示，這一政策微調本身影響不大，只影響佔市場1-2%的小區域，但這個政策的出臺，代表了可能會更多的微調之前過於嚴格的北京樓市限制政策。

“對於市場來説，臺湖馬駒橋的新盤項目已經不多，所以對於市場來説，影響不大，但對於區域市場的二手房來説，肯定有一定的利好。”張大偉稱。

也有分析人士表示，不再執行通州“最嚴限購令”後，這兩個區域的樓市活躍度有望提升，購房需求或將有效釋放。不過，該政策並不能視作通州、乃至北京市限購政策放開的信號，引起這兩個區域購房政策變動的根源是行政區劃調整。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄表示，新政對該區域的購房者來説，是重大利好，一批此前不滿足通州限購條件的購房者，重新擁有了購房資格，對提升區域市場活躍度有積極意義，對整個亦莊區域的樓市競爭格局也會産生一定影響，同時間接促進人才引進和産業升級，利好亦莊經開區。

根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年1-10月臺湖、馬駒橋地區商品住宅成交1139套，成交面積10.78萬平方米，成交均價46097元/平方米。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，本次政策明確新房、二手房同步調整，或將有效釋放合理購房需求，帶動區域內房地産市場活躍度提升。

特殊的“兩限購”

資料顯示，臺湖和馬駒橋位於北京市通州區西部，2019年12月，《亦莊新城規劃（國土空間規劃）（2017年-2035年）》發佈，該規劃明確了要建設世界一流的産業綜合新城的目標，並規劃了約225平方公里的範圍。其中通州馬駒橋、臺湖京津高速以西部分被劃入亦莊新城。

不過臺湖、馬駒橋在行政區上仍然隸屬於通州。因此在這兩個區域購房，仍需滿足通州的購房要求。

受此前城市副中心的規劃等因素影響，北京通州區域房價一度走高。

從而，北京市通州區便在2015年8月開啟了嚴格的“雙限購”政策，即符合現行政策有關規定且符合四項條件之一的家庭，方可限購1套通州區商品住房。隨後的2016年5月又對商務型公寓、商辦進行限制。

2016年四季度開始，北京逐步收緊樓市調控，諸多政策同樣適用於通州。

由此，要想在通州買房，除了符合北京的限購政策外，有一套房的京籍家庭還需3年以上通州戶籍或在通州繳納社保或納稅；非京籍家庭除滿連續5年社保或納稅外，還需3年內在通州繳納社保或納稅，這一度被稱為“史上最嚴限購”。

中原地産研報顯示，新政前一年(2014.9-2015.8)，通州區新建商品住宅累計成交7361套，月均成交613套；落地一年(2015.9-2016.8)累計成交3842套，月均成交320套，較之前下跌48%，同期全市降幅僅4%。

陳文靜認為，2022年以來，北京樓市政策整體保持穩定，8月北京選取三個試點項目對老年家庭放鬆限貸等，9月試行存量房交易“連環單”業務並行辦理，政策優化調整更多以微調為主。此前北京提出將“研究對多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支援措施”，後續住房政策仍有微調空間，但或仍側重特定人群。

據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，10月北京新建商品住宅成交8552套，環比上升14.22%，同比上升27.79%。2022年1-10月，北京新建商品住宅累計成交57143套，較2021年1-10月下降25.22%，預計11月北京新房仍有上升空間。

克而瑞認為，北京樓市受多重因素影響，今年的成交表現不及去年同期，遠郊區域項目成交較冷清，但核心區域不乏流量紅盤。隨著政策層面持續釋放積極信號，購房者信心將逐步重塑，未來北京房地産市場將緩慢修復，但買賣雙方之間的價格博弈或將加劇。